一棟坐落在倫敦Paddington的維多利亞時代舊樓，今年5月悄悄出現在國際財經新聞里。

買家是Jerry Schwartz博士——澳大利亞最大私人酒店集團Schwartz Family Co的掌舵人，旗下管理著15座酒店、超過4,300間客房，品牌涵蓋Sofitel、Novotel、Hilton。

這個在澳洲已經稱霸超過半個世紀的酒店家族，正在談判買入他們在英國的第一間酒店。

為什么選倫敦？為什么選Paddington？

答案背后，藏著一套全球大資本選擇目的地的完整邏輯。

1.從一棟舊樓，到一個世界級地產案例

這棟Paddington的房產，原是兩棟維多利亞風格聯排屋，上世紀60年代改建成酒店，目前只有68間客房，規模不大。

參與這筆交易的，還有新加坡房地產資產管理公司Prima Asset Management。

Prima早在2024年6月就通過旗下的VCC投資基金買入這棟樓，并委托倫敦本地酒店開發商Capilon Group主導改造，由OakNorth Bank提供融資。

按照計劃，改造完成后客房數量將從68間擴大至超過80間，定位為精品上檔次酒店。

Jerry Schwartz在聲明中坦言，選擇這個項目不完全是商業計算，更有一份私人情感。

他早年曾在Paddington附近生活過，這片街區對他而言有特別的意義。

但他也補充說，這里與Prima團隊的愿景高度吻合——"打造可持續的現代酒店空間"。

Prima的高級投資經理Michael Van den Brande說得更直白：

"2024年上半年，倫敦的酒店交易額達到26億歐元，比2023年同期增長了215%。倫敦依然是歐洲排名第一的酒店投資目的地。"

2.倫敦酒店市場，為什么全球資本源源不斷地涌入

根據Savills 2026年初公布的數據，2025年全年倫敦酒店投資總額達到30億英鎊，比2024年增長25%，創下2018年以來的最高紀錄。

在整個英國酒店市場中，倫敦一個城市就占據了全年交易額的64%——這個集中度，是自2017年至2018年英國脫歐引發資本撤離以來，從未出現過的高位。

這一年，在倫敦拿下酒店資產的，遠不止Schwartz一家。

阿聯酋Shanshal家族在2026年2月宣布：

新成立的Evolution Investment Fund以超過11億英鎊的總承諾資本，買入倫敦梅菲爾區兩棟豪華酒店開發項目。

西班牙連鎖酒店RIU Hotels & Resorts收購了倫敦The Westminster酒店。

與此同時，阿聯酋、新加坡、北美的各類機構資本，也在持續加倉倫敦的酒店資產。

JLL在2026年2月發布的《全球酒店投資展望》中，對這股趨勢有一句精準的概括：

"經驗豐富的歐洲優質酒店，正在吸引來自全球的巨量財富，以前所未有的溢價被追捧。"

為什么？

因為這些資產是真正稀缺的。

倫敦核心地段的酒店，不像股票可以無限發行，不像金融產品可以被復制，它是物理上不可再生的資產。

當全球財富在尋找可靠的落腳點時，倫敦的法治體系、貨幣流通自由、頂級商業生態，給出的是別處給不了的安全感。

Christie & Co的市場報告有一句話值得反復咀嚼：

"英國坐落于歐盟之外，加上與美國潛在貿易協議帶來的加分，正在成為全球投資者眼中的'避風港'。"

3.Paddington，為什么是倫敦最值得關注的地段之一

Jerry Schwartz選擇Paddington，不只是因為情懷。

伊麗莎白線（Elizabeth line）——也就是Crossrail工程——在Paddington設站后，這個區域的交通格局徹底改變。

從Paddington坐車到希思羅機場約10分鐘，到金融城利物浦街約10分鐘，到西區牛津街約5分鐘。

它同時連接著倫敦最繁忙的國際空港，和最核心的商業區。

Knight Frank曾指出，距離Crossrail站點10分鐘步行范圍內的房產，每年的漲幅預計比周邊市場高出約1%。

這個溢價邏輯，已經在過去十年得到充分驗證。

Paddington Basin持續的城市重建，也為這一帶帶來了更多商業活力——新餐廳、新寫字樓、水濱休閑區，讓這里從一個純粹的交通樞紐，變成了一個可以長住和生活的目的地。

對于一家精品酒店來說，這種"可以抵達全倫敦，又自帶生活氣息"的區位，是最理想的客群磁鐵。

商務客人、長租的專業人士、來自各國的高端旅行者，都是這里的天然受眾。

4.從巨頭的交易，看個人投資者的機會

Schwartz家族買的是整棟酒店。

大多數個人投資者顯然做不到這一步。

但酒店地產的邏輯，并非只有機構玩家才能參與。

在倫敦，一種叫做"酒店式公寓"（Aparthotel）或"服務式公寓"（Serviced Apartment）的資產類別，正在以更低的門檻向投資者開放。

這類資產介于住宅和酒店之間。

它有全套的酒店服務——前臺、保潔、健身房、餐飲，同時配備完整的廚房、客廳和獨立臥室，可以滿足從短住數日到長租數月的不同需求。

典型例子包括：

Wilde Aparthotels在Paddington設有一處公寓式酒店，步行7分鐘可抵達Paddington車站和希思羅快線；

Native by Numa計劃在倫敦Margaret Street新開30套設計感強烈的短租房；

The Other House在科文特花園和切爾西開設的Club Flats，將酒店服務和家居生活完全融合，主打長期居住體驗。

這類項目通常由開發商分拆單獨出售，允許個人投資者持有單個單元。

由于專業運營方負責全程管理，投資者不需要親自打理租客關系，收益來源是運營方支付的固定收益，或基于實際入住率的分成模式。

對于海外買家來說，這個模式的吸引力在于：

完全被動的管理模式，倫敦核心地段的資產持有，以及與酒店行業高度綁定的收益邏輯——而倫敦酒店的吸引力，來自全年持續流入的國際旅行者。

5.豪華酒店的投資邏輯：為什么頂端資產越來越貴

2025年全球酒店行業有一個清晰的分化趨勢：

奢華酒店RevPAR上漲5.3%，經濟型酒店則下跌1.8%。

這背后的道理并不復雜。

豪華酒店的客群，對經濟波動不夠敏感。

當宏觀環境動蕩時，他們不會因為匯率變化或通脹壓力而推遲旅行計劃。

與此同時，頂級地段的豪華酒店在全球幾乎都面臨供應稀缺——新建一棟五星級酒店所需的時間、資本、規劃許可，足以讓絕大多數競爭者望而卻步。

這也是為什么越來越多的全球資本選擇"往上走"。

2025年，僅倫敦一地就有Admiralty Arch改造的Waldorf Astoria、Six Senses英國首店、Oberoi Mayfair等一批頂級品牌落地開業。

同年，倫敦奢華酒店的RevPAR在全英各類別中是唯一實現正增長的——增幅約2.8%。

JLL EMEA酒店及酒店業務集團CEO Will Duffey說："歐洲頂級酒店正在吸引來自全球的巨量財富追捧，溢價程度前所未有。"

這不是短期熱度，是結構性趨勢。

6.為什么大資本的方向，是最好的參考系

并非每一個海外買家都需要買一整棟酒店。

但關注誰在買、買在哪里、用什么邏輯在買，對于任何層級的倫敦地產投資者來說，都是一門有價值的課。

Schwartz家族選擇了倫敦，選擇了Paddington，選擇了精品酒店改造路線。

他們背后站著的是Prima、新加坡資本、OakNorth Bank，以及對倫敦酒店市場的高度共識。

這種共識并不神秘：

穩定的法律體系，成熟的資產流動市場，以及全年持續產生的國際旅行需求——這三件事放在一起，就是倫敦酒店地產對全球資本的核心吸引力。

一個在澳大利亞建立了50年基業的家族，愿意帶著資本飛越一萬多公里落到倫敦的一棟舊樓上。

他們不會做虧本的買賣。

ref：

https://micebook.com/blog/2025/12/01/nine-new-london-hotels-opening-2026/

https://www.costar.com/article/1747729129/new-fund-buys-luxury-london-hotels-duo-with-1-1-billion-commitment

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