中央剛剛定調樓市 深圳便快速跟進新政 房地產市場真要回暖了嗎？

4月28日，重要會議明確提出要“努力穩定房地產市場”，給全國樓市定了大方向。第二天，深圳就迅速出臺了房地產新政，成為一線城市里第一個響應中央號召的城市，新政從4月30日正式開始實施，明擺著就是要穩樓市、提信心。很多人都在問，有了中央定調、地方發力，房地產市場是不是要穩住了？客觀來說，現在市場已經有了回暖的苗頭，但還沒到完全穩住的地步，整體情況就是核心城市先穩住，不同城市之間的差距越來越大。

我們先看看深圳這次的新政，說白了就是解決大家買房的實際難題，是現在各地穩樓市政策的一個好例子。新政主要有兩大好處：

一是放寬了買房限制，像福田、南山這些核心區域，深圳本地戶口家庭能買3套房子，非本地戶口只要連續交1年社保或個稅就能買2套，就算沒交社保個稅，有有效居住證也能買1套；

二是提高了公積金貸款額度，個人最多能貸70萬，家庭最多130萬，再加上各種上浮政策，家庭最高能貸351萬，大大減輕了剛需買房的資金壓力。深圳這么快出臺新政，既是響應中央的要求，也是精準解決本地樓市的問題，給市場吃了顆定心丸。

那么，全國的現狀呢？從全國的買房限制情況來看，現在的政策都是“一城一策”，不同城市差別很大。今年以來，全國已經有超過100個市、縣出臺了約160條房地產相關政策，三四線城市基本都取消了買房限制和貸款限制，有些城市還搞購房補貼、房票置換，就是為了盡快把庫存的房子賣出去；強二線城市大多也取消了買房限制，還降低了首付比例和房貸利率；一線城市則比較謹慎，只做了一些針對性的優化。北京、上海、廣州之前已經放寬了郊區的買房限制、優化了信貸政策，這次深圳跟進放寬核心區域的限制，意味著一線城市也開始精準松綁，重點支持大家的合理買房需求，對全國樓市的預期影響很大。

數據上看，最近一段時間，全國房地產市場確實有了明顯的回暖跡象，尤其是一線城市表現最突出。根據國家統計局的數據，3月份一線城市新建商品房價格比2月份漲了0.2%，之前一直是持平的，其中上海、廣州、深圳各漲了0.3%、0.3%、0.2%；二手房價格也漲了0.4%，北上廣深四個城市全都上漲，深圳更是結束了連續11個月的下跌。成交量的改善更明顯，1-3月份全國商品房的銷售面積、銷售額，雖然還是比去年同期少，但降幅已經收窄了3.1個和3.5個百分點；北京3月份二手房賣了近2萬套，創15個月以來的新高，上海二手房賣了超3.1萬套，是近5年的新高，4月上半月核心城市的回暖勢頭還在繼續。最關鍵的是，3月末全國待售的商品房數量比去年同期少了0.1%，這是51個月以來第一次減少，說明庫存壓力在減輕，市場開始有轉向的跡象了。

不過，雖然市場有了回暖的苗頭，但想讓全國房地產市場徹底穩住，還有不少困難，不同城市的差距還會繼續擴大。

從房企角度看，1-3月份全國房地產開發投資比去年同期下降了11.2%，新開工、竣工的房子數量也在減少，房企的資金壓力還是很大，到位資金比去年同期下降了17.3%，還有一些房企的資金風險沒完全解決；

從購房者角度看，大家的買房意愿還是不夠強，雖然核心城市的交易變活躍了，但三四線城市的庫存房子還是不好賣，就算出了政策，大家的反應也比較平淡，整體的買房需求還是起伏不大。

另外，現在市場已經進入二手房主導的階段，2025年1-11月全國二手房交易面積占了45%，新房的市場份額越來越小，這種情況會長期影響樓市走勢。

說完樓市本身，再說說大家關心的房地產板塊（股市里的地產相關股票）的影響和趨勢。中央定調、深圳新政落地后，房地產板塊已經出現了明顯的上漲行情，4月29日當天，金融街、綠地控股等地產股直接漲停，萬科A、招商蛇口等龍頭股也跟著上漲，港股里的華潤置地、融創中國等也溫和上漲。核心原因就是政策釋放了積極信號，市場信心被提振，大家覺得上市房企的估值和業績會慢慢修復，尤其是那些重點布局一線城市的龍頭房企，受益會更明顯。

從趨勢來看，短期之內，房地產板塊還會跟著政策走，只要有新的穩樓市政策出臺，板塊就可能迎來階段性上漲，重點關注核心城市的房企和優質龍頭房企。長期來看，房地產板塊不會再像以前那樣全面上漲，會呈現“分化”趨勢。那些資金充足、拿地主要在核心城市、注重高品質住房和城市更新的房企，會慢慢走出低谷，估值也會逐步提升；而那些資金緊張、布局在三四線城市、拿地質量差的房企，壓力會越來越大，甚至可能被市場淘汰。另外，隨著“十五五”期間城市更新的推進，涉及老舊小區改造、城市配套建設的相關地產企業，也會迎來新的發展機會，成為板塊里的新增長點。

綜合來看，房地產市場穩住的趨勢已經初步顯現，但還處在筑底回升的關鍵階段，不是一下子就能穩住的。中央定了穩市場的底線，深圳等核心城市出臺政策，會不斷釋放大家的合理買房需求，再加上庫存減少、交易變活躍，市場信心會慢慢恢復。未來一段時間，核心城市的樓市大概率會繼續回暖，二線城市慢慢跟上，三四線城市還是會處于磨底狀態。而房地產板塊，短期靠政策提振，長期看房企自身實力，分化會越來越明顯，優質龍頭房企的機會會更多。