廣深兩城出臺新規，第4輪救市真來了？內行人深度解析，有答案了

最近樓市的重磅消息接連不斷，廣州、深圳兩座城市在4月底同步出臺了史詩級限購松綁和買房支持的新政策，再加上近期以來全國多地也都密集出臺了很多樓市新規，行業內基本上已經形成共識，就是改革開放以來的第4輪全國性救市潮，已經全面發力！很多人還在觀望，或者是猶豫，糾結房價還會不會漲？現在還能不能買房？我賣房子快15年了，今天我就結合真實的行業數據以及本輪救市的底層邏輯，給大家做一個深度解析。

首先需要先明確一個核心問題，就是為什么行業內會一致認為，這是第4輪全國性的救市潮？前3輪又是什么時候？簡單來說，前3輪的時間線和定位都非常清晰，每一輪都是覆蓋全國、高層定調，以及全行業轉向的關鍵節點。

第一輪是2008年~2009年，為了應對全球經濟危機，通過四萬億刺激、利率打折、降首付等方式，拉動樓市觸底反彈！

第二輪是2014年~2016年，為了針對全國商品房的高庫存，通過放開限購、限貸、啟動棚改貨幣化等方式，從而實現全國范圍內的去庫存目標。

第三輪是2022年~2023年，為了應對房企的集中暴雷、爛尾等風險的蔓延，通過出臺金融16條、保交樓等專項政策等方式，以金融托底為主，從而實現穩樓市的目標。

而當前這一輪，也就是我口中的第四輪，和前三輪其實是有本質區別的。前三輪，要么是救經濟、要么是去庫存、要么是救房企，但不管目的是什么，政策始終保留一線城市限購這個最后的底線，而本輪救市，一線城市的限購幾乎全面放開，同時在供需兩端發力，無論是力度，還是范圍和決心，都是歷史之最，所以才會被行業內定義為獨立的第四輪全國性救市潮。

比如廣州和深圳最新的樓市新政。深圳是直接打破了維持多年的嚴格限購門檻，非深戶僅憑居住證就可以在福田、南山、寶安這幾個核心片區購買住房，無需社保和個稅的繳納證明，本地家庭核心區購房的名額提升到3套，同時還將個人公積金的貸款額度上調至189萬，家庭最高可貸351萬，徹底降低了剛需和改善的上車成本。

廣州也是同步打出了相關組合拳，公積金單人最高貸款額度提升至100萬，夫妻雙方最高200萬，多孩家庭疊加優惠以后最高可貸360萬，同時還推出了賣舊買新的現金補貼，一年內完成置換可享受最高3萬元的補貼，而且還通過國企收儲二手房、新房網簽即可鎖定學位等方式穩住當下的二手房市場，從而激活自住和置換需求。

結合國家統計局的最新數據來看，本輪政策出臺的時機，恰好踩在了市場邊際回暖的關鍵節點上！今年第一季度全國商品房的銷售面積和銷售額同比降幅相比前兩個月出現了明顯的收窄，3月份70個大中城市的房價數據顯示，一線城市的新房、二手房價格環比都已經轉正，北京、上海兩個城市的二手房成交量更是創下了近一年半以來的新高，市場下跌勢頭已經被遏制，但整體信心依舊偏弱，多數城市仍舊處于橫盤陰跌狀態，老百姓的觀望情緒依然濃厚，房企拿地和新開工數據仍沒有改觀，簡單來說，就是整個房地產行業還尚未完全走出低谷。

不可否認的是，前幾輪的救市效果有限，核心原因就是只放松了信貸，而沒有大規模的放開限購，只救助了房企，而沒有激活真實的需求，而這一輪救市，算是徹底補齊了各種短板，除了一線城市大規模放開了限購，房貸利率和首付比例也處在歷史低位，更重要的是還同步推進了商品房以舊換新、政府收儲存量房以及城中村改造等政策，從需求端降低了買房門檻，從供應端化解了房企風險，從存量端消化了庫存積壓，形成了一個完整的政策閉環。

當然了，相對于各種細節，很多人更關心的是，這一輪救市政策的落地，市場信心真的能恢復嗎？房價會迎來全面上漲嗎？我的答案很簡單，信心會穩步恢復，樓市最差的時刻已經基本上過去了，但全面上漲，這是絕無可能的！

?為什么？你要清楚的是，不管第幾輪救市，不管出臺多少政策新規，房住不炒的底線是永遠都不會變得！所有的政策新規都指向了剛需自住和合理的改善需求，沒有給投機炒房留空間，未來的樓市也只會呈現分化這個唯一的趨勢，大漲或者大跌都不會出現！人口持續流入、產業支撐強勁、資源集中的一線城市和強二線核心城市，大概率會隨著政策的落地而穩步回升，像是一些優質地段的房子，還可能會小幅回彈，而那些沒有人口吸引力、庫存又高的三四線小城市，政策也只能是減緩市場下行的速度，不會扭轉長期走勢，所以我說，房價的全面上漲，這是絕無可能的！

另外，從市場層面來看，這一輪救市，不是短期的刺激行情，而是為了建立樓市長期穩定的運行秩序，逐步修復整個市場的信任基礎，這一點從近期各地的成交量變化，以及房企融資環境的改變中就能推測出來。

最后給所有人一個良心建議，剛需自住，改善置換，不用再盲目等抄底了，因為你大概率把握不住，核心城市的優質現房現在完全可以放心入手！但如果你是純投資炒房的話，我勸你趁早放棄，因為你同樣也把握不��！在我看來，未來的樓市大概率是不會再出現大漲暴富的機會了！對此，你怎么看？