房屋養老金背后，是“房屋保險”和“基金統籌”

住房養老金沒有看起來的那么簡單，不知道你們的養老金有沒有著落，反正你家房子的養老金目前看是有著落了。當然這個著落是要打雙引號的。

從住房養老金的試點開始，你就可以將我們的經濟劃分為，住房養老金之前的時代，和住房養老金之后的時代。如果再明確一下，就是房地產的增量時代和房地產的存量時代。

為什么住房養老金的分水嶺意義那么的強，你就考慮一件事，你什么時候會真真切切的擔心養老的事情。我想很多現在的八零后、九零后，他們會疑慮，會口嗨，但是未必真的會把養老這件事情，提上自己的議事日程。

因為你的收入和你的支出都是在浮動的，你很難計算幾十年后的經濟狀況。反而是真的將近60歲要退休的這些人，他們會算一算兜里面的錢夠不夠用。

因為退休之后的收入是確定的，很難再有什么大的一些波動了，而住房養老金被提上日程，也是同樣一個道理。賣地收錢的時代結束了，花錢修羅的時代開始了。

2024年那次住房養老金的試點是，包括上海在內的22個城市。官方多次辟謠，住房養老金不是房產稅，這筆錢是國家出的，自媒體你不要帶風向。

首先我肯定相信官方，按照官方的說法，我們現在就是要搞一個公共的賬戶，存一筆錢，等以后大家的房子舊了破了，能有錢來修。住建部門的說法是，這個公共賬戶的錢政府來出。

但是具體是什么渠道來出，各個渠道又出多少，目前呢，只能說是語焉不詳，而且因為沒有細則，所以這中間會不會出現變化也不好說。畢竟地方家長最大的印鈔機，目前看已經熄火了。

很多專家分析，這筆錢可以以一定的比例，從土地出讓金里面去提取，我是覺得非常搞笑的，這無異于在禿子的頭上拔頭發，能拔幾根呢。當然我們也要相信地方家長的智慧，你去看非稅收入，這幾個季度是不是有可觀的增長。

所以創收這件事情，只要發揮主觀能動性，那一切都有可能，所以今天我們不聊公共賬戶，我自己更關注的是個人賬戶。按照住建部門的說法，個人賬戶也就是大家在買房收房的時候，繳納的住宅專項維修基金。

可以預料，未來整個小區公共部位的維修翻新，大概率是公共賬戶和個人賬戶共同來出錢。但是核心問題就在于，小區的個人賬戶里面的錢夠不夠，是不是每個小區都有個人賬戶。

我們一個個來看，首先，錢夠嗎，按照目前的數據，全國住宅專項維修基金買房的人，一共攢了1萬億，總數呢，確實不小，但是平均下來很可能是不夠看的。

曾經有兩會的代表就舉例稱，在南京有維修基金的小區里面，近三成的小區的維修基金的余額是低于10萬塊的。那這個錢說實話，連換部電梯都難，別說小區的大修了。

而且這1萬億同樣是旱的旱死，澇的澇死，小區維修基金的繳納是和契稅在一起的，金額呢，大概是房價的2%到3%的這個比例。也就是房價越高的小區，他們的維修基金其實是越充沛的。

那在價格低點上車的小區維修基金，那只能說是一般了，而且并不是每個小區都有維修基金的。我能查到的小區維修基金強制收取，我說的是強制，最早只能追溯到2004年。

如果你家的房齡如果是大于20年的，那么有一定的概率，你這個房子是沒有維修基金的。那這個數量有多少呢，根據貝殼研究院的數據，20個重點城市，樓齡20年以上的老舊小區占比有四成。

也就是這些小區，他們很可能連個人賬戶都沒有，所以公共賬戶加個人賬戶，來完成小區的保養和維修，大概率行不通。因為有些小區連個人賬戶都沒有，你怎么加。

全部依賴于公共賬戶的支出嘛，也不太現實，且不說公共賬戶的錢夠不夠，就算夠你家修房全用公共賬戶了，我家呢就得自掏腰包了。這碗水根本就端不平。

所以我們最應該擔心的是，個人賬戶里面的1萬億會不會被統籌，是不是又聽到了熟悉的詞匯？對，統籌，這個我們之前的視頻里面有說過，個人養老金的統籌就是現收現付制。

你交的錢不是給你的，而是給現在已經退休的老同志的，至于你要相信后人的智慧，房屋的個人賬戶也會被統籌嗎，我只能說有這個概率。

按照2007年頒布的住宅專項維修資金管理辦法，維修基金是由業主委員會開設賬戶進行管理的。但是包括一些媒體，最近多個喇叭都提出了一個思路。

也就是社?；鹪谑袌龌倪\作下，目前的收益能達到7%，但是小區的維修基金因為分屬于各個小區，絕大部分只能趴在銀行吃利息，所以它的收益率只有2%。

中間有將近5%的利差是被浪費掉的，因此將小區的維修基金統一的歸集，讓有形的手去創造更多的收益，反哺住房養老金的公共賬戶是一個方向。

有這樣的討論，就至少說明了有一部分人是認可統籌的這個方向的，但是一旦統籌的話，就會發生一個吊詭的現象。新小區因為市值高，交的維修基金也多，但是因為新交付，自己幾乎沒有修繕的需求。

但是老小區恰好相反，雖然交的錢少，甚至沒交過維修基金，但是因為年份長，對于資金的需求是非常大的。所以新人交錢老人花，幾乎可以斷定會在住房養老金上面發生。

那除了統籌，還有什么其他的辦法嗎，那就是公共賬戶完善的同時，個人賬戶也得充盈起來，保證每個小區有足夠的維修基金。上面我們說過，有的小區是沒有維修基金的，有的小區的維修基金也很少。

那最簡單粗暴的方式就是業主來掏錢，沒交過維修基金的小區補交一遍，維修基金不夠的小區，業主們再掏一點，你會掏嗎，會掏的扣一，不會掏的扣二。我估計大概率大家都不會掏。

所以呢，還有花小錢辦大事的方案嗎，有，那就是這次試點里面提到的，但是未被自媒體大肆炒作的話題，住房保險。在我看來，這次住建部門的試點里面，最應該關注的其實不是住房養老金，而是住房保險制度。

試想一下，有沒有這樣一種可能，和買汽車保險一樣，每年業主除了繳納物業費之外，再交一份住房養老金保險。那么真的哪一天樓盤真的需要維修了，翻新了小區的維修基金掏一小部分類似于免賠額，剩下的大頭交給保險公司，或者是政府的公共賬戶。

你說算不算一個比較完美的一個方案，那么這個住房保險應該按照什么標準來繳納呢，那最公平的當然是按照住房的面積，或者是住房的市值。面積越大，市值越高，繳納的保費也理應越高。

當然還有出險的概率，新建小區出險率低，那保費理應便宜一點，而老舊小區、高層小區因為出險的概率高，合理猜測保費也會高一點。誰來承接這份保險，當然是有賠付能力的，大保險公司最好還是國資。

所以如果實行住房保險制度，大概率就是每年按照住房的面積或者是市值，繳納一定比例的費用給國資，你想到了什么，是不是就已經開始類似于某類的稅費了，甚至是它的平替版本。

為什么房地產稅一直開征不了，因為他面臨著一個法理的問題，土地是國有的不是你的，你只有70年的使用權，不屬于你的東西，你沒理由去交稅的。

而那個鋼筋水泥盒子，你雖然有所有權，但是你購買的時候，你已經繳納過契稅了，所以如果再征一遍，屬于重復征稅，邏輯上呢？總歸是欠缺了一點。

但是保險不一樣，保險是純純的商業行為，可能有大聰明就要說了，那既然是商業行為，那我就可交可不交了，誰說商業行為就不能強制了。想象一下汽車的交強險，什么叫做交強險，它的全名就是交通事故責任強制保險，不買不讓你上路。

也有些人說買房屋保險就應該和買車險一樣，可能有人又要變了啊，車險不買上路被查到，你可能會被罰錢，難道我不交房屋保險，未來你還能強制不讓我進小區。

只能說你這么理解就太小看我們的家長了，我只舉一個例子啊，油車時代，你去加油站去加油，你以為你付的只是油錢嗎，當然不是。以北京八塊六毛五的油價為例，消費稅一塊五毛二，增值稅一塊，企業所得稅一毛五，教育附加費五分錢，城建稅三分錢。

當然這只是一升油里面被收掉的錢，這些錢單獨跟你要要不到，但是加到汽油里面，你想逃都逃不掉。所以真的要收這份房產保險的話，并且有房屋的使用者來買單的話，大概率家長也不會單獨的去開一個渠道來收取的。

水費、電費、燃氣費你總得要付吧，誰住誰用誰繳費，公平合理，所以這個才是我關注的問題。當然，以上的一切都是我猜測的，雖然房屋體檢和房屋保險已經被提上了臺面。

但是這個費用由誰來出，出多少，賠付的范圍有多大，目前看依舊是個模糊地帶，所以對于現在的你完全不用擔心。

那什么時候你該考慮這個事情呢，如果真的哪天家長吹風說，要開始完善住房養老的個人賬戶了，或者是健全住房養老保險制度了，你再考慮也不遲。

但是如果你現在手上真的是有多套房，甚至是有不少個人賬戶是零的，出險幾率比較大的房子，那我勸你還是得謹慎的去對待。

畢竟如果我現在讓你囤幾輛出租車在家里面，你肯定是不愿意的，掙不到三瓜兩棗不說，每年光保費都得嚇死人對吧。