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引言：從"商業大市"邁向"國際消費中心城市"的頂層設計

2026年5月，《南京市商業空間布局規劃（2025—2035年）》（以下簡稱"新規劃"）由南京市商務局聯合南京市規劃和自然資源局正式發布，明確以建設"'國際范''青春潮''古都韻'共生互融的國際消費中心城市"為總體定位，確定了未來10年南京商業空間發展的目標藍圖與實施路徑。

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新規劃核心內容解讀："5+4+3"現代商業空間布局體系

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總體目標：

構建"5+4+3"現代商業空間布局體系

根據新規劃，到2035年，南京將構建起整體布局合理、層次結構清晰、功能業態完善、場景特色鮮明、保障民生有力的"5+4+3"現代商業空間布局體系，包括：

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5類商圈體系：

金字塔式分級，國際化屬性凸顯

新規劃在商圈層級上首次明確"國際地標商圈""都市圈中心商圈"等定位，強化國際化屬性：

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4類特色商業體系

場景化、主題化、融合化

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3類專業體系：

保民生、強韌性、促循環

商品交易市場層面，規劃形成"一南一北"兩處大型農產品批發市場（現狀保留眾彩農產品批發市場，長江以北新增1個），并保留溧水、高淳兩處地區性批發市場，新規劃另設8處商品交易市場群。應急保供體系構建肉菜應急保供基地、終端應急保供網點、應急保供接駁站點三級網絡。再生資源回收網絡體系則完善"分揀中心—中轉站—回收點"三級回收網絡。

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新舊規劃對比：

從"五級商圈"到"5+4+3"體系

對比2021版《南京市商業網點規劃（2021-2035年）》，新規劃在層級命名上更突出"國際地標""都市圈中心"等定位，強化國際化屬性：地區活力商圈數量由41個增至42個，并新增了首發經濟、夜間經濟、"商業+"融合發展等特色體系，使南京商業藍圖從"層級化網點布局"升級為"功能復合的現代商業生態體系"。

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南京現有商業格局現狀分析

1、整體規模與市場表現：存量超600萬方，2025年量價齊升

據報告顯示，南京優質商業存量已突破600萬方，首店經濟增速連續三年領跑長三角。從市場運行指標看，2025年南京商業綜合體平均租金為4.71元/㎡/月，出租率83.26%，空置率16.74%。

數據解讀：南京商業綜合體出租率超83%，空置率16.74%，整體處于平穩運行狀態；4.71元/㎡/月的租金水平反映出城市商業供給與需求的基本均衡，但局部空置壓力仍需關注。

從消費表現看，2025年12月31日，全市重點監測的30家商場綜合體合計銷售額同比增長14.6%，客流量同比增長30.2%；其中新街口商圈、百家湖商圈重點零售企業銷售額同比分別增長18.8%、16.2%。同日全市零售、餐飲、住宿三大行業交易額同比分別增長35.9%、66.7%、121.9%，顯示南京商業消費動能強勁。

2、新街口商圈"一超"地位穩固

新街口商圈作為南京最大的商業中心，擁有10多座商場、超百棟商務樓宇，平均每天吸引客流超50萬人次，是中國唯一同時擁有4個年銷售額超40億元購物中心的商圈。

• 全國排名：2025年度《中國商圈商業力TOP100指數榜單》中，新街口商圈位列全國第二，僅次于北京CBD，超越上海小陸家嘴—張楊路、深圳福田CBD、廣州天河路等一線城市商圈。

• 整體規模：整個新街口商圈年營業額超700億元，坪效位列全國商圈第一。

• 頂流標桿：德基廣場2024年實現全年銷售收入245億元，登頂全球單體商場"新店王"；2025年再以262億元的銷售收入衛冕全國店王。

• 新增供給：2025年9月19日，香港置地旗下JLC金陵中環開業，新街口商圈再添高端旗艦。

3、多核格局加速形成

南京商業正從新街口"一家獨大"邁向"百花齊放"。在2025年度《中國商圈商業力TOP100指數榜單》中，南京共有5個商圈上榜：

數據解讀：新街口以全國第二的絕對優勢穩居"超級強核"地位；百家湖、新江東、夫子廟、奧體4個商圈集中于50—85名區間，體現南京"一超多強"的商業新格局已經形成。（數據來源：贏商大數據）

百家湖商圈輻射150萬消費人群，年商業購買力超過100億元；河西元通商圈從"網紅"走向"頂流"；新江東商圈、奧體商圈、夫子廟商圈各具特色，逐步構建起多極協同的城市商業版圖。

從首店經濟視角看，2025年Q3南京109家首店密集落地，TOP4項目（南京德基廣場21家、JLC金陵中環14家、南京景楓中心11家、南京萬象天地11家）共吸納57家首店，占比超五成。"一超多強、多極協同"的商業新格局清晰浮現。

4、2025年商業大爆發：超130萬方新供給入市

據南京市商務局不完全統計，2025年南京新開商業項目總體量超130萬方，包括華潤萬象生活、香港置地、招商蛇口、華貿集團等頭部商企的多個籌開項目。

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規劃對南京商業格局的引導效應分析

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"一超"格局再強化，新街口升級國際地標

新規劃將新街口定位為唯一的"國際地標商圈"，從過去的"一級商圈/國家級"躍升至"國際級"，明確其面向長三角、全國及國際消費人群。這一定位與新街口的硬實力高度契合：

• 德基廣場2024年245億元、2025年262億元的連續店王業績；

• 整體商圈年營業額超700億元，坪效全國第一；

• 中國唯一擁有4個年銷售額超40億元購物中心的商圈；

• 2025年新增JLC金陵中環，疊加德基負一樓爆改、水游城三大區域改造、新百翻新等存量提質項目持續注入活力。

新街口承擔"國際消費中心城市核心承載區"角色具備充分條件，未來將沿著高端化、品牌化、國際化方向進一步突破。

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"多核"格局加速兌現，三大都市圈中心商圈差異化定位

新規劃的3個都市圈中心商圈，分別承擔差異化使命：

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9大城市主力商圈、42個地區活力商圈帶動副城與板塊價值提升

商業服務設施作為居住配套的重要組成部分，板塊的能級和發展動力與商業中心布局息息相關。新規劃將仙林、橋北、六合、溧水、高淳等副城/外圍商圈納入"城市主力商圈"，將帶動其周邊住宅價值與人口集聚。42個地區活力商圈則進一步織密南京的商業網絡，使商業服務在更廣空間均衡覆蓋。

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首發經濟與夜間經濟成為新增長點

南京首店經濟持續領跑長三角。2025年Q3，南京109家首店密集落地，其中全國首店6家、區域首店13家、江蘇首店35家、南京首店55家。Louis Vuitton全球首家獨立香水美妝精品店、Polo Ralph Lauren全新形象店等品牌選擇南京作為全國首發落點，標志著南京已具備國際品牌"首店首發地"的能級。

新規劃的"一核多心多點"首發經濟集聚區布局，與南京首店經濟的現實分布高度契合：新街口作為核心引領區，元通、南站-大校場、江北、仙林、夫子廟、百家湖等9大商圈作為拓展培育區，明城墻、頤和路、老門東、熙南里、園博園等文化地標作為特色場景節點，匹配南京"古都韻+青春潮"的消費文化特質。29處市級夜間經濟集聚區按"都市潮流、生活煙火、文創藝術、特色旅游"四類主題打造，進一步釋放夜間消費潛力。

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"商業+"融合與城市更新成為底層驅動力

城市更新是南京從"商業大市"邁向"國際消費中心城市"的底層驅動力。新規劃提出的"八片區、多節點""商業+"融合發展格局，本質上需要大量存量空間的更新改造來落地。2025年南京62個城市更新項目名單中包含大量商業載體改造，如：

老牌商業煥新、文化商業融合，成為南京商業版圖持續迭代的重要動力。

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趨勢研判與潛在挑戰

（一）三大未來趨勢

趨勢一：商業格局從"一超多強"向"一核多極、協同共生"演進。新街口的國際地標地位不可撼動，但元通、江北、南站—大校場三大都市圈中心商圈的崛起，疊加百家湖、夫子廟、新江東、奧體等城市主力/活力商圈的差異化突破，南京商業將形成多中心、多層次、協同共生的新格局。

趨勢二：業態升級呈三層疊加態勢。高端國際化（新街口/德基/JLC金陵中環）+ 主題特色化（37處特色街區+"商業+"融合發展區）+ 社區生活化（地區活力商圈+社區便民商圈）三層疊加，覆蓋從國際消費到日常生活的全頻譜需求。

趨勢三：消費新動能持續釋放。首發經濟（109家首店/Q3）、夜間經濟（29處集聚區）、文旅商融合（金陵長樂坊、越城天地等）將成為南京消費提質的新引擎，與"國際范、青春潮、古都韻"的城市定位形成深度共振。

（二）三大潛在挑戰

挑戰一：商業供應集中放量帶來同質化競爭與去化壓力。2025年新開商業項目總體量超130萬方，疊加2025年全市商業綜合體空置率16.74%的現狀，外圍/老牌商業面臨一定去化壓力，需警惕短期供過于求風險。

挑戰二：老牌商業體面臨運營升級挑戰。萬谷慧、中央商場、軍人俱樂部等老牌商場在公共設施、動線設計、招商品牌等方面與新商場存在差距，城市更新雖提供"第二生命"，但運營提質考驗持續。

挑戰三：副城/外圍商圈培育周期較長。城市主力商圈中的六合、溧水、高淳，以及42個地區活力商圈中的眾多新興節點，培育需較長周期，對商業運營商的耐心與差異化定位能力提出更高要求。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協作綜合使用AI問知、行業skills功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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