有點(diǎn)反常！

近來，廣州多個(gè)舊改片區(qū)，都有人在批量賣房。

棠涌300萬一棟，康鷺有人打包5棟出售，黃埔茅崗一次放出5套...

這些房子有個(gè)共同點(diǎn)：本質(zhì)上都屬于“私宅”。

隨著舊改推進(jìn)，以前部分在廣州村里買地、買樓的“非村民”，正急著轉(zhuǎn)手。

｜白云城中村實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

近期，樓市君刷到不少人在網(wǎng)上賣“自建房”。

比如白云棠涌就有屋主發(fā)帖轉(zhuǎn)讓“村屋”，轉(zhuǎn)讓對(duì)象僅限本村村民或外嫁女。

據(jù)了解，那是一棟5層樓，證載面積350多方，賣家心理價(jià)是300萬，已經(jīng)有2位買家預(yù)約了看房。

屋主表示，拆遷預(yù)計(jì)有140萬補(bǔ)償款+280平安置指標(biāo)。如果按照標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償方案全部棄產(chǎn)的話預(yù)計(jì)有265萬補(bǔ)償。

雖然看起來賣得不虧，但回遷物業(yè)放在未來，是很大的變量。

｜圖源：@oidammm

目前，白云棠涌舊改二期簽約率已高達(dá)95%， 首期安置房已于2025年9月開工，預(yù)計(jì)在2027年底建成交付。

整個(gè)棠涌片區(qū)未來將和白云站TOD、百信廣場(chǎng)、白云新市等片區(qū)打通，連片發(fā)展。

舊改勢(shì)在必行，屋主也在著急找人接手。

｜棠涌舊改實(shí)拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

不止棠涌，前段時(shí)間康樂中約南新街也有人打包5棟樓轉(zhuǎn)讓。

涵蓋面積約300平、456平、500+平、700+平戶型，單價(jià)大概3萬/平，一證一戶。

據(jù)了解，這些房源是業(yè)主購(gòu)買的，未來拆遷或?qū)凑?strong>非村民標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，可選280平住宅+公寓回遷，棄產(chǎn)可以拿1.68萬/平。

也就說，未來接手的人主要靠回遷房溢價(jià)，畢竟周邊新房?jī)r(jià)格7-8萬+/平，二手像逸景翠園也賣到了3萬+。

據(jù)最新的 拆卸招標(biāo)顯示，康樂首開區(qū)要拆掉14萬平，力度之大前所未有。

而屋主打包賣的這5棟，就有部分屬于二期征拆計(jì)劃中。

｜圖源：@大溫閑人

還有拆建火熱的黃埔茅崗路片區(qū)，茅崗路792號(hào)大院此前也一次性放出5套自建房。

房源面積約70/78平，單套總價(jià)141-164萬不等，單價(jià)基本2萬/平出頭，是片區(qū)次新二手房?jī)r(jià)的一半左右。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

此外，之前三元里也有三戶在貝殼上掛牌了村屋，房源面積分別為216平、333平、338平，掛牌價(jià)1.9-3.7萬+/平不等。

｜廣州樓市發(fā)布 制

比如其中的一棟216平房源，位于三元里西約大街，屬于舊改拆遷范圍內(nèi)。

按照三元里集體土地上住宅的補(bǔ)償方案，這套可以選擇216平回遷，或者拿164萬拆遷款，溢價(jià)同樣體現(xiàn)在回遷房未來的價(jià)值。

｜圖源：貝殼找房

前不久，三元里已經(jīng)對(duì)留守戶下了最后通牒，拒絕簽補(bǔ)償協(xié)議或?qū)?strong>停發(fā)分紅。

廣州舊改的雷霆之勢(shì)，讓一些想要轉(zhuǎn)手的人，加快了速度。

貳

一般來說，房子即將被征拆，很多人都會(huì)捂盤不賣，坐等拆遷款。

為啥這些屋主卻著急脫手？主要有兩種情況。

其一，是有些屋主不想等太久，比如上面提到的5棟打包賣的康鷺大戶，未來10年業(yè)主都決定在外地發(fā)展，想盡快出手。

其二，早年間一些外來人口在廣州村里買地蓋樓，或者直接買樓、買合資房的弊端，隨著舊改的推進(jìn)被擺到了臺(tái)面上。

｜白云被征拆房屋

｜廣州樓市發(fā)布 攝

因?yàn)?《土地管理法》明確，非成員（含城鎮(zhèn)居民或外村村民）購(gòu)買農(nóng)房，因涉及宅基地使用權(quán)非 法流轉(zhuǎn) ，協(xié)議自始無效。

按照現(xiàn)行的補(bǔ)償政策，重點(diǎn)補(bǔ)償對(duì)象還是擁有宅基地的原房主，而買家一般按建安成本指導(dǎo)價(jià)補(bǔ)償，如果前期買賣不合法，也可能一分也拿不到。

比如已經(jīng)被征收的白云民科園小產(chǎn)權(quán)房，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低至1375元/平。同區(qū)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在賣2000-3000元/平了，沒法原價(jià)置換。

早期你圖小產(chǎn)權(quán)房便宜，現(xiàn)在遇到拆遷沒有法律保障，權(quán)益也得不到保障。

｜廣州民營(yíng)科技園

｜圖源：廣州白云發(fā)布

而 且這種現(xiàn)象在廣州特別多，比如白云太和一個(gè)鎮(zhèn)，就有20多個(gè)合資小區(qū)。

這些房子不拆遷還能接著住，一旦被征收，牽扯的范圍會(huì)更廣。

還有以前在村里買地蓋樓，或者直接買一整棟樓收租的，也面臨著同樣的問題。

為了及時(shí)止損，他們只好想辦法 轉(zhuǎn)賣 給本村村民或外嫁女。

這樣一來，接手的村民能按照村民的補(bǔ)償方案拿滿280平回遷房或者棄產(chǎn)拿錢，賣家也不至于虧太多。

｜農(nóng)村宅基地證

|圖源：@花開富貴

除了轉(zhuǎn)讓，也有人 支招說 買村里的戶口 “轉(zhuǎn)正”，或者找村里人假結(jié)婚投靠入戶。不過 這些野路子建議不要嘗試。

買戶口屬于灰色地帶，而找村里人結(jié)婚確實(shí)可以投靠入戶，不過一般需要結(jié)婚滿2年。

而且就算不拆遷，這些“特殊”的房子也有諸多限制。

尤其是當(dāng)年買賣不合規(guī)或者程序不合法的，按照現(xiàn)行的政策不能過戶、也不能轉(zhuǎn)名，也沒法承繼承。

｜圖源：@花開富貴

這些歷史遺留的問題，也側(cè)面反映了廣州舊改的復(fù)雜性難度

這些村屋成功轉(zhuǎn)手出去還好，一旦拿不到補(bǔ)償或者補(bǔ)償遠(yuǎn)低于當(dāng)年的購(gòu)房款，也是血虧。

外來人買村屋或者合資小產(chǎn)權(quán)房，其實(shí)本質(zhì)上跟“長(zhǎng)租房”差不多。

有條件的話還是建議買商品房，能流通，拆遷也有保障。

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