湖南
保利星宸天奕，是一個自出生，就站在無數鎂光燈下的傳奇項目。
猶記得去年10月28日，保利星宸天奕的項目地塊——[2025]長沙市053號商住地正式出讓，引得保利、中海、建發3家房企爭奪。
經過19輪出價，保利以14.74億元、溢價率18%拿下這宗寶藏地塊。許多人都在等，也在好奇項目將打造怎樣的產品。
就在五一期間，項目售樓部及展示區終于預開放，品質引得不少同行及購房者點贊。據說吸引了1500+組客戶到訪，是長沙樓市毫無疑問的大熱盤。
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五一作為樓市的一大重要節點，保利星宸天奕終于也是趕上了。5月3日，項目營銷中心及實景示范區終于迎來預開放，熱度很高。
首先映入眼簾的就是小區大門，保利星宸天奕打造的是一座寬約80米、高約9米的奢華大門，設計靈感源自古代楚國貴族車駕的“華蓋”儀仗，打造了約150米的歸家界面，極具歸家儀式感。大門材質采用透光云石+黑金云石+鋁板打造，金屬天幕下陳列六根巨型月光米黃奢石玉柱，看上去非常氣派。
穿過大門就是項目的藝術光廳，一幅高達8米的“掐絲琺瑯”藝術照壁引人注目，由非遺傳承團隊手工打造，歷經超過800度高溫的多次反復燒制完成，寓意“金玉滿堂“。頭頂的巨大芙蓉花造型吊燈，由數百片水晶和云石拼接而成，高級感滿滿。
小區外立面也初具雛形，采用“無漆房”設計，大面積使用玻璃幕墻+鋁板+金屬線條，顏值非常哇塞。
項目每棟樓首層都設有架空層，層高達到6米，規劃兒童主題樂園、鄰里交往中心、長者書畫室、共享書吧、茶室、乒乓球、體能空間等多重場景，滿足業主社交、休閑需求。
園林方面，項目打造的是長沙主城中心首個多主題綠洲社區，布局四大主題園林，大面積使用水景，并打造下沉庭院，做了一些立體跌水景觀，九級疊水潺潺而下，整體層次感非常豐富。
另外，項目打造了約3000㎡會所，配置功能較全。包含恒溫泳池、私宴廳、健身房、棋牌室、室內籃球場等，妥妥的豪宅配置，真正實現了“歸家即度假”的生活構想。
小區還打造了風雨連廊，各區設置人行天橋互通，能很大程度實現安全與配套共享。入戶大堂層高達到8米，極具歸家儀式感……
總而言之，保利星宸天奕五一這波預開放，的確被驚艷到了！相信售樓部及展示區正式開放后，公區品質有望再上一個臺階。
市中心難得的低密大盤
保利星宸天奕，是近年來長沙主城中心難得一見的低密大盤。容積率在四大天王樓盤中最低，建筑體量在四大天王樓盤中最大！
在容積率上，保利星宸天奕綜合容積率低至2.59。其中A地塊原規劃限高150米、容積率4.0，降容到了2.09，層高28-31層，限高調整為100米，避免了做超高層，提高了居住舒適度。不過，A地塊前面是超高層建筑富興時代，日照采光可能受到一定影響。
B地塊原來的容積率為2.3，略微調整到2.6；C地塊原容積率也是2.3，調整到了2.82，整體各區容積率均不到3.0，低密宜居。
體量方面，項目規劃21棟新規住宅，分A、B、C區打造，總建面約22.4萬方，其體量超過湘江金茂府（5.81萬方）+邦泰觀宸（7.2萬方）+綠城金泓文瀾樾華（6.37萬方）三個熱盤的總和，在四大天王樓盤中體量最大，有較為充足的貨源！
項目規劃戶數1133戶，車位1034個，車位配比不足1：1，未來可能需要搶車位。但對于樓盤而言，車位流速可能更快。
得房率干到了最高113%
作為新規收緊后報批的項目，保利星宸天奕的得房率依然穩居在長沙第一梯隊，整體得房率達到了約108%-113%，在整個開福區打遍無敵手。
項目戶型也已公布，為建面約125-142-143-173-195㎡四房、五房戶型，即將首推B6#、B8#、B9#建面125-195㎡新規毛坯住宅。
具體來看：
125㎡戶型是入門戶型，做到了四房兩廳三衛？蛷d開間達到5米，主臥設計為270°全景艙套臥，帶全明電梯廳，雙套臥設計更實用，得房率達到了約108%，套內使用面積約135㎡。
略有遺憾的是一個衛生間為暗衛，廚房較小，三個次臥面積都不大，只能說基本夠用；
142-143㎡戶型在125㎡基礎上做了升級，升級為四房三明衛，客廳開間也更大，來到了5.5米。同時主臥和西南次臥也變大了，舒適度會更高，該戶型得房率達到了約110.5%；
173㎡五房戶型，亮點就更加明顯了！做了雙陽臺、三明衛、雙套臥，主臥面積達到約40㎡，且為全景艙戶型，尺度奢闊，得房率達到了約108.5%。同時南向開間達到19.25米，客廳開間達到6.2米，居住體驗相當nice；
195㎡五房為樓王戶型，得房率高達約113%，單價可能更貴。該戶型做到了六開間朝南，南向開間達到了驚人的22.7米，南北設置雙陽臺，采光通風很OK。同時客廳開間進一步提升到了7米，可自由設置茶室，套臥面積也做了進一步升級，南向開間達到了5.5米，帶衣帽間+衛生間，非常適合三代同堂及多孩家庭。
王者級資源 教育待官宣
保利星宸天奕位于芙蓉中路CBD，坐擁城市重磅級資源！周邊聚集了大量金融、商業、醫療等城市核心資源。
金融方面，全長沙約60%的金融總量、76.5%的金融業態環繞項目周邊，長沙銀行、平安銀行、北京銀行等各大銀行機構近在咫尺；
在商業上，周邊華創、富興、綠地等高端寫字樓眾多，上班方便。樓下就是20萬方的富興商業綜合體，高端消費與日常購物得到一站式解決；
醫療資源同樣豐富，周邊環繞湘雅醫院、省婦幼、市一醫院等三甲醫院，健康有“醫”靠；
地鐵出行相對較遠，離6號線湘雅醫院站將近800米，步行到1號線、長株潭城軌開福寺站有約1公里，但公交、自駕出行十分便利；
教育配套目前待官宣，據傳項目北側規劃一所九年制學校，預計將引進名校品牌，如果未來能實現配套入讀，又會是項目一大加分項。
綜合來看，保利星宸天奕擁有絕佳的區位、完善的配套、卓越的產品、超高的得房率，雖然地鐵、學校有點減分，但瑕不掩瑜，樓盤依舊熱炸！或將是湖南保利2026年最為熱賣的項目。
同時項目周邊改善客群眾多，買入門檻較低，目前放風價1.9萬/平起，總價最低約200來萬，很容易成為樓市熱銷爆款。
最后再提一句，項目售樓部及實景展示區已預開放，即將首推B6#、B8#、B9#建面125-195㎡新規毛坯住宅，期待首開有驚喜。
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