文/上海進深 嚴明會

上海城建普陀翠谷瑞仕，調規了。

和去年12月首次公示的方案比起來，這次改動不小。

總樓幢由9棟高層住宅變為10棟，主要變化體現在北側地塊，原4幢樓調整為5幢。

樓棟高度整體降低。原方案中，大部分樓幢為27-29F，高度在95-99.95米。調整后，建筑層數集中在23-25F，最高高度降至85.4米。

調整前→調整后

這背后，其實是一個非?，F實的問題。

2025年5月1日，住建部正式實施《住宅項目規范》，首次從國家標準層面明確：住宅建筑高度原則上不超過80米。

按標準層高3米計算，基本對應26層左右。

對于很多此前按百米限高設計的項目來說，這幾乎等于突然踩了一腳急剎車。

翠谷瑞仕，就是其中之一。

高度被壓下來，最直接的問題就是可售面積縮水。上海城建選擇了增加樓棟數量，去補足容積率和貨值。

具體來看變化細節：

1、“樓王”移位又縮水

北地塊原9#樓王朝東南方向移動，從總平圖尺寸來看，戶型面積也有縮??；樓王與前方7#樓的間距從48.35米縮減至約35米。

采光和視野，肯定不如原來那么開闊了。

調整前→調整后

2、部分樓棟長高

雖然整體高度下降，但部分原本的小高層樓棟反而被拉高。

原來最南側的2棟16F、56.3米的小高層：

一棟由56.3米調整至20F、69.3米；另一棟調整為24F、82.1米。

這依然是在盡可能“找面積”，通過局部重新分配高度，去減少可售面積的損失。

3、公共配套“減配”

北地塊的7#樓后面、9#樓前面的小面積下沉庭院取消，南地塊的3#、5#樓北側的小面積下沉庭院取消。

兩個地塊之間的下沉庭院也取消了。

就連作為小區門面的入戶大堂，高度也從14.6米砍到了10.2米。

4、布局大挪移

新塞樓棟后，為了能更好的布局，項目內部也進行了不少調整。

北地塊的最北側的11#樓向北移動，與前方10#樓的樓間距定為41.23米。

K、P站的位置由原來小區最北側移動到東側。

北地塊的坡道位置調整，南地塊3#樓前的坡道移動到了2#樓附近。

5、建筑面積變化

調規之后，建筑面積等指標也相應調整。

主要體現為：地上減少、地下增加。

A03B-04地塊：

建筑面積由58308㎡調整到57962㎡。其中，地上建筑面積由47272㎡減少至到46815㎡，地下建筑面積由11036㎡增加到11147㎡。

地上少了約457㎡，地下多了約110㎡。

A03B-05地塊：

建筑面積由56810㎡減少至56477㎡。其中，地上建筑面積有46328平方米減少至45761㎡，地下建筑面積由10482㎡增加至10715㎡。

地上少了約567㎡，地下多了約233㎡。

項目正在盡可能把地上損失的面積往地下轉移。

回顧土地端，2025年9月4日，上海七批次土拍中，經過68輪競價后，上海城建以總價524000萬元拿下普陀區W060401單元A03B-04、A03B-05地塊，樓板價79324元/㎡，溢價率12.79%。

兩個地塊的容積率均為2.5，限高100米。

初始規劃方案于去年12月底公布，擬建9棟16-29層高層住宅，其中包含7棟27-29層大高層和2棟16層小高層。

4月中旬，項目效果圖釋放。

全盤都是清一色的大戶型，只做改善。戶型面積段大約在138-200㎡，全系四房，主力戶型為143-168㎡，樓王戶型面積為183㎡、200㎡。

翠谷瑞仕是上海城建高端產品“瑞仕”系的第十一個項目，整體調性拉得很高。這是內中環首個抬板項目，高度約6米，社區內部規劃了南北雙會所。

項目的建設單位是上海瑞瑧匯誠置業有限公司，成立于2019年9月，法定代表人王偉，該公司由上海城建置業發展有限公司和上海瑞騰國際置業有限公司分別持股51%、49%，二者都是上海城建（集團）有限公司的子公司。

今年4月28日，項目因未取得施工許可證擅自施工、施工圖設計文件審查不合格，擅自施工、將建設工程肢解發包，被普陀區建設和管理委員會處罰27.43萬元。

相關公司：上海城建