青島富力艾美酒店 圖源：攜程

近日，青島富力艾美酒店被榮璦（北京）醫(yī)療投資管理有限公司以2.76億元底價順利拍下，將這座城市核心地標(biāo)五星酒店收入囊中。

這樁交易格外耐人尋味。買家并非傳統(tǒng)酒店運營商，也不是地產(chǎn)老玩家，而是一家深耕醫(yī)療投資賽道的機構(gòu)。

而此次醫(yī)療資本跨界接手青島核心商圈高星酒店，背后折射出的趨勢再明顯不過：地產(chǎn)系酒店正在加速退場，跨界資本、地方國資、專業(yè)資管機構(gòu)正輪番入局接盤。

曾幾何時，富力是國內(nèi)房企中布局高端酒店最激進(jìn)、版圖最龐大的玩家之一，一度穩(wěn)坐全球最大豪華酒店業(yè)主的寶座。

但時移勢易，自地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、富力陷入流動性危機以來，其旗下高端酒店資產(chǎn)便開啟了持續(xù)出清模式，從華北到華南，從華東到中西部，富力酒店版圖正在以肉眼可見的速度收縮。

市場始終有兩大疑問縈繞不散：歷經(jīng)多輪拋售出清，如今富力手中還剩下多少酒店家底？而隱藏在拍賣臺面之下，接盤富力這些高端酒店資產(chǎn)的，究竟是哪些群體？

富力手里只剩16家酒店了

事實上，青島富力艾美的轉(zhuǎn)手，只是近年來富力酒店資產(chǎn)批量出清的一個縮影。

早在2022年，為了緩解債務(wù)壓力，富力地產(chǎn)就已經(jīng)開始虧本甩賣酒店。

2022年9月，富力地產(chǎn)以總價5.5億元、虧本600萬元賣掉了北京富力萬達(dá)嘉華酒店。

或許是舍不得，2022年到2023年底的兩年間，富力一共才賣掉了3家酒店，這個速度可以說是非常緩慢。

然而，資產(chǎn)折舊加速與之前抵押借款的高額債務(wù)利息，以及酒店資產(chǎn)的再融資能力徹底喪失，讓富力不得不加快“甩包袱”的速度。

2022年至2025年，富力酒店板塊累計虧損超百億元。

截至2025年末，富力地產(chǎn)總借款高達(dá)1045.2億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)就有975.9億元，而賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物（含受限資金）只有35.1億元，連利息都不夠還，更別說本金了。

2025下半年開始，富力酒店資產(chǎn)處置明顯加速，國內(nèi)十余家銀行啟動了對富力68家酒店的司法處置，以平均每月出售1-2家酒店的速度進(jìn)行清倉。

圖源：富力地產(chǎn)2025年年報

富力地產(chǎn)在其2025年年報中提到，截至2025年底富力還擁有22家自建酒店。

而截至發(fā)稿前，富力地產(chǎn)能自主控制的酒店僅剩約16家，相較于巔峰時期的93家，四年時間縮減幅度超80%，這一數(shù)字未來還將持續(xù)縮減。

從北方天津、西安、石家莊，到南方武漢、無錫、常州，富力旗下的酒店幾乎都成了“可售”貨品，折價、流拍成為頻頻出現(xiàn)的關(guān)鍵詞。

截至發(fā)稿前，富力68家酒店處置進(jìn)展不甚理想：

已成交16家，僅占約1/4；

• 推拍中或已流拍17家；
• 尚未進(jìn)入處置流程35家，占比超50%。

折價、流拍成為普遍現(xiàn)象，成交基本集中在省會及核心城市且多為原萬達(dá)系品牌。

從品牌維度來看，差距極為懸殊：

萬達(dá)文華、萬達(dá)嘉華合計貢獻(xiàn)13家成交，占全部成交酒店的76%；

萬豪、洲際、希爾頓等國際酒店品牌僅成交5家。

從城市維度來看，長沙、鄭州、烏魯木齊等省會城市（自治區(qū)首府）的萬達(dá)文華酒店、武漢萬達(dá)嘉華酒店均已成交，西安希爾頓酒店也已完成出售；

然而，二、三線城市以及國際酒店品牌成為流拍重災(zāi)區(qū)。

南寧、撫順萬達(dá)嘉華酒店二拍流拍；大連希爾頓和康萊德酒店二拍流拍；唐山富力洲際流拍、廊坊、寧德萬達(dá)嘉華在變賣階段流拍；阜陽、蚌埠、亳州等三線城市萬達(dá)嘉華酒店一拍即流拍；哈爾濱、撫順萬達(dá)嘉華酒店二拍仍無人問津。

僅有無錫喜來登、合肥威斯汀、武漢威斯汀、青島艾美4家國際酒店品牌成交。

當(dāng)初有多風(fēng)光，如今就有多狼狽。

那個曾經(jīng)讓富力引以為傲的豪華酒店帝國，就這樣在時代的洪流里，被沖擊得七零八落。

誰在瓜分富力酒店資產(chǎn)包？

隨著富力大量優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)掛牌流轉(zhuǎn)，幕后接盤的資方群體也逐漸清晰。

拋開零散的個人投資者，真正接盤富力這批酒店資產(chǎn)的，主要分為三大類群體，各自有著不同的入局邏輯、資金優(yōu)勢和運營訴求，也在重塑國內(nèi)高端酒店的投資格局。

當(dāng)前富力酒店資產(chǎn)正被各路買家密集收購，形成多元收購群體。

其中，一大主力是各類跨界實業(yè)資本，這類資本手握充裕現(xiàn)金流，看重資產(chǎn)長期穩(wěn)定。

去年底以來，寧波建材大王畢偉國連續(xù)通過拍賣競得三家富力系酒店。

今年2月，以2.74億元競得呼和浩特富力萬達(dá)文華酒店的內(nèi)蒙古蒙泰集團(tuán)，同樣來自傳統(tǒng)能源領(lǐng)域。

今年4月，義烏連鎖洗車店老板徐士勇也拍得義烏富力萬達(dá)嘉華酒店。

今年5月，西安富力希爾頓酒店被來自山東的煙臺數(shù)航商務(wù)服務(wù)有限公司神秘買家拍下。有媒體消息稱，煙臺數(shù)航商務(wù)服務(wù)有限公司疑似山東埃維能源集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)。

西安富力希爾頓酒店 圖源：攜程

此次拍下青島艾美的榮璦北京醫(yī)療投資，深耕醫(yī)療、養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)多年，此次跨界收酒店，核心訴求在于產(chǎn)業(yè)協(xié)同+不動產(chǎn)保值，接下來很可能是將醫(yī)療康養(yǎng)與高端酒店業(yè)態(tài)融合，走出一條“酒店+大健康”的新路子。

對跨界資本來說，他們看重的根本不是這些高星酒店的單店利潤，而是核心城市、核心地段優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的長線保值增值能力，以及不同產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)碰撞融合帶來的“1+1>2”的賦能效應(yīng)。

當(dāng)然，目前手里持有富力酒店資產(chǎn)最多的還是淡馬錫旗下Seatown基金等債權(quán)人。

他們通過股權(quán)質(zhì)押，已實際控制富力68家核心酒店的股權(quán)（2017年收購萬達(dá)的資產(chǎn)包）。

雖然他們不直接參與法拍，但通過債務(wù)重組、資產(chǎn)接管成為最大隱形持有者，未來將繼續(xù)分批處置手里剩余的富力酒店資產(chǎn)。

圖源：鄭州富力萬達(dá)文華酒店

與前兩者不同，地方國企和城投公司的進(jìn)場，往往帶著一絲“白衣騎士”的救贖色彩。

去年12月，鄭州文旅體集團(tuán)就聯(lián)合河南資產(chǎn)競得了鄭州富力萬達(dá)文華酒店。

今年2月，武漢富力萬達(dá)嘉華酒店在經(jīng)歷兩次法拍后，以3.4億元的價格成交。競拍人湖北省匯智管理咨詢有限公司股權(quán)穿透后為十堰市國資委實控企業(yè)。

今年3月，由富力地產(chǎn)間接全資持有的南通富都國際大酒店也被有地方國企背景的南通聚晟園區(qū)管理有限公司以1.32億元拍下。

在傳統(tǒng)房企和市場投資機構(gòu)趨于謹(jǐn)慎的背景下，肩負(fù)社會穩(wěn)定職能的地方國資正在更深入地介入地產(chǎn)酒店資產(chǎn)盤活。

從跨界實業(yè)資本到地方國資，各路神仙用真金白銀給富力的酒店敗局買了單。

而對富力來說，不管是誰接盤，只要能抵債，就是好買家。

地產(chǎn)酒店迎來價值重估時代

富力低調(diào)退場、產(chǎn)業(yè)資本跨界接盤的背后，是整個地產(chǎn)酒店投資格局的重構(gòu)。

仲量聯(lián)行指出，中國酒店投資市場正邁入由新資本主導(dǎo)的價值發(fā)現(xiàn)與重塑新階段。

2025年，中國酒店交易額回歸至長期歷史均值水平，但其在商業(yè)地產(chǎn)總交易額中的占比顯著提升至12.8%，反映出在投資者資產(chǎn)配置策略調(diào)整的背景下，酒店資產(chǎn)正獲得更具戰(zhàn)略性的增持。

仲量聯(lián)行在報告中指出目前中國酒店交易的一大結(jié)構(gòu)性特征——小型項目備受青睞。

即成交價3億元以內(nèi)的項目正因投資門檻低、風(fēng)險可控、回報周期短，契合當(dāng)前審慎投資環(huán)境，成為市場優(yōu)先選擇；且投資重心正加速向非一線城市下沉。

折價和流拍正是富力近年來酒店資產(chǎn)出清的關(guān)鍵詞。

圖源：攜程

其中，最具代表性的就是8.66億元起拍的“全球最便宜麗思卡爾頓”/成都富力麗思卡爾頓酒店在零報名、無出價的尷尬境地中流拍。

過去，很多地產(chǎn)商投資高端酒店，目的不在酒店本身，而在提升周邊住宅和商業(yè)地產(chǎn)的售價。酒店虧損沒關(guān)系，只要能帶動地產(chǎn)增值，就是一筆好買賣。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)酒店被剝離出來單獨審視盈利能力時，扣除土地增值概念后，純運營層面的酒店資產(chǎn)可能根本不值那個價。

未來，地段好不再是地產(chǎn)酒店資產(chǎn)增值的唯一保障，低負(fù)債、健康的現(xiàn)金流、可改造的潛力，正在取代單純的地理位置，成為新的價值錨點。

值得一提的是，隨著公募REITs試點將酒店納入消費基礎(chǔ)設(shè)施范疇，存量巨大的地產(chǎn)酒店資產(chǎn)迎來了價值重估與模式重塑的歷史性窗口。

然而，酒店REITs申報需滿足多重指標(biāo)，包括資產(chǎn)凈值不低于10億元、資產(chǎn)負(fù)債率不高于60%、運營滿3年且現(xiàn)金流穩(wěn)定、未來3年分派率達(dá)標(biāo)，此外還需產(chǎn)權(quán)清晰、土地性質(zhì)合規(guī)、品牌合作穩(wěn)定等。

對富力而言，其龐大的債務(wù)問題或令其難以跨過REITs發(fā)行的門檻。

如何將規(guī)模優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為運營效能，將是未來十年行業(yè)新入局者們需要共同面對的難題。

站在2026年的當(dāng)口回望，我們很難簡單用一句“富力酒店夢碎”來概括這十年的波詭云譎。

富力的酒店帝國，到頭來終究成了為他人作嫁衣的黃粱一夢。

只是不知道，當(dāng)這場大甩賣落幕時，富力是否還能在牌桌上留有一席之地？

而那些花了幾億、幾十億抄底接盤的后浪們，又能否在新一輪周期里，真正笑到最后？