來源：市場資訊

（來源：搜狐焦點深圳）

一線城市開始緊鑼密鼓下場收購“老破小”了。

5月26日，廣州宣布收購二手房，收購對象是越秀、天河等中心城區總價300萬以內、70平以下的二手住宅。

這是繼上海之后，又一座宣布國企收購二手房的一線城市。業內認為，此舉有助于破解中心城區“老破小”戶型流通難度大等問題，從而有利于打開房產剛需和改善需求置換鏈條，最大程度撬動城市二手房與新房銷售，最終實現去庫存目標。

廣州試點國企收購二手房

廣州啟動國企收購二手房“以舊換新”試點。5月26日，政府舉行發布會宣布：試點收購300萬以內、70平以下、位于廣州環城高速以內的二手住宅。該措施是對4月30日“穗八條”房地產政策的細化，其中曾提到支持居民“賣舊買新”，暢通一二手住房置換鏈條。思路很簡單，就是國企出錢收舊房，居民去換購新房。

據發布會消息，收購主體為國企廣州安居集團有限公司，收購條件包括5點，明確了收購房屋區域和對象，不是所有二手房均有資格被收購，主要是廣州中心老城區越秀、荔灣、天河、海珠及白云、黃埔部分區域。有意換房的居民可上“穗安居”公號報名，截止日期到12月31日。

搜狐城市梳理發現，在交易中，舊房評估價能否貼近市場價是關鍵，政策規定由第三方評估和買賣雙方協商確定，銀行全程托管資金，不經過買賣雙方賬戶；居民賣房所得只有一個用途，需在簽訂買賣協議后180個自然日內購買廣州市域內的新房，同時，居民可用一套或多套二手住宅合并置換一套新房，但收購總價不得超過所購新房總價。

另據觀察者網采訪當地房地產市場人士獲悉，官方收儲設定的總價，環城高速以內幾乎沒有300萬以下的新房，居民需補上一定差價才能購買新房，此舉最終還是為拉動新房銷量。58安居客研究院院長張波也認為，廣州政策類似2月上海率先試點收儲政策中浦東新區的做法：浦東新區面積大，部分板塊新房多，試點政策側重收舊換新聯動，拉動新房去庫存。

業內還表示，廣州出臺這樣的政策是因為中心城區存量房老舊程度高，60%的房子樓齡超30年，“老破小”居多。而這些被收購的舊房將優先用于保障性住房、人才公寓等，通過統一規劃改造，也有利于城市更新。

廣州一手房去庫存周期長

在當前房地產整體流動性不足的形勢下，廣州此舉更多被解讀為既是去庫存“救市”，也是借“小陽春”節點促銷鞏固市場行情。

5月18日，國家統計局發布4月份70個大中城市商品住宅銷售價格情況，廣州一、二手房價繼續保持向上。這是繼3月之后，廣州再次實現一、二手房價格同漲。

由于每年3、4月份是傳統“小陽春”行情，并不能直接說明當前樓市回暖，現實情況還得看“庫存量”，這一核心指標直接影響房價走勢和政策走向。今年4月30日，中央首次提出“要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。這是時隔多年，中央再度對房地產去庫存提出要求。而當前庫存高的矛盾點并不在于房企供應太多房源，而是在于庫存消化能力一直處于低位，即銷售不振。據易居研究院統計，全國百城一手房庫存銷售周期目前為25.3個月，而合理銷售周期應為12到14個月。

截至今年4月末，廣州全市一手房庫存約1404萬平方米，去化周期達到24個月。二手房方面，廣州貝殼網數據顯示，截至5月27日，廣州二手房掛牌量達到139350套，以今年4月的萬套成交量計算，去化周期則達到14個月。所以，從一、二手房庫存量來看，當前去庫存周期較長，樓市承壓，新政的出臺勢在必行。

雖然廣州面臨去庫存難題，但人口基本盤相對較穩，買房需求理論上存在可延續性。最新報道顯示，2025年全國重點城市人口增量前10城有5城在廣東，廣州表現亮眼：是唯一實現自然增長與機械增長雙驅動的城市，分別增長5.24萬人、7.06萬人，而且常住人口總量也突破了1900萬大關。根據《廣州市國土空間總體規劃（2021-2035年）》，2035年的人口規模控制線為2200萬人，后續人口增長空間明顯。

為何廣州人口增長居全國前列？戶籍政策調整是重要原因。早在2023年，廣州就曾提出允許大專學歷落戶，年齡在35周歲及以下，連續繳納社保滿1年即可落戶。2024年9月，當地全面取消住房限購。目前，廣州在四大一線城市中落戶和買房門檻最低，而且也是北上廣深中房價成本最低的城市。根據房產中介數據，以今年4月份二手房成交價為例，廣州成交均價為每平2.05萬，北京上海深圳均價在4萬左右。

除了政策加持，廣州對于人口的吸納能力，底層邏輯還是在于產業和就業。廣州是制造業重鎮，2025年GDP站上3.2萬億，民營經濟增加值超1.3萬億、占GDP比重43%。廣州去年還提出重點打造“12218”現代化產業體系：“1”代表堅持“產業第一、制造業立市”總體要求；“2”代表把握制造業服務業兩個主攻方向；“21”代表人工智能、生物醫藥等15個戰略性產業集群和前沿新材料等6個未來產業；8”代表科技服務、現代商貿、旅游休閑等8個現代服務業。這些規劃，未來都將提供大量就業崗位。

值得一提的是，過去一年，廣東全省吸納110萬高校畢業生，其中廣州獨占超30萬。從人口結構來看，廣州吸引的人口以中青年群體為主，也算是生育主力軍，部分人群將是樓市潛在消費者。

除了這一系列有針對性的政策調整，廣州城市軟實力吸引力同樣不容忽視：50家三甲醫院的醫療資源、教育配套齊全等，還有各種美食。

所以，在一定程度上，這也就形成了人口、產業和房價“結構化聯動”關系：人口凈流入(尤其年輕人)疊加產業支撐(提供就業和收入) ，有人有錢了，從而奠定城市房價韌性的基石。

撰 文｜省錢劉

編 輯｜錢琪瑤