Mark和Lisa是英格蘭一對(duì)普通夫妻。

他們花了幾個(gè)月時(shí)間，看房、出價(jià)、等律師、等貸款批準(zhǔn)，終于迎來了交房日。

那一天，他們按照郵件里的指示，把整整8萬500英鎊打入了對(duì)方提供的賬號(hào)——他們以為那是律師事務(wù)所的賬戶。

幾個(gè)小時(shí)后，電話響了。

是真正的律師打來的：錢，從未到賬。

那封郵件，來自一個(gè)和律師郵箱只差一個(gè)字母的假地址。

騙子已經(jīng)悄悄潛伏在他們的郵件往來鏈里，靜靜等待了數(shù)周。

他們清楚地知道房產(chǎn)地址、成交價(jià)格、交割時(shí)間——所有細(xì)節(jié)，分毫不差。

Halifax銀行最初只愿意賠償一半，理由是受害者"本應(yīng)更加謹(jǐn)慎"。

經(jīng)過反復(fù)申訴，這對(duì)夫妻最終追回了全部損失。

但并非每一個(gè)人，都有這樣的結(jié)局。

1.這不是個(gè)例，而是一場(chǎng)有規(guī)模的犯罪

很多人以為這類事情離自己很遠(yuǎn)。

實(shí)際上，根據(jù)倫敦城市警察局（City of London Police）與英國(guó)國(guó)家反欺詐舉報(bào)中心（Action Fraud）在2025年10月聯(lián)合發(fā)布的最新數(shù)據(jù)：

2024年4月至2025年3月這一年間，英國(guó)共有143起房產(chǎn)交割詐騙案被正式舉報(bào)，損失總額達(dá)1,170萬英鎊。

其中，住宅類交易占140起，損失約1,097萬英鎊，平均每起損失78,393英鎊。

商業(yè)房產(chǎn)案件雖然只有3起，但平均每起損失高達(dá)257,833英鎊。

損失最集中的月份是2025年3月——單月?lián)p失接近200萬英鎊。

這些數(shù)字，背后是一個(gè)個(gè)被抽空了首付款、多年積蓄的家庭。

受害者年齡主要集中在30至49歲，案件報(bào)告集中來自倫敦、大曼徹斯特、西約克郡、薩塞克斯和埃塞克斯等地。

但這只是"被舉報(bào)"的數(shù)字。更大的問題是，有多少人因?yàn)椴恢揽梢耘e報(bào)，或者不知道怎么追討，根本就沒有出現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)里。

2.騙子是怎么做到的：一場(chǎng)精密的潛伏

理解這種騙局，首先要明白英國(guó)的買房流程有多依賴電子郵件。

從委托律師的那一刻起，買家、賣家、雙方律師、房產(chǎn)中介之間就會(huì)形成一條綿延數(shù)周乃至數(shù)月的郵件鏈。

這條鏈里藏著所有關(guān)鍵信息：房產(chǎn)地址、成交價(jià)格、交割日期、付款賬號(hào)。

騙子的第一步，是入侵這條郵件鏈——可能是入侵買家的郵箱，也可能是攻破律師事務(wù)所的系統(tǒng)。

進(jìn)入之后，他們不會(huì)立刻行動(dòng)，而是靜靜地讀，讀每一封郵件，直到他們掌握了足夠多的細(xì)節(jié)。

臨近交割的最后幾天，他們出手了。

一封格式完全正確的郵件出現(xiàn)在買家的收件箱里，字體、簽名、Logo，和律師事務(wù)所平時(shí)發(fā)來的郵件一模一樣。

唯一的不同，是付款賬號(hào)——那是騙子控制的賬戶。

發(fā)件地址，可能只改動(dòng)了一個(gè)字母，只要你不盯著仔細(xì)看，根本察覺不到。

有時(shí)候，他們還會(huì)配合一個(gè)電話——用仿冒的號(hào)碼打來，催促你"盡快轉(zhuǎn)賬，否則交易可能告吹"。

SAM Conveyancing記錄過一個(gè)真實(shí)案例：

一名買家被騙走了640,000英鎊。

騙子入侵了買家與律師之間的郵件，掌握了所有房產(chǎn)細(xì)節(jié)，之后冒充律師發(fā)出付款請(qǐng)求，連抬頭紙的格式都做得分毫不差。大部分錢，最終沒能追回。

3.為什么海外買家格外容易中招

在英國(guó)本地買房的人，有時(shí)還有機(jī)會(huì)當(dāng)面和律師核對(duì)信息，或者打一個(gè)電話問一句"這個(gè)賬號(hào)是新的嗎"。

而對(duì)于身處海外的買家，這扇門幾乎是關(guān)上的。

溝通完全依賴電子郵件。

時(shí)差讓溝通更加遲滯。對(duì)英國(guó)的交割流程不熟悉，不知道什么情況下律師會(huì)主動(dòng)要求更換賬號(hào)，什么情況下不會(huì)。

語言障礙讓人更難察覺措辭上的細(xì)微異常。

這些因素疊加在一起，讓海外買家成為這類詐騙中風(fēng)險(xiǎn)最高的群體之一。

騙子知道這一點(diǎn)，所以他們會(huì)特別瞄準(zhǔn)那些正在跨境完成交易的買家。

對(duì)他們來說，一個(gè)遠(yuǎn)在中國(guó)、新加坡或香港的買家，比一個(gè)住在倫敦本地的買家，更難在最后關(guān)頭拿起電話核實(shí)一遍。

4.五件事，可以讓騙局無從下手

這種詐騙看起來防不勝防，但只要建立幾個(gè)簡(jiǎn)單的核查習(xí)慣，風(fēng)險(xiǎn)幾乎可以歸零。

第一，在委托律師的第一天，當(dāng)面或電話確認(rèn)銀行賬號(hào)。

把這個(gè)賬號(hào)記下來，保存好。此后，如果收到任何郵件說"賬號(hào)有變動(dòng)，請(qǐng)轉(zhuǎn)賬至新賬戶"，第一反應(yīng)應(yīng)該是警惕，而不是照做。

英國(guó)律師事務(wù)所在交易過程中極少更改銀行賬號(hào)，一旦出現(xiàn)這種情況，必須通過獨(dú)立渠道核實(shí)。

第二，轉(zhuǎn)賬前，永遠(yuǎn)先打一個(gè)電話。

不是打郵件里附的電話號(hào)碼，而是打律師事務(wù)所官網(wǎng)上的號(hào)碼。

這一步只需要兩分鐘，卻能過濾掉幾乎所有的騙局。

第三，先轉(zhuǎn)1英鎊測(cè)試。

在匯出大額資金之前，先轉(zhuǎn)一筆象征性的小額，確認(rèn)律師收到并回復(fù)確認(rèn)，再轉(zhuǎn)大額。

這一步聽起來麻煩，但在7位數(shù)面前，值得。

第四，在HM Land Registry（英國(guó)土地登記處）注冊(cè)免費(fèi)的"房產(chǎn)預(yù)警"服務(wù)（Property Alert）。

一旦有人對(duì)你名下的房產(chǎn)提交任何登記申請(qǐng)——無論是抵押、轉(zhuǎn)讓還是其他——你會(huì)立刻收到郵件通知。

這項(xiàng)服務(wù)是免費(fèi)的，注冊(cè)入口在HM Land Registry官網(wǎng)。根據(jù)土地登記處2024至2025年度報(bào)告，他們?cè)诔^440萬份登記申請(qǐng)中識(shí)別出86起欺詐性申請(qǐng)，但也坦承這一數(shù)字遠(yuǎn)不能涵蓋所有風(fēng)險(xiǎn)。

第五，檢查你的郵箱是否已經(jīng)泄露。

在 haveibeenpwned.com 上輸入你的郵箱地址，可以免費(fèi)查詢?cè)撪]箱是否曾出現(xiàn)在已知的數(shù)據(jù)泄露事件中。

如果有，應(yīng)立刻更改密碼，并開啟雙重驗(yàn)證。騙子有時(shí)會(huì)通過此前泄露的密碼，直接進(jìn)入買家的郵箱，而不是攻擊律師事務(wù)所的系統(tǒng)。

5.已經(jīng)轉(zhuǎn)賬了，還有救嗎

時(shí)間，是最關(guān)鍵的變量。

一旦發(fā)現(xiàn)自己可能被騙，立刻做兩件事：

第一，撥打銀行卡背面的客服電話，要求啟動(dòng)緊急付款召回程序。

英國(guó)銀行之間有一套內(nèi)部機(jī)制，可以嘗試凍結(jié)并追回尚未被轉(zhuǎn)移的資金，但能否成功，完全取決于你有多快。

第二，通過 actionfraud.police.uk 或撥打 0300 123 2040 向Action Fraud正式舉報(bào)。

在賠償層面，英國(guó)有一套名為"授權(quán)推送付款"（Authorised Push Payment，簡(jiǎn)稱APP）的詐騙賠償機(jī)制。

2024年10月7日起，這套機(jī)制正式成為強(qiáng)制性規(guī)定：

只要通過Faster Payment或CHAPS系統(tǒng)匯出的資金遭遇APP詐騙，銀行須在5個(gè)工作日內(nèi)完成賠償，最高賠償金額為85,000英鎊。

前提是，受害者能夠證明自己已盡到合理謹(jǐn)慎義務(wù)，且沒有"明顯疏忽"。

這就是Mark和Lisa案例的關(guān)鍵所在。

Halifax最初拒絕全額賠付，認(rèn)為他們"本應(yīng)更謹(jǐn)慎"。

經(jīng)過反復(fù)申訴，他們最終追回了所有損失。但法律規(guī)定的"合理謹(jǐn)慎"邊界在哪里，往往仍是銀行與受害者之間的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。

還需要注意的是，這套賠償機(jī)制有一個(gè)上限：

85,000英鎊。而英國(guó)住宅交割詐騙的平均損失已達(dá)78,393英鎊，高端交易的損失往往超出這個(gè)上限。

對(duì)于購(gòu)買高價(jià)房產(chǎn)的買家而言，即便啟動(dòng)賠償程序，也可能面臨部分損失無法彌補(bǔ)的局面。

6.每一筆大額轉(zhuǎn)賬，都值得多一分鐘的核實(shí)

買一套英國(guó)房產(chǎn)，通常是一個(gè)家庭一生中最大的一筆支出。

幾十萬英鎊，幾年、甚至十幾年的儲(chǔ)蓄，在交割當(dāng)天匯聚成一筆轉(zhuǎn)賬。

騙子深知這一點(diǎn)。

他們選擇在那個(gè)最緊張、最激動(dòng)、最不容出錯(cuò)的時(shí)刻出手——當(dāng)你以為一切都結(jié)束了，當(dāng)你已經(jīng)開始想象新家的樣子。

那個(gè)時(shí)候，一封偽造的郵件，就足以讓一切歸零。

而破解這道騙局的方法，并不復(fù)雜：

在委托律師的第一天記下賬號(hào)，轉(zhuǎn)賬前打一個(gè)電話，用官網(wǎng)的號(hào)碼，不用郵件里的號(hào)碼。這一個(gè)電話，花不了兩分鐘，卻能擋住幾乎所有的騙局。

ref：

https://www.cityoflondon.police.uk/news/city-of-london/news/2025/city-of-london-police-warns-public-about-surge-in-payment-diversion-fraud-targeting-property-transactions/

https://hmlandregistry.blog.gov.uk/2025/11/17/how-hm-land-registry-works-to-protect-property-owners/

https://www.farrer.co.uk/news-and-insights/authorised-push-payment-fraud-and-mandatory-reimbursement/

https://todaysconveyancer.co.uk/category/fraud/

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