一周綜述：浮山后的高房價里有多少是學區溢價？

浮山后的高房價里有多少學區溢價不好說，但是忽視肯定會遭到反噬，這就是最近勁松三路小學事件鬧得沸沸揚揚的根本原因。

簡單說，浮山后學區的核心吸引力在于小升初采取的四校（65中、四實驗、二實驗、二實驗分校）派位制度，如果勁松三路小學改成九年一貫制，那么該小學區域的學生是不是就被剝離出派位池，只能上這所未來未可知的新初中了？

不管有沒有合理的動機，這事都不是可以偷偷施行或者強行通過的，所以有司最好早早把事情解釋清楚，不然，各種情緒激蕩之后很容易給事件系上一個死結。

來看一看，上周青島樓市發生了哪些事。

1

青島假房產證按揭業務正在收網！

前些天有消息稱，因涉及假房產證按揭業務，某銀行青島分行多名個貸客戶經理被警方帶走調查。我還沒來得及細看，各處的消息就刪的干干凈凈。

大約記得里面有一句話說：外部環境、內部制度以及員工素質都差不多，誰家業績爆單必是不走尋常路。

多么簡單又樸素的道理！

應該不用多久，假房產證按揭這個大瓜就會爆了。

2

開發商圈占公共綠地當院子咋賠？

黃島區綜合行政執法局于4月28日公布的一則行政處罰決定書顯示，該局對西海岸海月星灣二期的開發商罰款8萬元，原因是在規劃驗收之后交付之前，開發商用護欄將房屋周邊公共綠地圈占為院子給業主使用，共圈占62處院子，總面積約1922平方米。

有司處罰完了之后，業主們可以起訴索賠公共部位占用費，因為開發商的行為侵害全體業主合法權益，破壞小區公共空間與居住公平。

按照已經生效的司法案例，占用費 = 綠地面積 × 當地同類場地月租金 × 占用月數（通常追溯 3 年）。

3

既要降價，又要漲傭！

這個五一，城陽白云山片區的金鼎云臺府開出了最高8.4萬/套的銷售傭金。有意思的是，該項目是淄博房企金鼎智達集團的青島首作，2022年3月拿的地。因為在開盤、定價乃至戶型等各個方面都與周邊開發商的節奏不同，被業內認為有點“飄”。

金鼎自己把這種“飄”說成是“不差錢”，反復強調“土地和在建工程沒有抵押”。

可能是真不差錢，這邊遲遲不賣，那邊（2023年12月底）抽冷子在嶗山血拼176輪拿了個地王，就是金家嶺板塊迪生山莊北的地塊。

現在漲傭賣房，是不是意味著有了資金壓力呢？

我覺得更多的可能是嗅到了樓市的暖意，誰都能看出來，筑底數年的青島樓市已經開始分化，老破小與遠郊大盤繼續沉淪，主城新房則一個接一個開啟搖號選房。

說主城不“散”主城、說新房不“散”新房的金鼎云臺府以及這一類型的房源就面臨選擇，要想蹭上樓市暖意，拿什么跟主場新房拼性價比呢？

一邊降價一邊漲傭唄，兩桿子杵下去，沒準就能刺破壁壘之墻。

4

物業空檔期該不該交費？

即墨德馨瓏湖小區的業主反映，老物業在服務合同已經到期且沒有續簽新合同的情況下，繼續以“事實服務”為由收取物業費，不知道是否合規。

當然是合規的，因為按照《民法典》相關規定，在新物業接手之前，原物業服務合同繼續有效，只是變為不定期合同，物業應按原合同履行義務，業主按原合同標準支付物業費。

如果物業服務企業服務質效嚴重不達標，致使未能實現合同目的引發業主不滿，那就是另外一個問題了。

5

樓頂高位水箱爆漏怎么辦？

“水流在樓道內激蕩的場面，把住戶們都看呆了！”這是媒體在報道青島市北區某小區樓頂水箱發生爆漏時形容的場面。

大港街道于4月29日回應說，事發當日就已經處置完畢，房屋質量未受影響，目前責任認定及補償工作正在進行中。

現在樓頂水箱很普遍，如果發生爆漏該如何賠償呢？

樓頂高位水箱屬于全樓共有設施，所以需要確定向誰索賠，因為老房基本已過5年質保期，所以不是開發商的責任，而是承擔日常管理維護的物業。如果疏于維護和巡檢，則物業承擔主要賠償責任，如果物業工作盡心盡責無明確過錯，則損失由全樓業主分攤，可以動用住宅專項維修資金。

6

陪開發商走過青澀歲月！

近日有權威媒體報道稱，青島濱海國際中心某著項目的精裝修發霉是普遍現象，業主群里關于發霉的抱怨，搜索出來的聊天記錄一屏兩屏根本拉不完。

作為中信某富地產首入青島主城的標桿之作，后海邊的這個項目被各方寄予厚望。從市北區政府到開發商，再到買房的業主，都希望它像開發商拍胸脯承諾的那樣，成為“央企兌現力標桿!”。

也確實做的不錯，配套不落空、效果變實景加上美學基本在線，看上去很美。

為什么住起來不美了呢？

還是經驗不足吧，誰都知道在海邊蓋房子和在內地蓋房子肯定有不同，但是如何在一個多層級的央企運轉體系里把控和駕馭這種不同，可不僅僅是認知的問題，還包括對抗體系的巨大慣性和路徑依賴，以及信息堆積帶來的埋沒。

知之很容易，行之一頭包。

也只有出現某著這樣的大事件，整個體系才能出現糾偏之力。嗯，再有下次應該就不會出現這樣的問題了，前面的只能是交學費了。

至于業主嘛，只能說一句“昔年青的發澀，幸得故人相守一程”了，山高水長，有緣再會吧。

編輯：周道