華潤置地分拆2座華潤萬象城募資54億

華潤置地于2026年4月28日宣布，計劃分拆旗下位于江蘇省南通市的南通萬象城和山東省臨沂市的臨沂萬象匯兩個購物中心，以公募不動產投資信托基金形式在深圳證券交易所上市。這一舉措標志著華潤置地系統化推進商業地產REITs，為整個行業提供了"存量資產盤活"的范本。

一、交易核心細節

申報進展：華夏基金及中信證券已于2026年4月28日向深交所及中國證監會提交了公募基金注冊及上市的申請材料，目前狀態顯示為"已受理"。

募集規模：預計募集資金54.05億元人民幣。

華潤持股安排：上市后，華潤置地指定的全資附屬公司將作為戰略投資者，認購已發行基金份額的約20%至30%。

基金結構：該REIT為深交所上市封閉式產品，存續期28年，每年至少分紅一次，可分配利潤的90%以上用于現金分紅。2026年、2027年預計凈現金流分派率分別為4.49%、4.71%。

二、底層資產詳細分析

1. 南通萬象城

? 地理位置：位于南通市崇川區北大街核心地段，地鐵2號線直達

? 開業時間：2018年9月

? 建筑規模：總建筑面積26.99萬平方米，商業面積13.29萬平方米，可租賃面積7.21萬平方米

? 運營表現：截至2025年底，出租率99.85%，租金收繳率保持100%。2025年營業收入3.08億元，運營凈收益1.93億元，租金同比增長20.86%

? 市場地位：定位中高端消費，集聚多家區域首店，是長三角北翼的標桿商業體

? 銷售業績：2024年零售額突破24億元，同比增長超15%；2025年銷售額據信已突破30億元

2. 臨沂萬象匯

? 地理位置：位于臨沂市蘭山區人民廣場商圈

? 開業時間：2019年9月

? 建筑規模：總建筑面積17.21萬平方米，商業面積10.76萬平方米，可租賃面積6.34萬平方米

? 運營表現：截至2025年底，出租率99.27%，租金收繳率100%。2025年實現營業收入1.59億元，運營凈收益0.99億元，租金同比增長10.57%

? 市場定位：標準的一站式家庭型購物中心，定位當地中高端客群，是魯南地區中高端商業的代表性項目

資產質量評估：兩個項目均位于城市核心商圈，現金流表現穩定，土地剩余使用年限約27年，能夠覆蓋基金存續期，產權清晰、無抵押查封，各項審批手續齊全。

三、戰略背景與業務模式轉型

此次分拆是華潤置地深化"輕重分離"戰略、加速向"城市投資開發運營商"轉型的關鍵一步。公司確立了"三條增長曲線"業務模式：

第一增長曲線：開發銷售型業務，定位為業績基本盤，預計在"十五五"末營收規模維持在2000-2500億元，營收占比70%-75%，利潤占比近4成。

第二增長曲線：經營性不動產收租型業務，定位為公司業績可持續增長的強大引擎，也是利潤及穩定現金流的主要貢獻者。華潤置地將通過多層次REITs平臺和基金運作，實現"有進有出"，完成資產與資本的高效循環。

第三增長曲線：輕資產管理收費型業務，定位為公司業績強勁增長極和空間價值的核心創造者，年增速預計超過10%，營收規模200億元以上，利潤占比10%-15%。

通過REITs證券化成熟商業項目，華潤置地實現了"從重資產到活資本"的轉型，能夠回收資金并平滑開發業務的周期波動。此次分拆連同同期申報的成都萬象城（潛在資產估值約109億元），三項資產總價值可能達到163億元，標志著華潤置地正式邁入"消費REITs+商業不動產REITs"的雙平臺時代。

四、市場影響與行業意義

股價表現：消息公布后，華潤置地股價在港股市場上漲超4%，截至2026年4月29日發稿時漲4.2%，報32.24港元，成交額2.11億港元。

盈利貢獻：瑞銀報告指出，這三項資產的分拆可能為華潤置地2026年貢獻33-40億元人民幣的核心盈利，占其預期核心盈利的15-18%。

行業示范效應：此次分拆為整個房地產行業提供了"存量資產盤活"的范本，反映了行業從增量開發向存量運營轉型的大趨勢。華潤置地通過構建多層次REITs平臺，加速資產與資本良性循環，著力打造行業領先的資產管理平臺，充分釋放成熟資產價值，持續增厚股東回報。

資產運營基礎：華潤置地商業資產運營能力強勁，2025年旗下自持購物中心實現零售額2,392億元，同比增長22.4%，增速顯著跑贏全國社零大盤。年末在營購物中心達到98座，其中82個項目零售額位列當地市場前三，整體經營利潤率63.1%，再創歷史新高。

此次分拆不僅為華潤置地提供了重要的資金回籠渠道，更通過公募REITs的透明化運作，向資本市場展示了其商業資產的優質運營能力和持續增值潛力，為后續更多商業地產項目的證券化鋪平了道路。