二手房掛在中介手里大半年無人問津，新房首付卻苦湊不出來——這種＂卡在中間＂的窘境，曾讓不少改善型家庭進退兩難。如今風向悄悄變了。

打開各地住建局官網，＂以舊換新＂幾乎成了高頻公告；翻一翻新房售樓處的訪客登記本，＂賣舊來換＂的家庭明顯多了起來。截至目前，全國已有超100個城市持續推進住房＂以舊換新＂政策，重點城市均已在此領域積極開展工作。

從一線扎堆推出，到強二線密集跟進，再到三四線主動補位，這股置換浪潮已經從過去的零星試點，走到了多點開花的階段。

有業內人士直言，眼下各地的玩法已經超越了早期單純由房企或中介機構撮合的模式，升級為政府平臺介入、提供信用擔保和流動性支持的＂官方換房＂。

國企作為收購主體，既降低了交易雙方的違約風險，也縮短了二手房成交與新房購買之間的時間差，顯著提升了換房成功率。

更關鍵的是中央層面釋放的信號——2025年中央經濟工作會議及2026年《政府工作報告》多次提及＂盤活存量商品房＂，房地產市場的政策重心已從增量控制轉向存量盤活和優化。

2026年政府工作報告明確提出＂因城施策控增量、去庫存、優供給＂＂探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房＂。頂層設計給地方吃了定心丸，老百姓手里那本不動產權證，這下真有了＂流動起來＂的可能。

四類房子受益 換新輕裝上陣

很多人最關心的還是那句話：自家這套房子，到底能不能搭上車？結合各地公告的細節和已經落地的案例，下面這四類房源屬于＂重點照顧對象＂，條件對得上，靠評估價加補貼加國企兜底，幾乎能做到不再額外掏首付（注意：契稅、印花稅仍要按規定繳納）。

第一類是中心城區的小戶型老舊住宅。這類房子位置硬、單價穩、總價可控，最受國企收購方青睞。上海是最典型的樣板。

2026年2月起，上海啟動收購二手住房用于保障性租賃住房項目工作，目前在靜安區、浦東新區已有具體案例落地。

4月25日，上海浦東發展（集團）有限公司發布消息稱，浦東新區的＂收舊換新＂工作已從政策藍圖轉入實質性的高效落地階段，目前已有2套房屋率先完成收購，另有十幾套房源正在緊鑼密鼓地洽談與評估之中。

家住靜安區寶山路的施先生就是受益者之一——他名下那套住了二十年的40平方米老公房被區屬國企以220萬評估價收走，款項直接抵扣同區＂譽靜安＂項目112平方米三房的首付，全程沒再額外掏現金，加上換購個稅退稅，相當于又省下七萬多。

第二類是直系親屬合并置換的多套老房。這是為＂老房不少但單套價值偏低＂的家庭量身定做的方案。

寧波打頭陣，海曙、江北、鎮海等區允許換房人及配偶、直系親屬的多套舊房合并換一套新房。市民楊翠連用一套96平米和一套41.5平米的舊房湊成一筆賬，換購了一套110平方米的新房，自己只補了42萬元差價。

寧波城建投資集團下屬城投置業已率先啟動商品住房＂以舊換新＂，首期定量收購舊房500套，覆蓋寧波市六區。第三類是高評估價疊加多重補貼的優質次新房。

4月20日，佛山市住房和城鄉建設局印發的《關于組織開展首批商品住房＂以舊換新＂工作的通知》提出了＂委托銷售＂＂收購轉售＂＂收購盤活＂三類住房＂以舊換新＂實施模式。

對參與＂以舊換新＂活動的換房人，《通知》明確個人所得稅退稅、住房公積金貸款額度上浮、優質房源及置換專屬優惠等支持措施。同日，珠海市住房和城鄉建設局等六部門發布《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，明確延長住房＂以舊換新＂補貼期限。

對按規定參與珠海市住房＂以舊換新＂活動的個人，按照新購商品住房網簽合同價格的1%給予購房專項補貼，單套住房補貼金額最高不超過3萬元，該補貼政策有效期延長至2026年12月31日。

次新房房齡新、戶型合理，開發商讓利加上財政補貼，差額往往能壓到一萬元上下。第四類是老城區中小戶型商品住宅。

這類房子是＂收舊換新＂覆蓋面最廣的標的。1月25日，杭州市富陽區宣布推出房地產＂以舊換新＂活動，富陽區屬國企杭州富陽樂居投資運營集團有限公司在規定時間內面向社會定向收購200套二手房。

此次收購對房源條件設定了明確門檻：二手房需位于富春、鹿山、銀湖三個街道，建成時間在2010年12月31日前，建筑面積不超過144平方米。在置換方式上，富陽樂居集團采?。⒌謨r券+購房券＂的組合模式。

換房人可獲得與二手房收購價等值的＂以舊換新抵價券＂，同時額外獲得一張購房券，面值為抵價券金額的5%，最高不超過10萬元。以一套評估價100萬元的二手房為例，換房人在購買新房時，最高可抵扣105萬元房款。

4月27日，麗水市眾城商業運營管理有限公司發布《麗水市存量住房＂以舊換新＂工作公告（2026年第一期）》，明確計劃收購舊房200套。

新鄉、聊城等地的國企收購同樣面向老城區小戶型，免中介費、免費評估、合作樓盤單價讓利，是這類房源的＂標配福利＂。

中央定調發力 紅包接連派發

為什么這一輪以舊換新能從星星點點變成燎原之勢？根源還是政策端的持續加碼。

2025年中央經濟工作會議明確＂因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等＂。據易居研究院統計，＂去庫存＂上一次在中央經濟工作會議中被提及還是2016年，時隔多年再被點名，含金量不言而喻。

進入2026年，紅包接連落地。財政部、稅務總局發布《關于個人銷售住房增值稅政策的公告》明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

該公告自2026年1月1日起施行。換購個稅退稅延續到2027年底，新購金額不低于原售金額的全額退還已繳個稅，低于的按比例退還，這筆錢實實在在省進了換房家庭的口袋。

地方動作更是一波接一波。1月22日，上海市奉賢區國企奉發集團完成商品房＂以舊換新＂首單簽約。

該模式通過收購購房者手中的二手房，支持其置換集團旗下新房項目，首期計劃收購50套二手房。奉發集團近日披露，活動已累計收到104組意向報名，首批50組家庭已完成登記并啟動舊房評估與新房匹配，另有14組家庭進入輪候。

江蘇徐州也于1月28日宣布，由國有平臺＂徐房嚴選＂推出房產＂以舊換新＂置換服務，依托國企信用和專業能力，為市民提供更低風險、更高效率的換房路徑。

貴陽市出臺的商品住房＂以舊換新＂活動實施方案要求，參與活動的房地產開發企業需為換房人意向購買的新房設定不少于60天的＂解約保護期＂，在此期間內不得將該房源另行出售。

這為換房人出售舊房提供了緩沖時間，本次活動試行期將持續至2026年12月31日。為什么是國企唱主角？

國企憑借資金優勢與信用背書，能有效承接舊房、盤活新房庫存，避免私營開發商因風險規避導致的執行不暢。這也和國企參與保障房的業務有關，由此可以搭建起＂保障房房源籌集→尋找以舊換新的房源＂的推進模式。

收購二手房相較新建具有顯著優勢：區位更優，房源多位于中心城區，能真正實現職住平衡；周期更短，經簡單改造即可投用；戶型更匹配，以70平方米以下小戶型為主，契合新市民、青年人的居住需求；成本更低，避免了核心區新增用地的壓力。

一筆賬下來，換房家庭、開發商、保障房供應三方都得了實惠。

操作有章可循 風險不可大意

政策再好，落地還要看細節。想搭上這趟車，做事的順序、踩的坑都得心里有數。第一步是查政策。

各地實施細則差異不小，能不能參與、補貼多少、合作樓盤哪些、申報時間窗口什么時候關閉，都要先到當地住建局官網或國企平臺核對清楚。第二步是估舊房。

收購主體一般會委托三家及以上具備資質的專業房地產評估機構，對房源進行實地勘察，結合小區近期二手房成交數據、周邊配套、房屋戶型、房齡等因素，分別出具評估報告，從多家評估機構的評估結果中，選取排序中間的評估值作為房源的基準交易價格，這一價格會與同期小區二手房成交均價比對，確保不低于市場價。

第三步是算總賬。把舊房評估價、各項補貼、退稅額加起來，對照新房網簽價，差額若極小，就基本能搭上＂零首付/微補差＂的便車。

不過有幾道門檻必須提醒清楚。2026年房產收購試點的重點并非所有房產，而是聚焦城市核心區域的老舊小區和符合條件的存量商品房，其中老舊小區是此次收購的核心對象，存量商品房則主要瞄準開發商未出售的新房和房主手中配套完善的次新房。

公寓、商鋪、小產權房、自建房一概不算，產權必須清晰，有抵押的需結清或走＂帶押過戶＂通道。多數地方政策有效期截止2026年底或2027年底，錯過時間窗口就只能等下一輪政策續期。

還有一點要清楚——＂零首付/微補差＂針對的是購房款本身，契稅、印花稅等稅費仍需按規定繳納，這部分錢要預先算好，別到簽約時手忙腳亂。業內對這一波也有冷靜觀察。

同策研究院聯席院長宋紅衛表示，被收購的二手房往往分散在多個小區，如何通過出租、轉保障房或者再出售等方式實現資產盤活，考驗國企的精細化運營能力。這也成為該模式能否被復制推廣的關鍵。

換言之，規模能不能進一步鋪開，還要看運營端的硬功夫。樓市深度調整的這幾年，普通家庭最怕的就是＂想換不敢動＂。

如今從中央定調到地方落地，從國企兜底到補貼疊加，＂賣舊難、買新貴＂的兩難局面正在被一點點拆解。

手里握著符合條件的核心區老破小、產權清晰的次新房或幾套適合合并的親屬房源，與其繼續觀望等價格，不如帶上證件去當地住建局或國企平臺跑一趟，把賬實打實算清楚。

這一波多點開花的政策紅利，給的是真金白銀的讓利，錯過了，下回再有這般誠意的窗口期，可就不好說了。