作者：余飛

01

深圳樓市，躁起來了

從成交量來看，深圳樓市，的確擺脫了下跌語境。

3月份深圳新房+二手房成交量合計(jì)7898套。

4月份新房+二手房網(wǎng)簽量達(dá)到了9044套，環(huán)比上漲了15%，其中新房網(wǎng)簽量3400套，創(chuàng)一年來新高。

來源：每日樓市早讀

二手房網(wǎng)簽量繼3月份沖破榮枯線之后，繼續(xù)增加至5644套，同樣創(chuàng)一年來新高。

來源：每日樓市早讀

面對(duì)復(fù)蘇的強(qiáng)烈勢頭，深圳市政府順?biāo)浦郏?月末發(fā)布了樓市新政，新政則規(guī)定：

只要有深圳居住證，就可以買一套，沒了社保限制。

而且，擁有深圳一年社保或納稅證明的，在原限購區(qū)內(nèi)可以增加一套購房權(quán)限，也即在南山、福田和寶安新安街道，原來只能買兩套，現(xiàn)在可以買三套。

除此之外，深圳還上調(diào)了公積金貸款額度。

這一操作之下，深圳已經(jīng)是一座看似限購實(shí)則已經(jīng)不再限購的城市。

新政的效果立竿見影，剛過去的五一，深圳樓市成交量很不一樣，且迎來了外地投資客。

來自樂有家的數(shù)據(jù)顯示，五一期間深圳新房成交量上漲48%，二手房同比上漲62%，成交規(guī)模均是2021年全面調(diào)整以來最高。

此外，樂有家還披露， 五一期間來自浙江、遼寧沈陽、湖南 長沙 等地的外地客戶咨詢和成交明顯增多。 有浙江客戶直接委托深圳朋友幫忙看房，辦理居住證后線上簽約南山區(qū)550萬元房產(chǎn)。

02

樓市，要筑底了嗎

深圳作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，上一輪牛市的啟動(dòng)從他開始，也是這一輪樓市的調(diào)整的濫觴。

關(guān)鍵問題來了，深圳樓市的躁動(dòng)，是否意味著全國房地產(chǎn)要筑底了？

這個(gè)問題，本號(hào)之前已經(jīng)解答過：

量快要筑底，但價(jià)仍未見底。

量見底，是因?yàn)榻?jīng)歷了五年調(diào)整，全國商品房銷售面積已經(jīng)跌到了一個(gè)相對(duì)低位。

2021年最高點(diǎn)時(shí)期，全國商品房成交面積17.94萬平方米，去年只有8.81萬平方米，相較于高點(diǎn)腰斬。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

理論上樂觀預(yù)測“雙8”，可能就是銷量的底，不樂觀的話，也最多跌至“雙7”。

畢竟，房子折舊帶來的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要與當(dāng)下的銷量持平。

所以，去年國家統(tǒng)計(jì)局公布全年數(shù)據(jù)的時(shí)候，本號(hào)就說過，2026年中國商品房成交量的底，大概率會(huì)出現(xiàn)，在這種大背景下，2026年必定會(huì)是新一輪救市大年。

救市不是為了刺激價(jià)格上漲，而是要給商品房成交量底部的出現(xiàn)，增加力量。

于是，我們看到，今年開年上海、北京率先出手。

4月末，深圳、廣州、武漢、天津、蘇州均出臺(tái)樓市新政。

其中廣州最有魄力，作為首個(gè)完全不限購的一線城市，這一次直接鼓勵(lì)有條件的區(qū)在土地出讓時(shí)，結(jié)合義務(wù)教育階段學(xué)位承載能力和地塊實(shí)際情況，推出“預(yù)售階段確定學(xué)位”“網(wǎng)簽后即可入學(xué)”等措施。

這一招增強(qiáng)了房子學(xué)位的確定性，進(jìn)一步鞏固入場人的信心。

從主流城市的成交量來看，也能看出量快要見底的信號(hào)：不止深圳，上海、北京、廣州的成交量也旺起來了。

03

房價(jià)依舊沒有見底

饒是如此，本號(hào)依舊堅(jiān)定認(rèn)為，價(jià)尚未見底。

本號(hào)不斷強(qiáng)調(diào)過，要快速實(shí)現(xiàn)價(jià)格平衡，一方面要不斷縮小房價(jià)與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價(jià)。另一方面，恢復(fù)信心。

無論是縮小房價(jià)收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟(jì)回暖、就業(yè)回暖。

而就目前全球格局以及國內(nèi)大環(huán)境來看，經(jīng)濟(jì)回暖仍任重道遠(yuǎn)。

美以伊戰(zhàn)爭帶來的全球輸入性通脹，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響具有一定的滯后性，這一影響會(huì)在二季度明顯顯現(xiàn)。

除此之外，影響樓市基本盤的人口數(shù)據(jù)，也不甚好看。

全國人口四連降，且下降速度在加快。出生人口去年已經(jīng)跌破了800萬。

從各地區(qū)來看，人口減少的地區(qū)已經(jīng)從2021年的15個(gè)增加至2025年的24個(gè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各地區(qū)統(tǒng)計(jì)局

市場反饋的數(shù)據(jù)，也在佐證著我的觀點(diǎn)：

主流城市成交量的旺盛背后，依舊是以價(jià)換量的結(jié)果。

比如京滬，成交二手房中，北京超過6成成交房源總價(jià)在300萬以內(nèi)，上海更夸張，總價(jià)300萬以下的占比超過7成。

比如深圳，4月份新房+二手房網(wǎng)簽量雖然環(huán)比上漲了15%，但二手房成交價(jià)卻仍在走低，4月份均價(jià)為5.8萬元/平方米。

來源：每日樓市早讀

克而瑞深圳區(qū)域給出的評(píng)論是：

深圳二手房迎來了V型反彈，但價(jià)格仍處于下行通道，二手房掛牌量高居不下，整體仍是以價(jià)換量、磨底運(yùn)行。

此外，無論是從國際經(jīng)驗(yàn)、信心與預(yù)期角度看，都在指向仍會(huì)繼續(xù)調(diào)整的結(jié)果。

過去四年的調(diào)整，粉碎了房價(jià)永遠(yuǎn)上漲的神話，房地產(chǎn)信仰的崩塌與轉(zhuǎn)變，將決定人們行事的底層邏輯，其調(diào)整和影響絕不僅僅是價(jià)格。

房子現(xiàn)在從必需品變成可選項(xiàng)，從擁有變?yōu)槭褂茫@是一代人價(jià)值觀的巨大轉(zhuǎn)變。

當(dāng)房子不再是資產(chǎn)的主流選擇時(shí)，整個(gè)市場的邏輯就變了。

市場邏輯轉(zhuǎn)變帶來的直接結(jié)果便是樓市財(cái)富效應(yīng)喪失。

再者，大環(huán)境也變了。

上一代人在時(shí)代紅利中，眼中有光，心中有夢，對(duì)遠(yuǎn)方充滿希冀，于是敢于掏空六個(gè)錢包，拉滿杠桿去購房。

但現(xiàn)在的年輕人則不同，上一代人吃盡了時(shí)代透支發(fā)展的紅利，這一代紅利終結(jié)了，更害怕自己成為別人的紅利被吃掉。

面對(duì)隨時(shí)可能被優(yōu)化，隨時(shí)可能被降薪，無法保證收入恒定的局面下，他們不能、不敢、不愿用“余生負(fù)重前行”這么大的代價(jià)去換一套房子。

這正是九十年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂之后日本年輕人的感受，直到如今，都沒有改變。

我們今天流行的躺平、佛系，都是日本年輕人經(jīng)歷過的，且仍在經(jīng)歷的心境。

當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫破裂，財(cái)富效應(yīng)喪失，日本用了將近20年時(shí)間，才走出來。

我們總想擺脫日本的路子，但事實(shí)上每一步都在跟著日本的路子走，無論是人口出生率，還是房價(jià)，都逃脫不了。

因此，無論是從客觀事實(shí)、主觀感受，還是國際經(jīng)驗(yàn)，都在佐證著房價(jià)尚未筑底的論斷。

那么，此時(shí)還能買房嗎？

這需要問問自己對(duì)的收入是否有信心。如果有，就買。如果沒有，就繼續(xù)等待。

畢竟，房地產(chǎn)已經(jīng)屬于買方市場。

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