揭秘張欣與潘石屹的家辦：從地產套現到美國再造

來源：市場資訊

（來源：海川慧富HighTrust）

張欣與潘石屹近二十年的路徑變化，并不只是全球資產配置版圖的重新梳理，更像是在完成一場資產結構、組織平臺與個人事業角色的同步重構。

早年，SOHO中國上市為他們打開了國際資本通道。此后，隨著既有資產組合逐步調整、美國核心物業配置不斷增加，一套以Closer Group為核心的家辦平臺也逐漸成形。

到今天再回看，這一過程真正改變的，已經不只是資產組合的分布，而是他們圍繞財富管理、項目運作與下一階段事業所搭建起的一整套新平臺。

一場長達七年的出海鋪墊

2007年，SOHO中國登陸中國香港聯交所，募資約19億美元，一度被稱為當時亞洲最大的商業地產IPO。

表面上看，這只是中國地產黃金時代里一次典型的資本市場勝利。但從后來的路徑回看，這次上市更重要的意義在于，它把一家以中國商業地產為核心的公司，嵌入了一個更國際化的資本通道之中，也為張欣夫婦日后開展跨市場、長期化的資產布局，提前搭好了制度與資金上的橋梁。

2008年前后，張欣已開始在美國搭建地產投資平臺，相關平臺早期可追溯至Seven Valleys。也就是說，在SOHO中國仍處于上升周期的時候，張欣已經開始在美國市場建立業務觀察與投資基礎。

隨后幾年，她開始在紐約核心資產上連續“落子”。公開報道顯示，2011年，張欣家族買入紐約曼哈頓Park Avenue Plaza 49%的股權；2013年，又投資了紐約通用汽車大廈（GM Building）。彼時這些布局更像是在原有業務之外所做的增量配置，即將部分經營成果放入更成熟的市場資產體系之中。

更明顯的變化，出現在2014年前后。此后數年，SOHO中國陸續進行資產處置與結構調整，張欣則繼續增加紐約和波士頓核心物業配置。到后期回看，這已不再只是單一項目層面的投資動作，而是開始把原有業務中沉淀的資產與現金流，逐步轉化為長期資產平臺的基礎。

公開報道顯示，2014年至2021年間，SOHO中國累計出售資產逾300億元人民幣；同期，張欣在紐約和波士頓投資了近十個地標性物業，總規模超過50億美元。

張欣的業務關注點，也由原有商業地產開發運營，逐步延展至成熟市場核心資產與平臺化運營。

從跨境配置到組織轉身

到了2021年，張欣夫婦降低對原有業務一線經營的參與，已經不再只是市場揣測，而是轉化為公開動作。

當年，黑石提出對SOHO中國發起總價約237億港元（約30.5億美元）的收購要約。若交易完成，潘石屹和張欣方面將僅保留約9%的股份。雖然這筆交易最終告吹，但這一安排本身已經說明，他們當時已開始考慮上市公司層面的股權安排與治理結構調整。

真正讓這場轉身從資產配置動作進一步演變為組織層面重構的，是2022年。SOHO中國公告顯示，當年9月，張欣辭去CEO職務，潘石屹辭去董事長職務。但同一份公告也寫明，兩人繼續擔任執行董事。

這個安排透露出一個重要信號——他們雖然仍與SOHO中國保持董事會層面的關聯，但公開職務、個人精力與新平臺安排，已經出現新的分工變化。 從公開可見的平臺搭建、項目落點與職位設置看，相關業務正在美國市場形成更清晰的組織載體。

Seven Valleys、CloserGroup與Closer Properties

隨著組織安排逐步清晰，張欣在美國市場形成的并不只是幾處物業持有，而是一套逐漸清晰的家辦平臺。要看懂這套體系，關鍵是先把幾個經常被混用的名字分開：Seven Valleys、Closer Group、Closer Properties。

從公開資料看，這三者并非彼此無關，而更像是同一長期資產平臺在不同階段、不同業務層級上的對外呈現。Seven Valleys是較早被外界識別到的家辦名稱，后續更常見的品牌化表達則是Closer Group；而Closer Properties則是這套體系中最清晰、最具實體感的地產平臺。

從公開資料和外部報道看，Closer Group更接近張欣與潘石屹夫婦圍繞海外資產、地產平臺和內容投資搭建的單一家辦體系。部分資料也將其前身追溯至Seven Valleys。

在具體業務層面，Closer Properties是目前公開輪廓最清楚的載體。其官網資料顯示，這是一家總部位于紐約的房地產所有者、運營商與開發商，在紐約和波士頓擁有項目，總資產價值超過50億美元。

團隊頁面顯示，Closer Properties現任總裁為Jason Kaufman，此前曾在Silverstein Properties負責基金管理與投資事務，參與總額超過100億美元的全球交易。

潘石屹夫婦之子Luc Pan目前也在團隊中任職，主要參與高端住宅開發。這意味著，張欣家辦平臺不僅已經形成較完整的投資、運營與開發能力，也開始出現家庭成員參與公開業務平臺的跡象。

Closer Group更像是一個以核心不動產為基礎、同時兼具金融投資與平臺延展能力的單一家辦體系。

相關資料顯示，Seven Valleys過往還覆蓋股票、債券、風投、私募股權等多類資產，也曾通過Seven Valleys Capital等名義參與夾層融資、過橋融資等房地產債務投資。也就是說，地產確實是張欣家辦體系最穩固、最清晰的資產錨點，但它并不是全部。

從“持有資產”到“制造資產”

更值得注意的是，張欣家辦體系的地產板塊，正在從“持有資產”走向“制造資產”。

過去，外界對其美國布局的認知，主要停留在紐約核心辦公樓和零售物業的長期持有上。但到2025年10月，Closer Properties已開始重新進入開發前端，從成熟資產的持有者進一步轉向項目主導者。

公開信息顯示，Closer Properties以全現金方式收購了曼哈頓上東區East 79th Street與Lexington Avenue交叉口的五塊相鄰地塊，總價6250萬美元；若于2026年6月完成第六塊地塊收購，整體投資規模將增至7600萬美元，總面積約10萬平方英尺。

張欣計劃在此開發精品豪宅公寓項目，配套零售和全套住宅設施，拆除工作預計于2026年一季度啟動。多家紐約地產媒體均將此視為其在當地首個從零開發的項目。

這一步的意義不只是多做了一個項目，而是角色發生了變化。長期持有核心資產，本質上更接近成熟財富的防守與配置；重新進入開發，則意味著開始重新承擔判斷、拿地、產品、周期和退出等更前端的風險。

張欣本人在公告中也明確表示：“我已在紐約投資近二十年，如今正將從零開發納入業務范圍�！睂σ粋�已經形成跨市場布局的家辦平臺而言，這意味著相關平臺的角色，不只是長期持有成熟資產，也開始在新的市場環境中重新組織項目開發、產品判斷與運營能力。

不過，高端資產并不天然等于穩定回報。公開資料顯示，張欣曾在2013年以約2600萬美元購入紐約上東區45 East 74th Street聯排別墅，這處物業后來在2024年以約2000萬美元成交，單看買賣價差，賬面虧損約600萬美元。若再考慮多年房產稅、維護、保險及交易成本，實際持有成本還會進一步抬高。

這個案例說明，即便是紐約核心地段的高端住宅，也會受到市場周期、資產流動性和持有成本的共同影響。

家辦新智點認為，這表明，高凈值家族在進入成熟市場后，面對的不只是資產配置機會，也包括估值周期、交易流動性、稅費成本、行業規則與本地運營能力的綜合考驗。真正決定長期結果的，并不是資產是否位于核心城市或熱門行業，而是能否建立起與當地市場相匹配的判斷、運營與風險管理能力。

地產之外，內容產業也成為這套體系的另一條延展線。張欣于2021年與資深制片人William Horberg聯合創立了Closer Media，主要從事影視內容制作與融資。

Closer Media已制作和參與的項目包括《Ezra》《The Monk and the Gun》以及Alex Gibney執導的馬斯克紀錄片等。到2024年12月，Closer Media投資了全球流媒體平臺MUBI，張欣本人也加入其董事會。

這表明，這套家辦體系已不再局限于不動產和金融資產，而是在向內容、文化和平臺型資產繼續外擴。

綜合來看，張欣家辦已呈現出一套較為清晰的單一家辦輪廓——以核心不動產為錨，以平臺化品牌承接組織升級，并逐步向開發、媒體和信用投資延伸。

從夫妻創業到平臺延續

張欣的故事之所以不斷被提起，不只是因為她后來成為SOHO中國的聯合創始人，更因為她的個人經歷本身就濃縮了一代中國企業家所經歷的巨大躍遷。

張欣1965年出生于北京，父母是從緬甸遷回中國的第二代華人。父母離異后，她隨母親生活。14歲，張欣母女前往中國香港，并曾在服裝和電子產品工廠工作。19歲后，張欣赴英求學，先后就讀于薩塞克斯大學和劍橋大學，獲得發展經濟學碩士學位。畢業后，她進入了英國老牌投行霸菱，后隨相關業務進入高盛體系，并在中國香港、紐約等地參與中國企業資本化與上市相關業務。

1990年代中期，張欣回到北京，與潘石屹相識、結婚、共同創業。1995年，兩人創辦了SOHO中國的前身。

此后多年，SOHO中國之所以能在北京和上海迅速擴張，并形成鮮明的產品與品牌識別度，很大程度上正來自這對夫妻的能力互補。潘石屹更接近本土市場、項目推進與現實資源，張欣則帶來國際資本訓練、品牌意識與產品審美�；仡^看，SOHO中國本身，很大程度上就是兩人長期創業合伙關系共同塑造的結果。

家辦新智點認為，張欣的故事也不宜被過度浪漫化。Closer Group在美國的布局雖然逐漸成形，但目前仍以核心物業持有為主，首個從零開發的項目尚未落地交付，真正的運營考驗還在后面。從"搬過去"到"站住腳"再到"長出來"，中間的距離遠比外界看到的更長。

真正重要的，不只是資產換了一個地方，而是在遷移的過程中，能否真正完成從持有者到開發者、從單一市場到跨境平臺的角色重構。這個問題，張欣自己也還沒有完全回答。

《家辦新智點》提醒：內容及觀點僅供參考，不構成任何投資建議。）

免責提示

1、本公眾號所涉觀點不構成對任何人的投資建議，任何人需根據自身判斷做出投資決定。本公司不對任何人因使用本公眾號中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。 市場有風險，投資需謹慎。2、本公眾號的原創文章系基于已公開的資料或信息撰寫，但本公司不保證該等信息及資料的準確性、完整性，該等信息和資料可能根據市場情況發生變更，在不同時期，本公司可發出與這些信息所載資料、建議及推測不一致的信息。3、本公眾號的原創文章相關知識產權歸本公司所有。未經本公司事先書面許可，任何機構和個人不能對原文進行有悖原意的引用、刪節和修改。