明天, 澳洲或迎40年巨震! 大批人拋售房產, 租金率先先失控!

　　//前言//

　　澳洲樓市“核彈級”改革或將落地！

　　實施近40年的負扣稅制度，

　　首次面臨重大調整。

　　有人認為終于等到公平，

　　也有人警告租金恐暴漲，

　　一場牽動全澳的樓市風暴，

　　或許即將到來…

　　澳洲房市要變天，

　　40年制度迎巨變

　　澳洲樓市，可能真的要變天了。

　　存在近40年的“負扣稅”制度，正面臨史上最大改革。

　　聯邦政府將在新財年預算案中推出調整方案，這不僅關系到投資者的錢包，更可能徹底改變年輕人的買房路徑、租房市場走勢，甚至澳洲未來幾十年的財富分配格局。

　　一場圍繞“誰還能靠房產致富”的爭議，已經全面爆發。

　　圖片來源：9 News

　　最近，澳洲“負扣稅（Negative Gearing）”成為全國最熱議題之一，因為聯邦政府極有可能在明天的預算案中，對這項實施近40年的稅務政策進行重大改革。

　　所謂“負扣稅”，簡單來說，就是投資房產的支出高于租金收入時，投資者可以把虧損部分用于抵稅。例如貸款利息、維修費、市政費等，都能從個人應稅收入中扣除，從而減少納稅金額。

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　　1999年，霍華德政府又推出“資本利得稅50%折扣（CGT discount）”，使投資者出售房產時，只需對一半盈利繳稅。兩項政策疊加后，大量投資者開始把房地產當作長期財富工具，希望依靠房價上漲獲取巨大收益。

　　但批評者認為，這些政策已經嚴重扭曲樓市。

　　今年3月，由綠黨主導的參議院調查指出，負扣稅和資本利得稅優惠，正在讓投資者比首次置業者更具優勢，進一步推高房價，加劇年輕人買房困難。

　　圖片來源：9 News

　　目前，財長Jim Chalmers雖未正式公布具體方案，但已多次暗示改革勢在必行。

　　外界普遍預測，政府可能采取以下幾種方式：

　　徹底取消負扣稅；

　　僅允許擁有多套房的投資者使用；

　　或只對新建房繼續開放負扣稅優惠，而二手房不再適用。

　　其中，“僅限新房”的方案被認為最有可能落地。

　　這意味著，未來投資者若想享受稅務優惠，必須購買新建住宅，以刺激新房供應。

　　而這之所以被稱為“歷史性改革”，是因為自1987年霍克—基廷政府短暫限制負扣稅后，澳洲幾乎再沒真正觸碰過這一制度。

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　　值得注意的是，總理阿爾巴尼斯曾在大選期間多次明確承諾“不改負扣稅”。如今若真的動刀，也意味著政府正在打破關鍵競選承諾。

　　但政府的理由同樣直接：澳洲住房危機已經惡化到必須改革。

　　Chalmers表示，如今澳洲面臨嚴重的“代際不公平”，年輕人越來越難進入房地產市場，而現有稅制正在進一步擴大這種差距。

　　風向徹底變了！

　　近7成投資者支持改革

　　令人意外的是，支持改革的人，并不只有年輕買家。

　　最新民調顯示，越來越多房產投資者本身，也開始支持修改負扣稅與資本利得稅制度。

　　獨立機構AMPLIFY發布的《Home Truths Index》調查，對4253名澳洲人進行訪問后發現，64%的受訪者支持改革房地產稅務優惠，以推動更多住房供應。

　　更令人震驚的是，在1317名投資者中，竟有68%支持調整負扣稅和資本利得稅優惠。

　　圖片來源：Domain

　　AMPLIFY首席執行官 Georgina Harrison 表示，很多投資者已經開始意識到，當前制度雖然讓自己受益，卻正在傷害下一代。

　　不少人看到自己的孩子、孫輩越來越難買房，因此開始支持制度改變。

　　Hal Pawson也指出，越來越多房主開始意識到，澳洲當前的住房稅務體系，已經讓整個國家付出代價。如今房地產越來越像金融資產，而不是“居住空間”，這種趨勢正在傷害澳洲整體經濟與社會公平。

　　不過，盡管民眾支持改革，大家對政府“真正解決住房危機”的信心卻在持續下滑。

　　調查顯示，僅39%的受訪者相信聯邦政府會采取正確住房政策，創下新低。

　　很多澳洲人認為，政府雖然天天喊“解決住房危機”，但實際行動遠遠不夠。

　　圖片來源：Domain

　　尤其是建筑行業勞動力短缺、住房供應緩慢、審批效率低下等問題，至今看不到明確解決方案。

　　AMPLIFY甚至指出，如今住房危機已經像“國家緊急事件”，但政府卻仍像處理普通政策問題一樣緩慢。

　　租金恐全面失控，

　　專家警告: 年輕人先遭殃

　　然而，支持改革的聲音之外，反對者也發出了強烈警告。

　　擁有25套房產的投資顧問Daniel Walsh直言，一旦限制負扣稅，未來幾年澳洲租金可能“暴漲”。

　　圖片來源：News.au

　　根據目前曝光方案，現有投資者將被“祖父條款（grandfathering）”保護，也就是已經在使用負扣稅的人不會受影響。

　　真正受沖擊的，將是未來的新投資者。

　　未來若購買二手房，將無法再享受負扣稅，除非購買新房。Wals認為，這實際上是在“切斷年輕人的財富通道”。

　　他說，如今大量年輕人根本買不起自己居住區域的房子，因此只能采取“rent-vesting”模式，也就是自己租房生活，同時去其他城市購買便宜投資房，希望未來升值后賣掉，再換取家庭住房首付。

　　圖片來源：News.au

　　他表示，自己有大量35歲以下客戶，甚至有人18歲就開始通過這種方式進入市場。

　　而如果負扣稅僅限新房，很多年輕人將直接失去進入房地產投資市場的機會。

　　Wals指出，政府嚴重低估了年輕人的現實處境。

　　他們以為年輕人每年都能慢慢存錢，最后買下250萬澳元的房子，但現實根本不可能。

　　他還警告，限制負扣稅后，投資需求會下降，租賃房源減少，最終租金一定會上漲。

　　事實上，他認為這種情況已經在上世紀基廷政府限制負扣稅時期發生過，如今恐怕會再次重演。

　　但澳洲知名理財專家Scott Pape卻完全不認同這種說法。

　　他公開回應稱，很多投資者只是“抱怨太多”。

　　他認為，多年來首次購房者一直被投資者“踩在背上”，如今制度調整只是讓市場更公平。

　　Scott Pape甚至表示，如果一些房東因為幾項稅改就陷入財務危機，那說明他們本身投資就存在巨大風險。

　　如果一點稅務變化就能讓你的投資組合崩潰，那你真正的問題比稅改嚴重得多。

　　最后

　　一邊是年輕人越來越買不起房，

　　一邊是投資者擔心租金飆升、市場失衡。

　　負扣稅改革，

　　已經不只是一次稅務調整，

　　而是一場關于澳洲財富分配

　　以及住房公平與代際利益的大博弈。

　　而這場持續近40年的

　　房地產游戲規則，

　　是否真的即將被徹底改寫，

　　或許明天答案就會揭曉…

　　Ref：

　　https://www.9news.com.au/national/federal-budget-2026-negative-gearing-changes-what-is-it-everything-you-need-to-know/c37e11e6-9cdb-4420-b3fc-fcf908df8d67

　　https://www.news.com.au/finance/economy/federal-budget/rents-will-skyrocket-expert-warns-negative-gearing-changes-will-hurt-younger-australians-not-help-them/news-story/36d65a5e399c57799e2dceca190c8ecc

　　https://www.domain.com.au/news/australian-property-investors-back-big-budget-reform-1512828/