2.7萬畝村集體土地超期承包30年，長期低價被出租，有人從中套利

涉案土地2.7萬畝！這可能是建國以來，全廣西最大面積的集體土地流轉糾紛案件。

2000年，廣西北海合浦縣烏家鎮下轄多個村民小組的2.7萬土地，在跨國公司撤資解除合同后，在未經村民小組會議討論決定的前提下，被合浦縣政府及烏家鎮政府“越權”簽訂長達50年的承包合同，遠超法律規定的20年有效期。

上述土地被“超長期轉包出租”多年之后，村民通過訴訟才得知真相，而讓村民更無奈的是，在當地法院的審理中，竟對超出30年部分不作審理，就作出駁回村民訴請合同無效的裁定，以致數千農民賴以為生的土地被占用至今。

值得一提的是，2014年時任合浦縣烏家鎮人大主席團秘書、掛點工作組組長葉長，為了替村民討回公道，在為村民送反映材料至北海市政府返回后，便被單位開除公職，其住宅被搜查，私家車輛被人毀壞。在失去公職之后，現為村民代表的葉長，至今仍堅持為村民維權，十三年來不斷地向相關部門反映情況，但案涉土地至今沒有歸還村民。

跨國公司撤資解除合同后，2.7萬畝土地被偷梁換柱換了“主人”

廣西北海市合浦縣烏家鎮地勢平坦，土地肥沃，在農業規模化投資人的眼中，是優選之地。

1993年，美國都樂公司看上了烏家鎮的土地資源，有意租地種植水果。

同年6月，烏家鎮轄區的烏家、西大、大新、瓦聯村委下轄的33個村民小組召開全體村民大會，會議同意將33個村民小組共2.7萬畝土地，以每年每畝135元的價格出租給都樂公司。

隨后，33個村民小組長分別代表本組與都樂公司簽訂《土地租賃合同》。

都樂公司取得案涉土地后，將2.7萬畝土地的經營管理轉包給其下屬的純品中國北海食品有限公司（下稱“純品公司”）。

1999年12月15日，純品公司因經營不善等原因，確定與村民終止《土地租賃合同》，并于2000年1月20日，與33個村民小組簽訂《土地交還確認書》。

在該確認書中明確，案涉2.7萬畝土地由33個村民小組接收。根據雙方約定，案涉土地上的地上附著物與建筑物一切歸甲方（村民小組）按現狀接收。

至此，從合同層面上，案涉土地已交回給了村民。

但令人意想不到的是，交接過程中合浦縣政府、都樂公司和香港新亞集團（下稱“新亞集團”）聯手做局，將2.7萬畝土地、以及地上附著物、建筑購物等資產悉數“轉交”給了新亞集團。

有村民稱，為了給這一違背村民意愿和損害村民合法權益的土地轉移手續披上“合規”的外衣，2000年1月6日，合浦縣政府越過33個村民小組，私自與純品公司又簽訂了一份《合作協議書》。

該協議書約定：“乙方（純品公司）在北海市合浦縣與土地出租方（33個村民小組）簽訂的柑橙項目《土地租賃合同》將于1999年12月31日終止。為保持果場的完整性和經營的連續性，經甲、乙雙方商定，乙方愿意將果場和同意留下的固定設施交由甲方（縣政府）接收和暫時管理，并同意從資金上給予6.7萬美元與75000元人民幣支持……

由此可見，純品公司雖然在此后的2000年1月20日，與33個村民小組簽訂《土地交還確認書》，從程序上、形式上已經將土地及地上附著物、建構筑物約定交還給33個村民小組，但實質上卻交給了合浦縣政府。

這意味著，2.7萬畝權屬原本歸于33個村民小組的土地，被合浦縣政府偷梁換柱成了土地的“主人”。

土地被低價、超期30年另租他人，所簽合同多處造假，屬無效合同

2000年3月6日，合浦縣政府越過33個村民小組、未通知各村民小組、未依法召開村民小組會議，與新亞集團簽訂了一份《廣西合浦縣人民政府、新亞國際集團有限公司合作協議書》，不僅擅自做主，將村民們的土地以每年每畝60元的低價出租，還將案涉2.7萬畝土地及房屋、設備等所有附著物等資產無償轉交給新亞公司使用。

與此同時，新亞集團與案涉土地各鄉鎮政府，在同一天還聯手炮制了該公司與有關村民小組簽訂了數份《土地租賃合同》。該合同的簽訂，涉案土地的村民小組組長和廣大村民均不知情，也未參與簽字，而是在爭議持續不斷發生多年，直到2017年進行的一場訴訟中，由法院責令新亞集團出示，村民們才得知該合同的存在。

通過梳理所謂的“新亞集團與各村民小組簽訂的租賃合同”發現，這些合同存在多處漏洞，從法律意義上來講，所簽訂的合同屬于無效合同。

首先，新亞集團與各村民小組新簽訂的所謂的租賃合同，并沒有經過村民小組會議進行集體決策，違反了《村民自治組織法》的相關規定。

其次，合同的甲方，即村民小組或生產隊的代表，簽字不是其本人。以新亞集團與烏家鎮西大村莫屋生產隊簽訂的《土地租賃合同》為例，莫屋生產隊代表人處填寫的名字為“莫發”，但在合同最后的授權代表姓名簽字人為“林家東”。

據悉，林家東為烏家鎮時任鎮長（林家東2019年涉案被開除公職）。從合同法及合同的有效性層面來講，林家東無權代表莫屋生產隊代表人（隊長）莫發簽訂該合同，無權處理村集體土地。

村民稱，林家東“代替”莫發簽訂該合同，屬于越權行為，該合同的簽字恰好證明了莫屋生產隊和村民，在不知情、沒有召開村民小組會議討論的情況下，土地被違法轉租給他人。

此外，村民還指出該合同第9頁載明“本合同……生效日起計，為期五十年整”的約定不合法不合規。這一約定顯示，該合同因違反了土地租賃期限不得超過二十年的相關法律規定，超出20年的部分應當視為無效。

然而，即便案涉土地從《土地租賃合同》簽訂的合法性被質疑，合同約定土地租賃期限早就超過法定期限，但村民不論是向利添公司還是向合浦縣各級地方政府申請解除土地租賃合同，都遭到拒絕。

租用土地名義上發展果業， 實則高價轉租謀利，套取農業補貼款

需要指出的是，在合浦縣政府與新亞集團簽訂了的《廣西合浦縣人民政府、新亞國際集團有限公司合作協議書》中，將原來純品公司給付村民每年每畝135元的價格，越過村民小組會議決議等合法程序，私自降低到60元。而且，在這份縣政府“越權”成為甲方（出租方）的協議中，甚至還向乙方作出“保證”：“甲方保證場地及地上附著物交付給乙方時，不附帶任何人士或實體對場地及附著物的任何權益，對任何關于第三人對該等地上附著物的索償要求，甲方須維護乙方權利，并使乙方免受任何與此有關的損失”。

村民代表葉長表示，合浦縣政府這樣的承諾明顯違反《村民自治組織法》，越權代替村民簽訂新的合同、出租村民的土地，但即使如此，政府仍然要維護合同“有效”，這也是村民依法維權25年一直未得公正處理的潛在因素之一。

此后，新亞國際集團又憑借這份《合作協議書》，將案涉各村民小組的土地轉讓給其下屬公司利添生物科技發展（合浦）有限公司（下稱“利添公司”）。

然而，案涉土地轉到利添公司名下后，就開始為其在港股上市的母公司“亞洲果業”進行業績造假，曾公開宣稱其在案涉土地種植有130萬株果樹，在合浦投資20.4億港幣建設果汁廠，年產濃縮果汁6000噸等。

而事實上，利添公司宣稱的130萬株果樹、果汁廠都子虛烏有。事實上利添公司現在做的事情就是高價轉租土地獲取利益，當年從村民手中，通過違法簽訂的合同低價以60元每年每畝獲得土地，現在以每畝數百元、上千元的價格輕松轉租農戶牟利，賺取差價獲利及套取農業補貼款。

據了解，在利添公司轉租的對象中，有當地政府官員的親屬，有香蕉種植戶，甚至還有采礦企業租來采礦，2.7萬畝的涉案土地就有4萬多畝土地地下有石英砂礦。

村民稱，涉及石英砂礦儲量的烏家鎮西大村委會莫屋、潘屋、大陂頭、東茶、李屋、易屋、岑屋、掃桿坪村小組就有4萬畝面積土地被“以租代征”的形式，租給采礦企業，合浦東能礦業有限公司、合浦長合礦業有限公司已圍建工地護欄，正揭開地表的土層，向下挖掘十幾二十米的石英砂，然而有些拉礦的車輛卻在晚上才運輸，村民反映有可能礦業公司還沒有合法辦得開采證。

2023年8月24日，烏家鎮烏家村掃桿坪村民小組寫給北海市自然資源局的一份異議書中，就對該局發布的一份《北海市2023年第2期凈采礦權招標出讓公告》中，擬出讓掃桿坪村民小組案涉1.1625平方公里石英砂礦凈采礦權提出了異議。

該異議書稱，礦區的土地是該村2000年被合浦縣政府私自轉租給利添公司2000畝土地中的一部分，迄今為止爭議尚未解決，且礦區土地屬于“禁止擅自將農用地轉為建設用地”的范疇，不能通過“以租代征”的形式占地采礦。

據了解，村民們至今都沒有拿到土地“轉讓”的費用，以莫屋村小組為例，1000畝土地中，有693畝按一次性“以租代征”每畝45500元的價格，由礦業公司支付補償款給該村小組，共計有3153.15萬元一直在莫屋村小組賬上躺著，拖了一年時間，因村民對補償款存在異議而未分配到農戶手中。另外，還有250畝土地，被告知合浦長合礦業有限公司僅按2萬元每畝一次性給予補償。但事實上，長合礦業有限公司早已使用了該案土地，卻沒有支付租金，也沒有與村民簽訂合同。

莫屋村村民稱，因該村土地下面有大量的石英砂等礦產，2024年間，當地政府多次要求村民簽訂土地租賃合同，但截至2024年9月份之前，該村民小組37戶，僅有13戶村民在租地合同上簽字。盡管如此，案涉土地已經被多家礦業公司占有使用，開挖礦產。原本完好的鄉村道路，已被拉礦車輛損毀，原本清澈的生活飲水，也疑似受到污染。

2026年2月26日，烏家鎮政府羅遠波副鎮長曾告知村民代表，將對案涉土地存在的問題進行協調處理，但至今無任何反饋。

土地被“截留”25年，背后真相至今未揭開

顯而易見，案涉土地多年來持續不斷的爭議，最早始發于2000年合同結束后未依法返還村民土地，以及未經村民小組會議討論決議就被合浦縣政府低價轉租土地。

村民們認為，原合同中，案涉土地每畝每年租賃價格為135元，事實上當地當時的土地租賃市場價每畝每年也可以租到100多元，也因此，合浦縣政府私自轉租的案涉土地，因過低的租賃價格、解除土地合同后土地沒有返還給村民，而引發了村民的普遍不滿。

事實上，自轉租合同簽訂至今，村民們對該合同的合法性并不認可。也因此，村民們不同意領取利添公司支付的每年每畝60元的土地租金。如此一來，利添公司就將租金轉到烏家鎮政府的賬戶，鎮政府又通過組織各村民小組長外出旅游等手段，讓各小組組長去領取了土地租金。

據了解，案涉土地自被轉租25年來，多數村民沒有領取該筆土地租金。近年來，這些土地又被礦業公司占用，但也因爭議的存在，至今仍未妥善解決問題。

但也有部分村民，被施以各種壓力、以及各種利誘，簽字領取了微薄的租金。在此過程中，相關部門還通過迫使村民小組補簽《土地租賃補充協議》的辦法，試圖讓此前的轉租協議“合法化”。該補充協議中，一名叫洪燕濤的人代表新亞國際出現在協議中，當地政府利則用扣留的每畝60元的租金要求村民簽字。

有村民表示，盡管如此，多數村民還是守住了底線，并沒有在所謂的《土地租賃補充協議》上簽字。

據知情村民介紹，為了讓合浦縣政府私自轉租的土地具有“合法身份”，相關部門違反規定為利添公司頒發了案涉土地的《土地他項權利證明書》，在該證明書上赫然注明案涉土地是“政府劃撥”給利添公司。

針對該《土地他項權利證明書》，村民們于2020年在律師的協助下到合浦縣國土部門查詢，該證明書并沒有存檔。村民們在對該證明書予以質疑的同時，還提出合浦縣政府無權對村民集體土地進行“劃撥”給美資企業。

事實上，自2002年至今，莫屋、掃桿坪等村民小組不斷地通過訴訟、上訪、舉報等形式，力圖維護村民的合法權益，但令人遺憾的是，村民的努力一次又一次地宣告失敗。

2002年前后的多個判決文書顯示，在案涉《土地租賃合同書》簽名造假、涉案土地村民小組代表沒有簽字的情形下，北海市中院、廣西區高院對該合同的真實性、合法性未作審查的情況下，在起訴村民不知有該租賃合同的情況下，以本院認為的形式，認為“雙方當事人簽訂的《土地租賃合同書》約定‘雙方因土地租賃所引起的爭議若協商調解不成，應提交香港國際仲裁委員會仲裁’”，將村民維權的道路堵上了一道厚重的高墻。

2024年，掃桿坪村在拿到了新亞集團與他人“頂替”該村代表簽名的《土地租賃合同書》后，以案涉合同書未成立、不發生法律效力，系合浦縣政府、烏家鎮時任負責人未經掃桿坪等村民小組以及村集體成員表決同意的情況下，擅自與新亞公司所簽訂合同為由，起訴至法院，訴請法院認定案涉合同書約定的仲裁協議、超期租賃合同等無效。

然而，該案于2025年5月，被南寧鐵路中級法院作出裁定，駁回了掃桿坪村民小組的全部訴求。

在該裁定書中，僅以案涉合同書時候得到時任村民小組長追認，而認定合同及約定的內容有效，卻沒有對該協議簽訂的基本前提，即案涉土地的轉租，須經村民小組會議討論并經三分之二村民同意后才能有效的情節進行審查和評價，顯然有失公平。

此外，該院還以新亞集團公司是外國公司，未在中華人民共和國注冊登記不得開展經營活動，以及案涉合同租賃期限為50年遠超法律規定期限等問題提出了訴訟主張，但該院以兩事項不屬于確認仲裁協議效力案件的審查范圍，而未予審查。

對此裁定，相關法律人士表示，案涉土地未經村民小組會議討論并經三分之二村民同意，村民小組長的授權追認不具有合法效力；還有，合同效力屬人民法院主動審查的范圍，根據《中華人民共和國民法典》第七百零五條之規定，案涉租賃合同約定的租賃期限超過二十年，對于超過部分，應當認定無效，因此，法院未主動審查合同效力問題，顯然不符法律規定。