2026年3月亞洲（中國）長租公寓發展報告

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：ABNData。

3月亞洲（中國）長租公寓市場綜述

01全球公寓市場發展動態

3月，根據亞洲旅宿大數據研究院監測數據，全球住宅租金年增長率較去年同期放緩，但仍處于正增長。中國及亞洲租金同比呈現整體溫和上漲趨勢，但歐美租金漲幅普遍高于亞洲，全球租賃市場總體呈現分化上漲態勢。

美國方面，美國公寓租賃市場進入傳統旺季，租金環比出現回升，但受供應增加影響，整體空置率處于高位，市場分化明顯。全美租金中位數約$1363–$1388，因供應結構調整，不同城市租金漲跌不一，熱點城市租金相對堅挺，而部分高供應區域租金承壓。3月租金呈季節性回升，環比上漲約0.4%至0.6%。然而，同比依然小幅下降或與去年持平。全美公寓空置率升至6.7%-7.3%，為2020年9月以來的最高，甚至超過了疫情前水平。高需求城市、一線城市及主要科技、教育中心需求依然強勁，由于工作或生活需求，租金依然居高不下。高供應區域如德州奧斯汀等城市，因多戶住宅大量竣工，租金受到嚴重沖擊，供應壓力導致租金下降幅度較大。

意大利方面，公寓租賃市場延續高租金態勢，以米蘭為首的大城市住房成本處于高位。受短租火爆、需求增加影響，租金上漲壓力正向周邊蔓延。米蘭部分地區周租金極高，普通單間月租金已高居不下。據相關房產監測數據，3月，隨著2026年米蘭設計周（Salone del Mobile）這一全球設計盛會臨近，當地短租房市場價格正大幅攀升，對居民日常生活及城市居住權產生顯著影響。其中，布雷拉區周租金已突破6150歐元，部分黃金地段逼近7000歐元。統計顯示，租金上漲壓力正向外圍蔓延，米蘭周邊城鎮的平均租金漲幅也已達到192%。羅馬租賃市場依然艱難，需求量極大但庫存嚴重不足。不僅在中心地區，首都圈內的租賃行情持續上漲，導致房客在合同選擇上壓力較大。威尼斯租金上漲迅速，且單人間市場尤其火爆。帕多瓦作為大學城，單人間租金漲幅顯著，主要由學生群體需求推動。與此同時，熱那亞、博洛尼亞等熱門城市也受意大利整體租賃市場緊縮影響，租金隨之上漲。

英國方面，公寓租賃市場延續了供需緊張的局面，但租金增速較往年有所放緩。3月，全英平均租金約在￡1,300/月左右，同比保持增長。倫敦作為國際中心，平均租金遙遙領先，遠郊區域因高性價比吸引大量需求；格拉斯哥、布里斯托等大學城需求集中，租金水平居高不下，熱門學生公寓供不應求。倫敦平均租金處于高位，核心區域價格高昂，受成本推動，高性價比的遠郊成為更多租客選擇。格拉斯哥由于學生需求龐大，部分學生公寓租金漲幅較為顯著，屬高需求城市。布里斯托、埃克塞特由于當地人口密度高、住房供應緊張，屬于租金漲幅較高的地區。利物浦、謝菲爾德雖然在熱門院校城市中屬于漲幅相對溫和的“良心”城市，但相比歷史水平，租金仍在穩步上漲。

02亞太租賃市場發展動態

澳大利亞方面，3月澳大利亞公寓租賃市場依然維持高需求狀態，尤其在大城市核心區域。國際學生和短期工作簽證群體增加，使部分熱門城市租賃緊張。悉尼平均一居室公寓月租約 $2,100 – $2,300 AUD，兩居室約 $3,200 – $3,500 AUD。租金同比上漲約 5%。墨爾本一居室公寓約 $1,600 – $1,800 AUD，兩居室約 $2,400 – $2,600 AUD，同比上漲約 4%。布里斯班一居室約 $1,500 – $1,700 AUD，兩居室約 $2,200 – $2,400 AUD，租金穩中略升。阿德萊德、珀斯租金較為平穩，一居室平均約 $1,300 – $1,500 AUD，兩居室 $1,800 – $2,100 AUD�？傮w看，大城市核心區租金持續上漲，外圍及中小城市漲幅有限。

新加坡方面，3月份住宅租金整體維持穩中偏升趨勢。高需求區域（如中央區）以及熱門私宅和高端公寓租金略有上漲，漲幅約 1–2%。組屋（HDB）租金平穩，部分地段出現輕微上升，尤其是靠近地鐵站或商業區的組屋單位。豪宅與高端公寓由于外籍租客需求持續，租金相對堅挺，部分熱門樓盤租金甚至創下季度新高。隨著更多國際企業復工和人才流入，外籍租賃需求增加，尤其是單身公寓和兩房單位。受企業短期派駐和遠程工作的影響，靈活租賃（6–12個月）單位需求上升。一些交通便利、生活設施完善的遠離市中心的組屋/私宅租賃需求明顯上升，租金競爭較為激烈。

韓國方面，3月份租金整體趨于平穩或小幅上漲。首爾及大城市（首爾、釜山、大邱）的租金漲幅明顯，約1–2%，尤其是熱門區段的公寓和單身套房。小城市和鄉村地區租金基本平穩，部分老舊房源略有下降壓力。由于供不應求，高需求區域的公寓租金上漲明顯。首爾中心區小型單身公寓需求旺盛，呈上漲態勢；半租（一次性押金租賃模式）價格平穩略升，部分熱門地段上漲0.5%-1%；外籍職員及單身租客帶動套房需求小幅上漲。

03中國租賃市場發展動態

3月，重點監測TOP10城市租金環比4漲6跌。據中國房價行情網數據顯示，全國租金中位數為1700元/月，環比上升1.19%。3月，TOP10城市環比跌幅最大的城市為三亞，跌幅8.38%，漲幅最大的TOP10城市為廈門，漲幅為4.89%。

04租賃企業開業動態

3月，根據亞洲旅宿大數據研究院（ABN指數）監測，多家公寓或租賃房開業簽約。代表項目如下：

寧巢公寓桃源店正式啟幕。3月1日，寧巢公寓桃源店正式啟幕。公寓位于杭州市拱墅區半山街道，緊鄰地鐵4號線，背倚半山國家森林公園，毗鄰寶龍廣場，集自然生態、便捷交通、繁華商業于一體。項目共304套房源，戶型面積56-139㎡，適配單身至多口之家。

武漢交投泊寓花山河店新店開業。3月11日消息，武漢交投泊寓花山河店新店開業。此次新開公寓項目位于武漢光谷花山芯，總房量約700間。主推建筑面積較小的陽光一房戶型，內含標準單間、優選單間、優選一房，月租金起價從891元至1270元不等。

福州白湖亭方隅服務公寓開業。3月16日，福州白湖亭方隅服務公寓啟幕。項目位于倉山區白湖亭板塊，交通便利，臨近主干道及公共交通線路。項目提供約40㎡高級一居室和約60㎡豪華一居室套房兩種戶型，部分戶型可享花園景觀。

招商伊敦旗下上海壹間公寓·虹橋璀璨領峰正式開業。3月18日，招商伊敦旗下上海壹間公寓·虹橋璀璨領峰舉辦啟幕儀式，正式開業，面向科創人才與青年精英提供租住服務。項目落子上海嘉定南翔科創產業高地，為嘉定保租房項目，開業折扣后月租3767元起，周邊配套醇熟，靠近11號線可快速連接全城核心商圈。

“辰寓”彩云湖、五里店、海棠溪三大租賃住房項目集中開業。3月26日，重慶市地產集團所屬公住房公司“辰寓”品牌三大租賃住房項目集中開業，共投運596間（套）房源。其中，彩云湖青年公寓317間，由閑置商務用房改造而成，單房月租1250元起、單床600元起；五里店青年公寓54套，緊鄰觀音橋商圈；海棠溪青年公寓99套，臨近軌道環線海棠溪站，戶型含兩室、三室。

杭州安居寧巢簽約1374套品質房源。3月9日，杭州市安居寧巢投資有限公司與杭州市錢江新城開發集團有限公司、杭州市城東新城建設投資有限公司就1374套存量安置房正式達成戰略合作。此次合作是各方協同探尋國有資產有效盤活路徑、推動國有資產管理提質增效的重要實踐。本次合作房源產權方為城市開發建設國企，公信力強、保障穩健，將通過科學規劃與專業化運營，實現存量資產效益與民生服務價值雙提升。房源涵蓋一居室（＜75㎡）、二居室（75-100㎡）、三居室（100-138㎡）、四居室（＞138㎡）多元戶型，可充分滿足單身青年、二人世界、三口之家及多代同堂等不同家庭結構的租住需求。

05租賃住房配租動態

3月，保租房入市呈現加速態勢，多地通過政策推動、資金支持和租金優惠，擴大保租房供給，以滿足新市民、青年群體的住房需求。

鄭州首批人才公寓與保障性租賃住房3月4日開啟配租。3月2日，鄭州市住房保障和房地產管理局消息，2026年首批人才公寓與保障性租賃住房將于3月4日09:00同步開啟線上配租。此次人才公寓涵蓋鄭東新區、惠濟區2個項目，共222套666間，包含鄭州城發春霖美寓、鄭州城發天元美寓，均為精裝修配家具家電，租金1079-1470元/月。配租對象為�？萍耙陨蠈W歷人才，高層次等優先人才3月4-5日選房，其他青年人才3月5日起選房。

西安推出兩批保障性租賃住房，合計近4000套。3月2日，西安市于2026年初接連推出兩批保障性租賃住房，合計近4000套，精準面向大學畢業生及新市民群體。其中應屆畢業生享有優先選房權，大學生專屬房源更可享兩年租金減免不低于50%。首批1210套保租房覆蓋希望里·奧體、鹿鳴、灤溪三個項目，面向普通高校畢業3年內、“雙一流”高校畢業5年內的畢業生；第二批2732套則面向全體無房新市民和青年人，分布于浐灞、高陵、長安等區域，戶型以45-60平方米為主，均帶基礎裝修，實現拎包入住。

三亞擬將海棠區1777套公租房轉型為保租房。3月4日，三亞市住房和城鄉建設局發布保障性租賃住房項目認定公示，擬將三亞市海棠區創業人才保障項目的1777套公共租賃住房轉型為保障性租賃住房。該項目位于三亞市海棠區保利棲棠項目旁，建設單位為三亞市海棠灣開發建設有限公司。

深圳寓見安居·瀚龍苑提供392套保租房。3月12日，深圳寓見安居·瀚龍苑項目宣布將于4月正式開業，提供392套保障性租賃住房。該項目位于龍崗區寶龍二路與高科大道交叉口，地處寶龍街道核心區域，緊鄰寶龍工業園，距14號線寶龍站直線距離僅約838米，40分鐘直達崗廈北站。瀚龍苑提供兩房一廳約69平方米、三房兩廳約88平方米兩種戶型，精裝交付并配備空調、熱水器、燃氣灶、床、衣柜等家具家電，可實現拎包入住。

新疆伊寧1000套保租房開啟配租。3月13日，新疆伊寧市保障性租賃住房項目寧瀾?水畔逸居（保租房一期）正式開啟配租。房源位于伊寧市吉勒巴格街以南，阿熱果勒路以西（恒大綠洲以南），本次共推出1000套房源，配租面積為56.96平方米至79.98 平方米，租金標準為14.01元/月/平方米。

北京籌集1萬套青年人才公寓。3月17日，北京市人民政府網站發布《2026年北京市全面優化營商環境工作要點》。其中指出，加大青年人才創業支持力度，盤活閑置空間資源，提供100萬平方米創業空間。推進青年公寓試點，籌集1萬套青年人才公寓，鼓勵各區提供求職畢業生短期過渡性住所服務。

3月公寓榜單發布及分析

#ABN指數分析#

綜述｜2026年3月，公寓市場的搜索指數和新媒體指數穩中略升，監測均分分別達到達到56.45、86.18。

搜索指數｜搜索熱度TOP5，分別是雅詩閣、萬科泊寓、方隅、華潤有巢、壹間公寓。本月搜索熱度主要集中在新店開業簽約、品牌動態、企業戰略等方面，如武漢雅詩閣 + 馨樂庭雙品牌項目開業；武漢交投泊寓花山河店新店開業；方隅公寓存量改造高端服務式公寓等一度成為行業上榜熱搜事件。

媒體指數｜3月媒體指數主要得分集中在大眾官網、垂直網站宣傳以及頭部財經紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別為壹間公寓、雅詩閣、萬科泊寓、寧巢、馨樂庭。如招商伊敦旗下上海壹間公寓·虹橋璀璨領峰正式開業；杭州安居寧巢簽約1374套品質房源；江蘇無錫雅詩閣雙品牌項目啟航等報道都是重點宣傳方向。

新媒體指數｜新媒體指數主要得分集中在公寓資本動向相關動態，簽約收購、政企合作、公寓資產交易融資等方面。指數TOP5分別為微信、抖音、小紅書、B站、微博。如鄭州城發安居推出的首個“鄭寓”項目落地；途羚公寓四城同啟推動存量煥新等在新媒體領域傳播分析類指數提升較快等。

投資人指數｜3月，公寓市場總體穩中略降，各大城市租金漲跌基本持平，投資人信心保持平穩，投資指數略有上升。

#綜合分析#

多家公寓品牌推出首店｜3月，多家公寓品牌開啟首店，傳出租賃市場專業化、細分化、存量盤活方向發展的信號。

鄭州城發安居推出的首個“鄭寓”項目落地。3月17日，鄭州龍子湖美寓詩服務公寓位于鄭東新區龍子湖片區中閥科技大廈，是鄭州城發安居有限公司旗下“美寓”品牌的首個落地項目，于2026年4月作為鄭州市第二批人才公寓正式上線配租。

中建科工旗下“科寓”首站落子深圳寶安。3月8日，中建科工旗下長租公寓品牌科寓首站落子深圳寶安。項目位于深圳市寶安區新安街道，緊鄰地鐵12號線上川站E口，直線距離僅80米，交通便利。項目總建筑面積約5000平方米，由原42套大戶型改造為126套精致小戶型，涵蓋18㎡簡約溫馨單間、25㎡陽光舒適單間、35㎡品質輕奢一居等9種戶型，滿足青年租客多樣化需求。

租房REITs年報整體收益分化｜3月，租房REITs年收入開始陸續披露，保租房REITs憑借政策支持和基本面穩健，整體表現相對穩定，部分優質項目收益增長明顯，而部分則面臨挑戰，呈現分化態勢。

招商基金蛇口租賃住房REITs年收益8088.53萬元。3月14日，招商基金蛇口租賃住房REIT2025年實現收入8,088.53萬元，同比增長201.04%。主要因林下項目出租率從2024年末的70.37%提升至2025年末的97.77%，但平均租金單價同比下降4.20%，可供分配金額完成招募說明書預測的102.72%。

華夏北京保障房REITs年收入1.05億元。3月26日，華夏北京保障房REIT2025年年報顯示，該基金2025年實現收入1.05億元，凈利潤4537.62萬元，可供分配金額7482.39萬元，同比增長38.95%，主要因擴募新項目于2025年6月納入合并范圍。期內現金流分派率為2.53%，較上年有所下降；年末凈資產21.67億元，較上年末增長76%。

華夏基金華潤有巢REITs年收入7905.21萬元。3月26日，華夏基金華潤有巢REIT發布2025年年度報告顯示，2025年該基金本期收入約7905萬元，與2024年基本持平；凈利潤約1148萬元，同比有所增長。期末總資產約23.63億元，較2024年末的12.07億元大幅增加，主要源于擴募項目納入合并范圍。

國泰海通城投寬庭保租房REITs年收入1.84億元。3月30日，國泰海通城投寬庭保租房REITs發布年報顯示營業收入1.84億元，同比增長2.48%，凈利潤8443萬元，同比增長4.9%，基本保持了保租房REIT的穩健特性。

公寓顯現“雙品牌”發展態勢｜3月，租賃市場出現雙品牌探索跡象，但尚未形成行業主流趨勢，目前是部分品牌為應對市場細分和競爭壓力的嘗試。

武漢雅詩閣 + 馨樂庭雙品牌項目開業。3月26日，武漢雅詩閣保利濱江服務公寓與武漢馨樂庭保利濱江公寓酒店在漢口濱江商務區核心地帶同步開業，標志著雅詩閣品牌首次進駐武漢。該項目位于武漢市江岸區鎮江路9號，緊鄰長江，共設有超過330套房源，涵蓋單間至多臥室套房，滿足商務差旅、長住居停及城市度假等多元需求。

華遠集團旗下華遠鉑園雙品牌落子北京。3月，華遠鉑園·西城德勝門店開業。項目位于北京西城區德勝里核心區域，聚焦教育資源與創新要素富集區，致力于為青年學者、專業人士提供高品質便捷居所。3月30日，華遠鉑園·門頭溝華遠坊店開業。項目坐落于門頭溝區新橋大街31號華遠坊5-11層，深度融合華遠坊商業綜合體的活力生態，打造“居住-商業-社交”一體化的社區生活樣本。

學生公寓進程發展加速｜3月學生公寓成為資本關注焦點，在高校、企業等多方推動下，呈現加速布局態勢。

華潤隆地購入悅品酒店·荃灣計劃改造為學生公寓。3月1日，華潤集團旗下華潤隆地以約9.53億港元購入新界葵涌悅品酒店·荃灣，成交價較估值低4.27億港元，折價幅度約30.9%。完成收購后，計劃將其改造為學生公寓，預計提供約900個宿位。

湘潭大學收購存量商品房改造為學生宿舍。3月，湖南省發改委正式批復湘潭大學收儲裝修市場存量房補充學生宿舍項目，學校將斥資8192.37萬元，直接買下一整棟商品房并改造為標準化學生宿舍，以快速補齊住宿資源、改善辦學條件。該項目選址湘潭市雨湖區，收儲中鐵·和著蓮城一期3棟整棟住宅，總建筑面積13358.2平方米，將整體裝修改造并配齊床鋪、桌椅等生活設施。其中6011萬元用于購房，其余資金用于將商品房改造為宿舍等用途。

恒生大學租用宏安旗下香港牛頭角定業街項目。3月20日，香港恒生大學與宏安地產簽署合作協議，預租其位于牛頭角定業街18號的在建住宅項目作為學生宿舍。該項目涉及121個單位，預計可提供約300個宿位，大學獲得項目命名權，命名為「香港恒生大學博學堂」，預計2027年8月建成啟用。

市場化租賃品牌加速存量盤活｜市場化租賃品牌改造存量物業是盤活城市存量資產、優化住房供給結構的重要途徑。通過品牌化、精細化運營，既能實現資產價值提升，還能滿足社會住房需求，推動租賃行業可持續發展。

瑞貝庭服務式公寓改造歷史建筑。3月，北京后海榮祿府瑞貝庭服務式公寓完成高端酒店撤場后的業態轉換，由華住集團旗下瑞貝庭品牌接盤，進入籌備階段。該項目物業為北二環后海菊兒胡同榮祿府物業，由北京一輕集團（北京市屬國有企業）持有，是區級文物保護單位，位于東城區交道口南菊兒胡同，原為清末重臣榮祿之父宅，后榮祿由此搬至東廠胡同。

途羚公寓四城同啟推動存量煥新。3月17日， 途羚公寓（錦江酒店中國區旗下首個企業公寓品牌）在廣州、北京、杭州、南京四城同步落地4大標桿項目，實現一線與強二線核心城市規模化開業。這四個項目均由存量物業輕量化改造而成，提供單人間至六人間等多種房型，并配備健身房、共享廚房、影音室等公共設施。

方隅公寓存量改造高端服務式公寓。3月16日，福州白湖亭方隅服務公寓開業，項目是方隅公寓在福州的首店，屬于存量改造項目，旨在將原有物業改造為高端服務式公寓，主要面向城市精英、商務人士等群體，提供高品質居住體驗。公寓提供40㎡高級一居和60㎡豪華一居套房，配備超大公區、花園及24小時管家服務。