前兩年還在唱衰中國樓市的高盛、摩根士丹利、匯豐這幫老外，今年口風全變了。高盛今年發布的報告里直接喊出，上海、深圳樓市將在2026年底觸底，2025到2028年累計上漲約15%。

這畫風轉得，比變臉還快。要知道，就在2025年底，高盛還斷言中國樓市調整遠未結束，新房價格或再跌20%到25%。

短短幾個月，態度就來了個一百八十度大轉彎。這種＂反水＂速度，看著真有點哭笑不得。國際投行的嘴，比翻書還快。

跟著高盛起哄的，還有摩根大通和瑞銀。摩根大通4月發布的研報里直接判定中國樓市已到轉折點，預測2026年一線二手房價格同比持平至微漲。

幾大投行齊刷刷站出來唱多，這陣仗，三年前誰敢信？那時候他們一個比一個唱得兇，恨不得把中國樓市踩到泥里去。

那為啥突然集體翻多？今年3月，北上廣深二手房價格環比全線止跌回漲，終結長達11個月的連跌態勢。新房價格同步回暖，環比上漲0.2%。

這種全面回暖的信號一出來，外資再裝睡也裝不下去了。更猛的是成交量。2026年3月，重點50城新房成交面積環比大幅增長89%。

二手房市場更猛，上海單月成交約3.1萬套，深圳約5000套，環比漲幅均高達116%。數據砸下來，誰還能裝看不見？

市場里有句老話，量在價先。成交量先起來了，價格往上走基本就是時間問題。外資這套操作，咱們老熟悉了。

市場跌的時候拼命唱空，等真的見底了，又趕緊改口沖進來搶籌碼。高盛指出優質國有房企市凈率僅0.5倍，凈資產收益率優于香港同行，市場此前過度悲觀，情緒修復后估值回歸空間大。意思就是：便宜了，搶吧。

聊樓市繞不開任大師那套經典理論——短期看金融、中期看土地、長期看人口。

這九個字，做地產研究的幾乎人人會背。理論本身沒毛病，三個維度疊加看，方向基本錯不了。

可問題來了。任大師這兩年講話，明顯有點選擇性失明。

他天天掛在嘴邊的就是＂長期看人口＂，反復強調二八分化，強調只有核心城市核心地段才有未來。前面兩條——短期看金融、中期看土地，被他給省了。

這種掐頭去尾的講法，聽著專業，誤導性其實挺大。為啥要回避前兩條？看看現實就明白了。

當下的金融環境啥樣？信貸端持續寬松，首套房首付最低15%、二套25%，主流房貸利率進入2時代，貸款百萬30年總利息大幅縮減。

這是歷史性的寬松力度。短期看金融這條，明明在釋放強烈的看多信號。中期看土地這條更耐人尋味。

新開工面積和竣工面積同比都是下降25到30%左右，意味著新房每年的供給都有接近三分之一的下滑，減少供給自然可以減緩價格的下跌。供給端被結構性壓制，需求只要稍微回暖，價格就容易反彈。

這個邏輯，跟2014年到2015年那一輪去庫存周期神似。三條理論擺全了看，結論其實很清楚。

短期金融寬松、中期供地收縮、長期核心城市人口虹吸，三個維度共同作用下，本輪回暖不會只局限在北上廣深。強二線、甚至部分基本面扎實的省會城市，跟漲是大概率事件。

任大師只盯著第三條講，本質上是在替一線核心區開發商當傳聲筒。

說到任大師最近的狀態，確實有點焦頭爛額。前些年他給恒大站臺拿過高薪，眼下據傳恒大投資者的退款官司還在纏著他。這種背景下，他的發言帶不帶利益色彩，得打個問號。

聽這種＂專家解讀＂的時候，多留個心眼，看清楚他屁股坐在哪邊，比聽他講什么更重要。

回到外資翻多這事兒，普通購房者別太興奮。此拐點非彼拐點，不是2015年那樣的全國普漲，而是一線企穩微漲、強二線分化筑底、三四線持續下跌的結構性拐點。

這個判斷要冷靜接受。高盛喊一線漲，不代表老家三四線小縣城的房子也能跟著翻身。政策面的支撐確實在加碼。

2024年起，樓市政策徹底轉向托底修復、因城施策，一線城市打破長期嚴格調控僵局。廣州全面取消限購，上海下調非戶籍購房社保年限，北京放寬多孩家庭購房限制。

一線帶頭松綁，配合信貸利率下臺階，資金回流核心資產的趨勢已經成型。不過得提醒一句，全國總人口連續多年負增長，25到39歲置業主力人群持續萎縮，剛需總量大幅收縮，樓市已告別普漲時代。

人口這條長期變量擺在那兒，全國普漲的故事，邏輯上很難自洽。我們更傾向于結構性復蘇的判斷，而不是大水漫灌式的全面反彈。

那對老百姓來說，眼下該怎么辦？剛需自住、又鎖定一線和強二線核心地段的，今年到明年這個窗口期，可以認真看房了。

很多人預測未來一線城市全面放開限購政策也只是時間問題，屆時房價大概率會止跌反彈。受此影響，大量剛性購房需求集中入市。

等限購全面松綁、利率再下一檔，議價空間可能就沒現在大了。手頭握著三四線房產、或者遠郊純投資盤的，心態要放平。

三四線仍將下跌8%到12%，這是幾大投行的一致看法。外資翻多翻的是核心資產，不是遠郊的鴿子籠。

把不優質的資產置換成核心區資產，比死扛更實際。這一輪分化，會拉得很大。

房地產對GDP的貢獻目前已降至6%以下，回到2014年的水平。這是個挺重要的信號。地產權重往下走，整個經濟在往科技制造、消費升級方向騰籠換鳥。樓市從增量時代切換到存量時代，賺快錢的邏輯已經過去了，未來吃的是長期主義者的耐心紅利。

房價暴漲信號真的來了嗎？暴漲談不上，拐點確實在路上。一線核心資產先企穩，強二線接力筑底，三四線慢慢出清，這是接下來兩三年最現實的劇本。外資翻多是結果不是原因，真正驅動市場的，永遠是金融、土地、人口這三條鐵律。

這盤棋看明白了，比聽任何大師喊單都管用。