從2021年西電集團(tuán)啟動“退城入園”搬遷，直至2025年西電片區(qū)被列為西安五大城市更新試點(diǎn)片區(qū)之一，可以看到這一重點(diǎn)片區(qū)，正在加速規(guī)劃改造的步伐。

同時，土地騰退與出讓步伐明顯提速，2025年，西安市西電片區(qū)全年共成交10宗地塊，合計413畝。2026年西電片區(qū)擬供應(yīng)經(jīng)營性用地共14宗約44.8公頃（672畝）。

作為西安目前唯一一個可開發(fā)土地全部位于二環(huán)內(nèi)、且擁有上千畝成片土地的城市更新片區(qū)，西電片區(qū)，正從長達(dá)數(shù)年的蟄伏期中蘇醒，成為西安二環(huán)內(nèi)工業(yè)遺存體量最大、期待感最強(qiáng)的城市更新板塊之一。

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定位逐漸清晰

西電片區(qū)怎么改，如何改，一直是大眾關(guān)注的焦點(diǎn)，近期隨著官方不斷釋疑，這一千畝片區(qū)的未來定位已逐漸清晰。

全新規(guī)劃后的西電片區(qū)，北至隴海線、南至大慶路、西至漢城北路、東至環(huán)城西路，總面積約4.98平方公里，涵蓋了較多工業(yè)倉儲用地和交通用地。

同時，匯聚了多處工業(yè)文化遺產(chǎn)（如西儀“飛機(jī)樓”、西開行政樓等近現(xiàn)代優(yōu)秀建筑）、漢長安城禮制區(qū)歷史文化遺存、西電集團(tuán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等要素，因此也承擔(dān)著西安中心城區(qū)工業(yè)轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)能級提升的重要使命。

西電改造前航拍

未來西電片區(qū)將圍繞“城西科創(chuàng)芯、人文活力城”的目標(biāo)定位，充分發(fā)揮片區(qū)內(nèi)歷史文化資源集中、品質(zhì)公服配套完善、產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢突出等特點(diǎn)，集聚商業(yè)商務(wù)、科研文化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等功能，按照功能優(yōu)化、保用結(jié)合、資源盤活改造方式，實現(xiàn)規(guī)劃引領(lǐng)發(fā)展、促進(jìn)片區(qū)更新、服務(wù)項目建設(shè)、解決遺留問題。

西電片區(qū)效果圖

可以看到，該片區(qū)通過西電集團(tuán)的搬遷騰挪土地，為新規(guī)劃的實施留出空間，為老城區(qū)尋找新增量帶來一次機(jī)遇。

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各片區(qū)規(guī)劃改造極具創(chuàng)新

西電規(guī)劃通過科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚，促進(jìn)產(chǎn)城融合、創(chuàng)新禮制區(qū)空間功能轉(zhuǎn)換，助力區(qū)域活力激發(fā)，最終將其打造成為科創(chuàng)研發(fā)、檢驗檢測、產(chǎn)業(yè)孵化、工業(yè)文明展示及文物保護(hù)活化利用“五位一體”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。

而整個西電片區(qū)劃分為7個更新區(qū)塊，原西站更新區(qū)塊、西電東區(qū)更新區(qū)塊、西高院檢測服務(wù)業(yè)提升區(qū)塊、西電西區(qū)更新區(qū)塊、延長等企業(yè)更新區(qū)塊、變壓器廠搬遷后軌交一體區(qū)塊、西儀更新片區(qū)等。

隨著相關(guān)片區(qū)效果圖釋出，轉(zhuǎn)型方向和城市界面的動向也頗為明了。

西高院更新效果圖

如西高院片區(qū)，在此次西電片區(qū)城市更新中被規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)升級與功能重塑的核心引擎，將通過企業(yè)自主更新，在原址上對大部分建筑進(jìn)行輕量化改造。

實現(xiàn)將過去獨(dú)立的廠區(qū)“去圍墻化”改造，推動園區(qū)、街區(qū)、社區(qū)將實現(xiàn)互聯(lián)互通，為園區(qū)內(nèi)提供便捷通暢的社區(qū)生態(tài)環(huán)境，不僅便捷園區(qū)企業(yè)和客戶，同時將加大對上下游企業(yè)的入駐吸引力。

這也符合4月初，西安市主要領(lǐng)導(dǎo)調(diào)研該片區(qū)時所強(qiáng)調(diào)的：保護(hù)好歷史文化遺產(chǎn)與工業(yè)遺存，保留城市記憶，不搞大拆大建；盤活閑置廠區(qū)廠房，植入科創(chuàng)、文創(chuàng)等新業(yè)態(tài)，集約高效開發(fā)，補(bǔ)齊短板，激發(fā)活力——這正是片區(qū)可持續(xù)發(fā)展的方向。

西容廠更新效果圖

這一要求也體現(xiàn)在了土地出讓方面，據(jù)公開信息顯示，西電片區(qū)的不少土地出讓上，以 “帶方案出讓”“綜合評價法” 為核心工具，將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)要求、文保責(zé)任等多元目標(biāo)轉(zhuǎn)化為具有約束力的出讓條件。

如西電東“公園+體育”混合用地，明確地塊建設(shè)方案，作為土地供應(yīng)方案附件；西儀居住地塊，保留一處現(xiàn)狀建筑面積約5400㎡的現(xiàn)狀辦公樓，作為社區(qū)鄰里中心；西儀“文化+商業(yè)”混合用地，拿地主體同步編制歷史建筑修繕方案，活化利用滿足保護(hù)要求……

這種方式，根據(jù)項目實際情況需求，將經(jīng)營性用地、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等整體組合出讓，且既明確文保要求、設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)等不可突破的底線，又通過功能轉(zhuǎn)換、用地混合等激勵措施，形成“績效越優(yōu)、條件越優(yōu)”的正向循環(huán)。

西電片區(qū)創(chuàng)新出讓模式不僅保障了公共利益，更推動市場主體從開發(fā)建設(shè)者向城市運(yùn)營者轉(zhuǎn)變，為構(gòu)建可持續(xù)城市更新實施機(jī)制提供重要助力，實現(xiàn)從“賣地”向“經(jīng)營城市”、從“靜態(tài)管控”到“動態(tài)治理”的轉(zhuǎn)變。

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提速之后的挑戰(zhàn)與破局

出讓節(jié)奏加快、模式創(chuàng)新頻出，西電片區(qū)無疑是2025年以來西安城市更新領(lǐng)域最受關(guān)注的“試驗田”。

但仍有諸多挑戰(zhàn)需要直面。

如產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入看，西電集團(tuán)搬遷后，若僅引入幾家頭部機(jī)構(gòu)、大量填充住宅和商業(yè)，則容易滑向“房地產(chǎn)化”——這也是國內(nèi)許多工業(yè)區(qū)更新的通病。西安能否在西電片區(qū)探索出“保留部分生產(chǎn)功能+嵌入創(chuàng)新孵化”的混合用地模式，值得持續(xù)觀察。

目前，首批落地項目方更多為地產(chǎn)企業(yè)，如何填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)的科創(chuàng)基因，還待后續(xù)觀察。

從空間連通看，區(qū)域地塊之間天然存在物理阻隔。想做到社區(qū)與園區(qū)互聯(lián)互通，需要在市政路網(wǎng)微循環(huán)、慢行系統(tǒng)、地下空間開發(fā)上投入真金白銀。

不過可以看到西電片區(qū)的改造充分考慮了這一點(diǎn)。據(jù)了解，根據(jù)西安城投的公開信息，全市范圍內(nèi)的次支路微改造系統(tǒng)治理工程正在鋪開，其中多條涉及城西及周邊區(qū)域的道路完成了系統(tǒng)升級。

例如，三橋新街—大慶路—長樂路這條橫貫東西的“大動脈”微改造工程已開工建設(shè)，通過交叉口綜合治理、優(yōu)化公交站點(diǎn)、修復(fù)路面病害等舉措，有效減少了交通沖突點(diǎn)。

而今年從市級到區(qū)級到片區(qū)，都在推動西電的改造提速，未來究竟要怎么改好這片難得的城內(nèi)黃金連片土地，不僅關(guān)乎城西居民的日常，也將為西安乃至全國老工業(yè)基地的“退二進(jìn)三”提供一個可供對標(biāo)的樣本。

接下來，我們將持續(xù)關(guān)注。

編輯：解革

審核：Lyna

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