國家早就取消了這些物業收費，為啥很多小區還在收？一文講清

王阿姨今年58歲，退休后住在合肥一個交付了十年的小區。 她每個季度按時交物業費，從不拖欠。 但上個月去物業補辦門禁卡，工作人員說一張卡50元。 她問為什么這么貴，對方說卡片有加密成本，這是行業常規收費。

王阿姨覺得不對勁，回家翻了翻合同，又問了懂政策的朋友。 朋友告訴她，門禁卡首次辦理是免費的，補辦也不該超過10塊錢。 她這才意識到，過去幾年物業收的那些公攤水電費、垃圾清運費，可能都有問題。

這不是王阿姨一個人的遭遇。 隨便在社交媒體上搜“物業亂收費”，能刷出幾千條帖子。 有人曬出物業費明細單，上面單獨列著“公共能耗費”這一項，一年下來五六百塊。 有人裝修時被收了“電梯磨損費”，理由是裝修材料會損壞電梯。 還有人被要求交“垃圾清運費”，每個月15塊，不交就不幫忙清運。

物業費到底該交多少、該交哪些，很多業主其實并不清楚。

按照《物業服務收費管理辦法》的規定，物業費包含六大項：物業人員的工資、社保和福利；小區共用設施設備的日常運行和維護，包括電梯、樓道照明、公共區域的安防設備；公共區域的清潔衛生費用，包括日常垃圾的清運；綠化養護費用；秩序維護費用，也就是安保服務的成本；還有物業的辦公費用和固定資產折舊。

簡單說，業主交了物業費，買的是整個小區公共區域的運行和維護服務。 電梯要用電、樓道要開燈、垃圾桶要清運、保安要巡邏，這些都在物業費里包含了。 物業不能再單獨拿出一項來收費。

公攤水電費是出現頻率最高的違規收費。 很多物業會單獨列一項“公共能耗費”，按戶或者按面積分攤。 有的叫“電梯運行費”，有的叫“公共照明費”。 但根據國家規定，這些能耗費用本身就屬于物業費的一部分。 合同里如果沒有明確約定業主額外分攤，物業就不能再收。 合肥市2026年出臺的新規，已經明確叫停了物業費之外再收公攤水電費的做法。

生活垃圾清運也是類似。 物業在收取物業費的同時，又單獨列一項“垃圾清運費”，理由是垃圾需要處理。 但日常垃圾的清運成本，早在物業費的“清潔衛生費用”里包含了。 只有裝修垃圾這種特殊垃圾，才屬于額外服務，但必須明碼標價，提前和業主約定。

門禁卡工本費的問題更有意思。 很多物業在業主入住時收取門禁卡費用，或者補辦時收高價。 但國家規定，業主家庭首次辦理標配數量的門禁卡、電梯卡，物業必須免費發放。 補辦時只能收取成本價，通常不超過10元。 物業說門禁卡有加密成本，實際上普通門禁卡的成本價也就幾塊錢，所謂加密費、維護費，已經在物業費里算過了。

裝修時的問題也不少。 業主裝修房子，物業會收“裝修管理費”、“電梯磨損費”。 電梯的日常維護保養是物業費包含的，裝修產生的正常損耗屬于公共設施的正常使用損耗，不應該單獨收費。 部分地區允許物業收裝修垃圾清運費，但必須公示標準，不能和裝修管理費捆綁。

地下車位和儲藏室也是爭議點。 沒有獨立產權的車位、儲藏室，屬于小區的公共配套設施。 業主購買或租用這類車位后，物業再單獨收取物業費屬于違規。 因為對應的管理成本，已經在小區公共物業費里分攤了。 只有有獨立產權的車位，且合同里明確約定了服務內容，才能另行收費。

還有一些收費比較隱蔽。 比如物業向業主收取“開門費”、“進門費”，外來車輛進入收取費用但這些費用不應由業主承擔。 公共設施壞了需要維修，物業向業主收取“公共區域維修費”，其實這筆錢要么從物業費的日常維修費用里出，要么啟動住宅專項維修資金。 還有物業強制捆綁收費，比如不交物業費就不讓進小區，不交停車費就不讓回家，這些都是違規的。

很多業主不理解，既然國家早就取消了這些收費，為什么很多小區還在收。

核心原因是信息差。 絕大多數業主不知道物業費包含哪些項目，也不知道哪些收費是違規的。 物業說收就交，很少去查政策。 像王阿姨那樣被鄰居提醒才知道的，已經算幸運的。 物業在解釋收費時常用“行業慣例”作為理由，實際上沒有任何政策文件允許這些重復收費。 所謂行業慣例，只是違規收費的包裝。

監管也存在盲區。 雖然國家有明確政策，但具體到每個小區，監管很難全覆蓋。 尤其是三四線城市、縣城的小區，物業收費不透明，業主維權意識薄弱。 部分物業和社區、街道關系密切，業主投訴后問題解決緩慢，久而久之物業就更加有恃無恐。

還有成本壓力。 近年來人工、物料成本上漲，物業利潤空間被壓縮。 有些物業為了維持運營，就通過重復收費、違規收費來增加收入，把壓力轉嫁給業主。

業主遇到亂收費，不要直接和物業吵架，也不要以拒交物業費來對抗。 拒交物業費，物業可以起訴業主要求補交和違約金，反而讓業主陷入被動。

正確的做法是先收集證據。 保存好物業的收費通知、繳費單據、聊天記錄、錄音錄像。 找出物業服務合同，仔細看合同里關于物業費的約定。 查清楚當地的物業服務收費管理辦法，明確哪些收費是違規的。

然后找物業協商。 拿著證據和政策依據，找物業負責人，要求對方提供收費的法律依據和合同約定。 如果對方拿不出來，可以明確拒絕繳納。 很多時候，物業看到業主懂政策、有證據，會主動停止違規收費。

協商不成，就向監管部門投訴。 12345政務服務熱線是全國通用的投訴渠道，說明小區名稱、物業名稱、違規收費的具體情況，提交證據。 問題會被轉派到住建局或市場監管局，這些部門會限時督辦。 投訴會記入物業的信用檔案，影響物業后續的招投標和評級。

住建局是物業的直管部門，負責物業服務監督管理。 市場監管局負責價格違法行為的查處。 物業違規收費后不給業主開發票，屬于偷稅漏稅，可以撥打12366向稅務部門舉報。

如果小區里很多業主都遇到了同樣的問題，可以聯合起來維權。 成立業主委員會，通過業委會和物業交涉，效果會好很多。 業委會有權監督物業的收費行為，也有權解聘不合格的物業。

最后可以走法律途徑。 業主可以向法院起訴，要求物業退還違規收取的費用。 前提是正常繳納物業費，同時通過訴訟追索違規收費，不要把兩件事混在一起。

50塊的門禁卡、幾百塊的公攤水電費，單看每筆錢都不算多。 但一個小區幾百上千戶業主，這筆錢加起來就不是小數目。 物業之所以敢收，很大程度是因為業主不追究。 當越來越多的業主開始查合同、翻政策、打12345，這種收費模式才會慢慢改變。