2026年的地產(chǎn)圈，最讓人唏噓的名字，依然是萬科

曾經(jīng)的行業(yè)一哥

房企最后的堡壘

無數(shù)人心中的 “穩(wěn)健信仰”

如今正被債務(wù)、虧損、展期、減值層層圍困，狼狽到讓人心疼

2025年，萬科巨虧885.6億元，創(chuàng)下A股房企虧損紀(jì)錄

凈負(fù)債率飆升至123.5%

有息負(fù)債高達(dá)3584.8億元

一年內(nèi)到期債務(wù)超1600億元

現(xiàn)金短債比嚴(yán)重失衡，流動(dòng)性缺口觸目驚心

債券展期、資產(chǎn)甩賣、管理層動(dòng)蕩、市場信心崩塌

曾經(jīng)喊出 “活下去” 的萬科，自己走到了最危險(xiǎn)的邊緣……

每每日常看到這樣的新聞，總讓我唏噓不已

我08年入行，入行的時(shí)候就一直會看萬科周刊，也會一直聽王石的各種演講

我整理了一下我記憶中王石曾經(jīng)發(fā)表過的觀點(diǎn)

在當(dāng)時(shí)聽起來好像有點(diǎn)不解甚至也有點(diǎn)刺眼

現(xiàn)在再來咀嚼

似乎又千百種感慨浮現(xiàn)心頭

01

“萬科要做減法，只做住宅開發(fā)，非住宅業(yè)務(wù)全部砍掉?！?/p>

“房地產(chǎn)就是住宅，商業(yè)、寫字樓、酒店、綜合體都不是萬科該碰的。”

1993年

海南房地產(chǎn)泡沫破裂后

王石在萬科內(nèi)部戰(zhàn)略整頓會議上提出以上言論

讓并且在后續(xù)萬科周刊正式確立專業(yè)化等于只做住宅戰(zhàn)略，并且在后續(xù)多個(gè)峰會和年報(bào)溝通上反復(fù)強(qiáng)調(diào)

甚至還有那一句：如果萬科多元化，我從棺材里爬出來也會攔著

王石之所以這么說，本質(zhì)上基于對于萬科冷靜的思考

王石認(rèn)為

商業(yè)地產(chǎn)資金占用大、周期長、運(yùn)營復(fù)雜

與萬科 “快周轉(zhuǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化、輕資產(chǎn)” 基因不符

并且多元化會分散管理層精力，容易導(dǎo)致主業(yè)不精、風(fēng)險(xiǎn)不可控

至始至終，王石都覺得萬科的核心競爭力不是其他

是開發(fā)效率和產(chǎn)品力

只有守住單一賽道的絕對優(yōu)勢，才能夠建立規(guī)模、成本、品牌的其他相關(guān)優(yōu)勢

單一賽道的能力是從0到1

然后才會有其他

也因?yàn)檫@個(gè)判斷，1993年后萬科砍掉影視、貿(mào)易、飲料、制造業(yè)等40多項(xiàng)副業(yè)，專注住宅

02

“萬科絕不拿地王，地王是行業(yè)毒藥?！?/p>

“寧可錯(cuò)過，絕不買錯(cuò)；地價(jià)過高，我們直接放棄?！?/p>

這些話都來自2005年到2007年

08年金融危機(jī)來臨之前

也是行業(yè)最早開始有的狂熱浪潮

就在那個(gè)時(shí)候

王石在多個(gè)場合公開批評地王現(xiàn)象，警惕行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

王石在不同的采訪中都有表達(dá)，地王意味著地價(jià)透支未來房價(jià)，一旦市場降溫必然虧損

與此同時(shí)高價(jià)拿地會倒逼高周轉(zhuǎn)、高杠桿，風(fēng)險(xiǎn)被成倍放大

房企真正的競爭力是成本控制與產(chǎn)品力

不是膽量與賭性

市場永遠(yuǎn)有機(jī)會，不必在最熱的時(shí)候火中取栗

03

“不行賄是萬科的底線，是我的標(biāo)簽?！?/p>

“萬科歷史上有一次行賄，就算我行賄?！?/p>

這來自創(chuàng)業(yè)早期（1983–1988）

當(dāng)時(shí)因?yàn)樨涍\(yùn)行賄未遂，隨后萬科立下鐵律

后面在2009年，2015年又一次強(qiáng)調(diào)

在王石眼中認(rèn)為行賄會形成依賴，就會對風(fēng)險(xiǎn)有誤判，同時(shí)把做事的準(zhǔn)則降低變成更多關(guān)注人際關(guān)系

一旦環(huán)境收緊，企業(yè)瞬間休克

灰色交易必然伴隨腐敗、利益輸送、內(nèi)控失效

更為重要的是

品牌信譽(yù)一旦崩塌，將無法重建

04

“萬科凈負(fù)債率必須控制在40%以內(nèi)，這是生命線。”

“現(xiàn)金流比規(guī)模重要，安全比增長重要。”

這個(gè)出處來自1997年亞洲金融危機(jī)后

王石在財(cái)務(wù)會議定下紅線

2008年次貸危機(jī)后再次寫入內(nèi)部制度

為什么強(qiáng)調(diào)40%的生命線，內(nèi)在邏輯是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是強(qiáng)周期行業(yè)

必須留足安全墊

這個(gè)觀點(diǎn)非常重要，和后面的郁亮的判斷有本質(zhì)性不同

王石認(rèn)為房地產(chǎn)高峰期后過一會一定會有低谷，這個(gè)波動(dòng)是永遠(yuǎn)存在的

所以企業(yè)需要永遠(yuǎn)準(zhǔn)備低谷下的干糧

房企最大的風(fēng)險(xiǎn)不是慢，而是崩

05

“萬科不做利潤超過25%的項(xiàng)目?！?/p>

1992年12月，深圳國土局房地產(chǎn)行業(yè)沙龍，王石公開提出

并且強(qiáng)調(diào)了他的理念

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)習(xí)慣了暴利，就不會做正常利潤的生意

本質(zhì)上能力也會快速的倒退

這里他說了他早年做貿(mào)易的經(jīng)歷，說但凡一個(gè)生意利潤200%-300%之后，最后往往都會再賠回去

追求社會平均利潤，才能長期穩(wěn)健、不踩大雷

06

“我放棄個(gè)人股權(quán)，做純粹職業(yè)經(jīng)理人?！?/p>

“陽光照亮的體制，就是不靠個(gè)人魅力，靠規(guī)則治理?！?/p>

1988年萬科股改

王石主動(dòng)放棄40%個(gè)人股份

這可能也成為后來王石最為人津津樂道的地方，也是人生的高光時(shí)刻

不少民營企業(yè)后來也做不到這種程度

但是王石認(rèn)為

人治不可持續(xù)，個(gè)人判斷力總有偏差

職業(yè)經(jīng)理人制度能保證決策理性、長期主義

股權(quán)分散+規(guī)范治理，能避免一言堂、盲目擴(kuò)張

好制度能吸引優(yōu)秀人才，形成穩(wěn)定文化

07

“萬科不追求第一，只追求活得久?！?/p>

“規(guī)模服從安全，增長服從質(zhì)量。”

2004年萬科20周年發(fā)布會，王石對外表達(dá)以上觀點(diǎn)

背后邏輯在于

王石認(rèn)為，規(guī)模不代表安全，盲目做大只會放大風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)周期來了，活下來的不是最大的

而是最穩(wěn)的

過快擴(kuò)張必然管理跟不上、質(zhì)量下滑、風(fēng)險(xiǎn)失控

08

現(xiàn)在來看，這些內(nèi)容似乎有點(diǎn)刺眼

但是現(xiàn)在有個(gè)問題其實(shí)值得追問：為什么這些底線，在后來的萬科體系中被悄無聲息的打碎

這說來可能也是王石和郁亮的不同

其實(shí)你會發(fā)現(xiàn)，王石對于房地產(chǎn)周期有巨大的敬畏

他總是覺得周期之下，企業(yè)的對沖能力會快速下滑

包括萬科成為行業(yè)第一都不是王石追求的結(jié)果，王石更希望企業(yè)能夠活的更久

包括當(dāng)時(shí)提出的萬科魔咒

其實(shí)也在對外強(qiáng)調(diào)規(guī)模過大之后會有意想不到的風(fēng)險(xiǎn)在等著你

但是對于郁亮而言

他真的可以說是規(guī)模信徒

郁亮信奉規(guī)模安全論

再見郁亮我們有系統(tǒng)性的表達(dá)過郁亮對于規(guī)模的執(zhí)念

他認(rèn)為

規(guī)模=話語權(quán)=融資成本=抗風(fēng)險(xiǎn)能力=活下去的資格

企業(yè)大是企業(yè)活下去的能力

哪怕是在下行期，龍頭也只不過吃掉中小企業(yè)的規(guī)模

所以從這個(gè)角度來看，或許就會明白為什么要打破王石的各條底線

——住宅用地越來越少，只做住宅會餓死

——行業(yè)利潤率系統(tǒng)性下行，25%利潤紅線已無意義

——央企國企大舉進(jìn)場，民企不沖規(guī)模就會被擠出第一梯隊(duì)，失去融資與拿地資格

——城鎮(zhèn)化放緩，必須多元化找第二增長曲線

后來的萬科，確實(shí)就是這么發(fā)展的

09

而且為了夯實(shí)規(guī)模，除了在各種戰(zhàn)略層面確定規(guī)模的意義

在各種機(jī)制上也在保證規(guī)模始終存在第一要位

最為典型就是事業(yè)合伙人制度

合伙人成就了不少萬科式人物，也造就了萬科表象的諸侯制

但是合伙人也帶來不少的激進(jìn)式嘗試

縱然郁亮也有對于各種風(fēng)險(xiǎn)的警醒和預(yù)判

包括那個(gè)黑鐵時(shí)代以及那句活下去都是當(dāng)下的時(shí)代最強(qiáng)音

但是在行動(dòng)上其實(shí)因?yàn)樵谝?guī)劃化的戰(zhàn)略主導(dǎo)下也讓屁股決定腦袋

可以看下具體的

2017-2021年的萬科，拿地7773億

占12年總額64%，有息負(fù)債從2000億→3819億

2021年：拿地962億，行業(yè)第一

2023年：拿地830億，仍在高位接盤

這或許就是事實(shí)

或者說合伙人計(jì)劃之后，很多的決策也不是郁亮一個(gè)人可以掌控的

王石用 “幸存者經(jīng)驗(yàn)” 畫了安全線，郁亮用 “規(guī)模邏輯” 算著增長賬

他認(rèn)為時(shí)代變了、規(guī)則變了，王石的底線已經(jīng)不適用了

只有規(guī)模才能在新時(shí)代活下去并贏到最后

10

最后我開了一個(gè)腦洞

提了一個(gè)假設(shè)性問題：關(guān)于王石如果一直掌舵，那么現(xiàn)在的萬科會是怎么樣

如果萬科之前所有的原則不變形不妥協(xié)

那么現(xiàn)在的萬科會是怎么樣

我把這個(gè)問題問給了豆包

豆包沉思了一分鐘，最后給了我9個(gè)畫面

而且它特別提醒我

這應(yīng)該會是2026年5月的萬科

1、

還是只做住宅

所謂的多元化無非是圍繞住宅居住服務(wù)的內(nèi)容，比如物業(yè)、比如社區(qū)底商的運(yùn)營，比如社群服務(wù)

除此之外再無其他業(yè)務(wù)

2、

行業(yè)規(guī)模前三，是不是第一也無所謂

但是常年現(xiàn)金流為正

3、

沒有千億級資產(chǎn)減值，沒有三四線地王套牢

但是成功在體系內(nèi)孵化出萬科高端產(chǎn)品線

每個(gè)城市的塔尖項(xiàng)目萬科也占據(jù)一席之地

4、

融資成本行業(yè)最低（3%-4%），債券AAA+

銀行授信充足

完全不存在流動(dòng)性危機(jī)

5、

在行業(yè)內(nèi)有了一個(gè)外號：“地產(chǎn)界的茅臺”

6、

萬科的第一副手應(yīng)該是***或者**

一個(gè)主管戰(zhàn)略一個(gè)主管產(chǎn)品

7、

股價(jià)：市盈率15-20倍，機(jī)構(gòu)重倉、散戶長期持有

政府、金融機(jī)構(gòu)、合作伙伴最信任的房企

8、

萬科周刊的實(shí)體手冊依然穩(wěn)定更新著

成為行業(yè)內(nèi)僅存的唯一一本紙質(zhì)雜志，最后拿到了期刊號

9、

每年王石還會出來演講一次，聊聊過去一年的萬科以及未來一年的期待

2026年的演講主題：萬科的光榮與夢想

11

不過話說回來

如果王石一直掌管萬科，這三十年的周期里

他自己能忍住當(dāng)年的那些準(zhǔn)則一絲一毫不降低標(biāo)準(zhǔn)嗎

我很好奇這個(gè)答案

讀者朋友們誰認(rèn)識王石，辛苦把這篇文章轉(zhuǎn)給他

讓他自己來說說