這兩年，我很少寫鄭州房價“跌”的文章。

因為，這個話題，他是和尚頭上的虱子——明擺著的事。

鄭州的房價，無論是新房還是二手房，確實跌了。

不只是鄭州，幾乎中國所有的城市房價，其實都跌了。

特別是二手房房價，都跌了基本30%——40%之間。無論是北京上海深圳，還是杭州成都南京，還是西安濟南鄭州，誰也別說誰。

這是普跌，不只是郊區盤，主城區盤其實也一樣。

從2025年開始，鄭州樓市因為四代宅的橫空出世，新盤樓市形成了兩種產品對壘的局面：新盤四代宅VS老盤存量三代宅！

存量房三代宅，被新房（高得房率的）四代宅打得落花流水，毫無還手之力！

于是，他們與新產品新樓盤的競爭格局上，唯有一條路可走：降價！

事實上，降價確實是有效。

無論是去年年初招商時代天宸率先的尾盤大促銷，還是從去年開始的華發峰景灣11500左右價格的大促銷，還是今年保利大都會12500+的尾盤促銷、高新區朗悅公園府6期均價12000的降價大促銷，都取得了很好的成績。一個月能賣到60套以上。

至于一些盤以送裝修、送車位暗降的形式來降價促銷，效果大多不如直降。遮遮掩掩，還不如正大光明。這是另外一個話題。

我在時刻觀察鄭州主城區65個在售住宅樓盤和61個待售住宅樓盤（地塊），目前已經更清晰的表明：三代宅之前的老產品，確實無更多力量來對抗高得房率牛逼大門高定會所標準下沉式庭院一般剛需盤都要配游泳池架空層的四代宅樓盤了！

降就降吧。市場經濟，很正常。

就像二手房業主只能降價才能賣動房一樣，存量的樓盤房源本質上也是二手房——只是他的業主不是個人而是開發商。

市場上，有太多的現房存量樓盤房源了。

這些存在于開發商手里的房源，要全部到買房人手里，還需2-3年時間。如果想要跑量——一個月賣40套以上，那就要有誠意。最大的誠意，就是價格。

好吧，以上是一種事實描述。客觀呈現。

我想說的是，降價很正常。

但，前兩天我在一個個梳理鄭州主城區樓盤的價格時，我傻眼了：

曾經10000元/平米的價格底線，一個個被戳破了！

你看，在鄭州主城區內，

南四環外的富田城九鼎華府價格到了9000多，部分房源甚至在9000下；

南三環外的九鼎公館價格到了9000多；

商都阜園部分房源價格到了9000多；

南三環內的遠洋瑞林宸章也有9000多的房源；

西南三環外的特殊樓盤融創御湖宸院現房8000多，據說還是精裝；

三環內五龍口片區的高新城開松云縵也有9000多的房源；

常西湖的華瑞紫韻城4期和裕華城1期2期也有很多9000多的房源；

前幾天落位開盤的西美招商雲啟是9700元的價格起步；

西四環外的大正水晶森林三期目前8000多的價格為主流據說還有7000多的促銷房源；

西四環外的高新和錦瞻云和高新和錦蓮序很多房源也在10000左右徘徊；

北邊惠濟大北區的旭輝一江雲筑價格在9000多；

綠都青云敘四期尾盤價格在9000多；

萬科民安雲河錦上高層精裝價格在11000左右，毛坯價也算到10000以內了；

北四環外的和昌和正商項目尾盤房源更不用說了，價格在七八千；

楊金片區除了前一段那個偉業龍湖上城藏了幾年的房源以7000多的價格出售和東方宇億萬林府給價就賣之外，其他盤還堅持在12000+；

在白沙組團，城發和府給出了9000+的誠意價；

在物流園區，更不用說了，那幾個幸存不爛尾的盤價格早已在8000之內了。

猛的一看，確實很意外。

這么多盤，甚至很多還算很不錯的盤，價格都到10000以內了。

這些盤的特點，主要在三環外。四環外。當然，三環內也有。

這是真實的樓市時代樣本。

到目前為止，我依然不認同三環外無價值、四環外無價值。

鄭州的這種價跌特征表現，有太多的其他因素。

其他一些城市，這種表現，并不明顯。

三環外、四環外的城市基礎設施配套的嚴重不足，是重要原因之一。

特別是路網。

特別是斷頭路。

以及，四代宅對三代宅的得房率碾壓。

如果以120平米平均面積計算，這些樓盤很多房源總價在120萬之內。

以15%的首付款計算，首付款在18萬以內。

相比于5年前的剛需買房人，現在的“剛需”買房人，太幸福了！

當然，這些10000以下的房子，并不一定說都是小面積。有些，是大面積。

只是，因為“時代的原因”，他們“過時”了而已。

過時，是一個沉痛的話題。

無解。

對于很多二手房業主，“無解”是一個沉痛的話題。

二手房業主，如同這些降價的開發商一樣，同樣心痛，同樣痛心。

無法用理論去解釋。

只能說：這，就是存在！

對于開發商而言，是心痛。

也許，對于新買房人，是機會。

從樓市研究的角度，10000-，就是鄭州主城區房價的底部。

這是基本盤。

以上的那些有不到10000的樓盤的名單，你可以去看看，可以去淘淘。

我覺得，他們并沒有那么差。

也許，很多單價不到10000的房源，適合你。

最后，這一切，用兩句話來結束本文：

1、對于開發商而言，沒有賣不出去的房，只有賣不出去的價。

2、對于買房人，沒有不能買的房，只有適合與不適合的房子。都這個價了，那些缺點，也就別挑剔了。

本文完。