買地不止為蓋樓 互聯網大廠“置地”存三重邏輯

4月份以來，互聯網頭部企業在核心城市土地市場頻頻出手。其中，京東旗下公司接連在杭州錢江世紀城、北京亦莊新城競得兩宗商業金融用地，總投入約24.2億元；字節跳動斥資61億元在北京布局兩宗地塊。

此外，2025年第四季度，阿里巴巴集團與螞蟻科技集團以72億港元在香港購置物業。

在筆者看來，互聯網大廠親自下場拿地買樓，并非為了與開發商“搶生意”，而是加速布局實體資產，構建產業互聯網發展生態系統。從以往租樓辦公到如今主動持有不動產，看似是企業辦公需求擴張，實則是互聯網大廠在周期變化中謀求長期確定性的戰略選擇，背后清晰呈現出三重深層邏輯。

第一，主動持有核心資產，為經營筑牢“壓艙石”。

對體量龐大、人員集中的互聯網企業而言，在行業競爭加劇、盈利訴求提升的背景下，浮動的租金支出愈發成為企業難以忽視的成本變量。

由“租客”轉向“房東”，本質上是把不確定的長期租金支出，轉化為確定的固定資產投入。有分析認為，以北京中關村區域為例，寫字樓日租金約8元/平方米，一個10萬平方米的寫字樓年租金約3.65億元。若企業拿地成本足夠低，當“房東”或是一個更好的選擇。

核心城市優質不動產不僅能夠滿足互聯網企業總部、研發等自用需求，提升其運營自主性，還具備穩定的租金回報與長期增值空間，既可以鎖定長期成本，也能增厚企業資產價值。

第二，把握市場調整窗口期，低位布局優化資產配置。

當前，房地產行業進入深度調整期，土地市場已低位運行多年。相比此前動輒高達60%以上的拍地溢價率，當前即便是爭奪較為激烈的地塊，成交溢價率也大多在30%左右，非核心城區優質地塊更是多以底價成交，核心地段優質資產性價比也顯著提升。

更重要的是，相較于傳統房企高杠桿、快周轉的拿地模式，互聯網大廠現金流充裕，多以自有資金布局，風險可控、成本更低，其拿地方式以公開市場競拍和產業勾地為主，地方政府往往也愿意以合適的土地價格出讓給互聯網企業。

在這樣的市場環境下，互聯網大廠“打折”購入重資產，既能以相對合理的成本鎖定核心區位資源，避免未來價格上行帶來的成本支出壓力，又能將賬面資金轉化為優質實物資產，優化資產負債表，提升企業抗周期能力。這種資產配置方式不以短期炒作為目的，而是立足長期價值，實現資產保值與主業發展之間的平衡。

第三，打造AI產業升級基礎設施，構建供應鏈協同發展生態。

對于互聯網企業而言，隨著AI、云計算、智能制造等硬科技成為其新的增長引擎，土地和物業已不再是簡單的辦公場所，而是承載企業核心業務的“基礎設施”。

一方面，AI技術正從“輔助工具”向“產業基礎設施”演進。AI大模型訓練、芯片研發、人形機器人等前沿技術需要專門的物理空間，如建設保密研發區、自建硬件測試區等。這些設施對供電、承重、管線鋪設、安全等級都有定制化的高標準，普通寫字樓無法滿足。互聯網大廠投資的部分地塊正是為了滿足類似需求，比如建設AI主題產業園，加速技術落地、生態集聚與產業重塑，形成與智能終端、數字創意、具身智能等產業集群的協同效應。另一方面，對發展區域經濟而言，政企雙方實現產業綁定下的“雙向奔赴”是重要推動力�；ヂ摼W大廠下場拿地是扎根區域的關鍵一步，可為當地帶來更多產值和就業機會，進而吸引更多供應鏈企業入園，同時，互聯網大廠也能在稅收、人才、產業配套等方面獲得當地政策支持，并依托核心城市的人才、技術、市場資源拓展業務。

總而言之，互聯網大廠扎堆拿地或收購不動產，并不會對房地產行業起到力挽狂瀾的刺激作用，而是以物理空間為載體，整合產業、人才、資本等要素，打造可持續的產業生態。同時，對互聯網大廠而言，拿地布局只是起點，如何依托自持資產，深耕主業、賦能產業、實現長期價值增長，才是長遠課題。

來源：證券日報