最高院：業委會對于業主共有和物業共同管理事項可以自己名義起訴

作者：周軍律師.

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在審理物業糾紛案件過程中，經常會遇到小區公共設施瑕疵、公共收益侵占、配套設施未達標等糾紛，業主委員會為維護全體業主利益提起訴訟。而開發商、物業公司往往抗辯，主張業委會并非獨立法人，不具備訴訟主體資格，無權以自身名義起訴，其依據是業委會僅為業主大會執行機構，僅能對內履職，不能對外訴訟。

那么，針對業主共有、物業共同管理相關事項，業委會是否可以自己名義提起訴訟？

最高人民法院案例庫入選案例《某小區業主委員會訴某房地產開發公司、某建筑公司房屋買賣合同糾紛案》中明確：

依法備案成立的業主委員會，針對小區業主共有權益、物業管理范疇的公共事項，屬于維護全體業主公共利益，無需每一位業主單獨授權，業委會可以自身名義直接提起訴訟，具備合法民事訴訟主體資格。

本案焦點問題為，案涉小區公共配套不完善、公共區域質量瑕疵、公共收益流失等屬于全體業主共有、物業統一管理的事項，業主委員會是否具備獨立起訴的主體資格。

根據本案查明的事實，案涉業主委員會經街道辦備案依法成立，屬于小區合法自治執行機構。案涉小區交付后，房地產開發公司存在公共配套設施未按規劃建設、公共區域工程質量瑕疵等違約行為，建筑公司施工瑕疵導致小區公共設施長期無法正常使用，持續損害全體業主公共權益。為此，業委會為維護全體業主共同利益，以自身名義起訴二公司，要求整改修復、賠償公共損失。二被告抗辯案涉糾紛屬于業主個體糾紛，業委會無起訴資格。

依據《物業管理條例》及民事訴訟相關規定，業主委員會是業主大會的執行機構，有權代表全體業主管理小區共有事務、維護公共權益。對于物業管理用房、公共配套設施、公共收益、公共區域質量等涉及全體業主共有、共同管理的事項，直接關乎小區整體公共利益，不屬于單個業主專有權益糾紛，業委會天然具備代表權與訴訟主體資格。

從以上條款內容可以得出以下結論：業委會訴訟資格區分糾紛性質。針對業主專有房屋質量、個人購房違約等專屬個體權益的糾紛，業委會未經業主大會專項授權，無權起訴；但針對全體業主共有、小區共同管理的公共事項，業委會可直接以自身名義起訴，無需單獨授權。

此外，設立業委會的立法初衷，就是集中統一維護小區公共利益，避免業主分散維權、訴訟效率低下、裁判尺度不一。從本案案情看，案涉糾紛均為小區公共配套、公共設施的整體性問題，直接影響全體業主居住權益與小區整體價值，屬于業委會法定履職范圍。二公司僅以業委會不屬于法人主體為由，否定其訴訟資格，依據不充分。

業委會以自身名義提起本案訴訟，主體適格、訴求合法，對應的訴訟主張和理由成立，應予支持。

周軍律師提醒，業主委員會并非所有物業糾紛均可起訴，僅針對業主共有、物業共同管理的公共事項擁有獨立訴訟資格。業主專有權益糾紛需業主本人維權或經業主大會專項授權。小區遭遇公共設施損壞、公共收益被侵占、配套缺失等問題時，業委會應積極履職、依法起訴維權。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，精準區分糾紛類型，規范維權，以免錯失維權良機。

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