"小長假前北京賣地91億，最貴樓面價超6萬"

「北京本次三宗地塊集中出讓，顯現出土地市場'分化加劇、理性聚焦'的主線?！怪兄秆芯吭簭垊P的這句話，或許是對4月最后一天土拍最精準的注腳。

4月30日，朝陽東壩、豐臺萬泉寺、昌平北七家三宗宅地成交，總價91.597億元。沒有搖號，沒有激烈廝殺，華潤置地底價拿下豐臺麗澤核心地塊，中國金茂以0.1%的微弱溢價摘得東壩地塊，華潤置地+未來科學城置地聯合體則將昌平北七家地塊收入囊中。

三宗地，三種命運。背后是北京土地市場正在發生的深層轉向。

華潤的"孤獨"：麗澤核心地塊為何無人爭搶

豐臺萬泉寺地塊是今年北京關注度最高的地塊之一。西南二環至三環之間，麗澤商務區核心位置，規劃地上建面約98651平方米。但競拍現場，華潤置地未遇任何競爭對手，底價成交。

表面看，這是一筆劃算買賣。實際樓面價6.23萬元/㎡，而周邊中海麗金府、中海麗澤叁號院的網簽均價在10萬元/㎡左右，利潤空間肉眼可見。

但細算賬，華潤的隱性成本被嚴重低估。地塊原為綜合性商業金融服務用地，改規后出讓。按出讓要求，華潤需無償建設沿蓮花河兩側五塊共計約17公頃的河道綠化帶，建設標準不低于2200元/㎡——僅此一項，額外背負約3.74億元配套代建成本。實際樓面價從賬面5.85萬元/㎡升至6.23萬元/㎡。

更棘手的是開發條件：地塊形狀不規則、文物原址保留，對產品設計形成硬約束。疊加豐臺樓市庫存高企，中海兩項目去化率并不理想，華潤未來定價需在9萬元/㎡以上才能覆蓋成本，銷售壓力不容小覷。

高總價、高配建、高開發難度，這道算術題勸退了其他房企。核心資產的"安全墊"正在變薄，即便是麗澤這樣的頂流板塊，也得精打細算。

金茂的"試探"：0.1%溢價背后的板塊邏輯

朝陽東壩地塊是本場唯一出現溢價的地塊，但溢價率僅0.1%——建發抬了一手，最終由中國金茂摘得。

這塊地緊鄰東五環，規劃地上建面5.11萬平方米，容積率2.0，要求按高標準商品住宅基本品質建造。配套成熟是優勢，但硬傷同樣明顯：與五環之間僅綠籬間隔，交通界面不完善，距最近地鐵站超過2公里。

金茂的算盤在于板塊內新盤售價已站穩7萬元/㎡以上，利潤空間存在。但0.1%的溢價幅度，幾乎是對地塊價值的"精準定價"——既不放棄機會，也不冒進。

東壩作為朝陽重點發展的國際交往功能區，長期價值被看好，但短期配套兌現節奏、地鐵通達性仍是購房者決策的關鍵變量。金茂的克制，反映出對板塊去化周期的審慎判斷。

華潤+未來科學城的"舒適區"：低容積率換安全墊

昌平北七家鎮平西府地塊，被華潤置地+未來科學城置地聯合體摘得。規劃地上建面約6.45萬平方米，容積率1.8，樓面價僅2萬元/㎡。

這是一個典型的"減量提質"案例。該地塊曾在2025年出讓清單中出現，當時計劃捆綁商業、公建一起掛牌，容積率2.5。此次直接剔除捆綁部分，容積率下調至1.8，精準適配北部職住需求。

地塊距8號線平西府站步行約2.5公里，軌交優勢不足，但臨近北清快速路、城市界面較好，加上低容積率帶來的產品差異化空間，為操盤留下彈性。旁邊北清橡樹灣二手房掛牌價約5萬元/㎡（鏈家網數據），未來該地塊可能建設北清橡樹灣二期，定價策略有參照系。

2萬元/㎡的樓面價，在當下的北京土地市場堪稱"稀有物種"。央國企聯合體拿下，既是對區域深耕的延續，也是風險可控下的規模補充。

數據里的真相：北京土地市場的"冷"與"變"

2026年1-4月，北京合計出讓住宅用地13宗，較2025年同期7宗近乎翻倍；但總成交價217.577億元，較去年同期334.9億元下降約35%。成交宅地規劃總建面約83.7萬㎡，與去年同期82.2萬㎡基本持平。

量價背離的背后，是樓面價中樞的下移。今年最高溢價率為4月21日亦莊瀛海地塊的8.7%，而2025年前4月有3宗地塊溢價率超15%，其中2宗超20%。

截至目前，北京海淀、朝陽五環內尚未有宅地出讓——這或許是土地市場偏冷的結構性原因。核心區域缺位，外圍板塊內卷，房企選擇面收窄。

更值得關注的是拿地主體：13宗宅地競得方全部為央國企，中建智地、華潤置地、未來科學城位列前三。民營房企幾乎隱身，市場進入"國家隊"主導的深度調整期。

對比同日杭州蕭山區市北地塊——綠城+濱江聯合體經43輪競價，以57.26%溢價率、36170元/㎡樓面價成交，刷新板塊紀錄，將杭州4月宅地平均溢價率推高至33.5%——北京市場的克制與分化，顯得尤為突出。

半年展望：海淀"0供地"與下半年的變量

從北京市規自委信息看，今年上半年海淀可能出現"0"供地。但2026年供地計劃中，海淀區朱房二期、四季青西冉片區、西北旺D1地塊三宗重磅地塊待上架，預計將在下半年引發新一輪爭奪。

這三宗地的成色，將檢驗北京土地市場的真實溫度。是延續當前的理性克制，還是重現核心資產的搶地熱潮，取決于彼時房企資金狀況、銷售回款預期，以及政策環境的邊際變化。

張凱的判斷值得留意：北京樓市正從"量"的擴張轉向"質"與"效"的精細化競爭。對從業者而言，這意味著產品力的權重在上升，快周轉模式的生存空間在壓縮。對購房者而言，則意味著未來入市項目的品質底線可能在抬升，但價格彈性取決于具體板塊的供需關系。

91.597億元，3宗地，0.1%的最高溢價率，100%的央國企占比——這組數據勾勒出的，是一個正在重新定義"安全"與"價值"的北京土地市場。