江西
物業管理的那些事
遇到"專業白嫖"的業主，物業該慫嗎？
從業十二年，今天說句得罪人的大實話
干了十幾年物業，我見過形形色色不交物業費的業主。但說句實在話，不交費的人里面，真的得分清楚——有些人值得好好對待，有些人你越慣著他越蹬鼻子上臉。
上個月我們小區有個案子挺典型。3棟有位業主，兩年沒交物業費，物業上門催了好幾次，每次都是一句話堵回來："你們服務不到位，綠化雜草都沒人管。"項目經理帶著照片去找他，綠化工每周三定時修剪的記錄、施肥打藥的時間節點全擺出來，這人看完愣了兩秒，說了句"我再考慮考慮"就關門了。
催費溝通，態度要不卑不亢
其實這種業主屬于第一類——確實有訴求但沒走到極端。你去溝通，能解決就解決，責任不在物業的就拿出證據說清楚，大部分還是通情達理的。后來這人把欠的費補上了，還主動跟我們說之前有些誤會。
但第二種人就完全不一樣了。我見過最離譜的，自己想把電動車停消防通道上，被保安攔了，轉頭就開始在業主群里帶節奏："連停車都管不好，憑什么收物業費？"還有一戶，樓頂漏水找物業修了三次，每次都說"修好了再補費"，修好之后人就沒影了。
這類業主有幾個典型套路：先給自己找個體面的理由，把"不想交"包裝成"物業不配收"。然后在群里拉攏幾個同樣拖欠的業主抱團壯膽，用集體施壓迫使物業在管理上松口。最諷刺的是，家里馬桶堵了、車位被占了，第一個跑來物業服務中心拍桌子的還是他們。小區搞中秋晚會發月餅，排隊最積極的也少不了他們。
每一次服務都要留好記錄
做物業這些年，我總結了幾條心得：
第一，該說的話要說到位，但不要低姿態去求。欠費明細打印好，該公示的公示，該起訴的走程序。你越小心翼翼，他越覺得你好拿捏。第二，所有工作必須留痕。修剪綠化的前后對比照、設備巡檢的簽字記錄、業主群里的對話截圖，這些東西平時看著多余，真到撕的時候全都是證據。第三，在業主群里遇到故意帶節奏的，不要每一次都正面剛，但也別裝死。該把事實擺出來就擺出來，大部分業主心里是有桿秤的。
每筆欠費，賬面上都記得清清楚楚
物業服務不是做慈善，物業公司養了幾十號人，工資水電設備哪一樣不要錢？那些一邊白嫖一邊罵物業的人，說白了就是想占便宜還占出優越感。我們物業人該做的做好，該硬氣的時候也得硬氣起來。說句可能不太好聽的話——你尊重這份契約，我對你負責到底；你把物業當冤大頭，那就法庭上見。
寫這篇文章不是為了給物業喊冤，而是希望行業的同行們別太卑微了。把服務做好是底線，但底線不等于要跪著做事。
一個干了十二年物業的老兵
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