但凡你周末出門(mén)看房，或者刷刷朋友圈，一定會(huì)發(fā)現(xiàn)最近的廣州樓市，熱度繼續(xù)走高。

冰山指數(shù)顯示，5月新房網(wǎng)簽量已經(jīng)超過(guò)4130套（截止至5月18日），超過(guò)了4月“小陽(yáng)春”總量的七成。

不過(guò)，這波熱度并非均勻分布，而是集中在少數(shù)核心板塊。

以長(zhǎng)隆萬(wàn)博為例，新房網(wǎng)簽量達(dá)到1193套，穩(wěn)穩(wěn)登頂廣州中心區(qū)成交板塊TOP3。

｜長(zhǎng)隆萬(wàn)博板塊登頂今年成交榜TOP3

| 來(lái)源：克而瑞

壹

板塊走熱之下，內(nèi)部樓盤(pán)的表現(xiàn)又如何？

樓市君翻查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，即便在同一個(gè)標(biāo)桿板塊，不同項(xiàng)目之間的走勢(shì)也存在明顯差異。

以撐起板塊成交的主力項(xiàng)目——萬(wàn)博和臻為例，今年直接強(qiáng)勢(shì)崛起。

拉開(kāi)這幾年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)博和臻從2024年下半年入市，當(dāng)年成交金額就超過(guò)10億。到了2025年，萬(wàn)博和臻的成交金額飆升至17億，熱度持續(xù)攀升。

｜廣州樓市發(fā)布制圖

到了今年上半年，該項(xiàng)目成交繼續(xù)拉升，成交金額環(huán)比上漲18%，網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)21%，同比更是大漲61%。

尤其是在宣布加推三期后，項(xiàng)目成交均價(jià)從年初的4.56萬(wàn)/㎡上漲到4月的4.65萬(wàn)/㎡。

3月、4月的網(wǎng)簽均超過(guò)100套，兩個(gè)月總量直接環(huán)比翻了五倍，喜提番禺區(qū)成交套數(shù)、成交面積、成交金額三冠王。剛剛過(guò)去的五一黃金周，萬(wàn)博和臻成交金額超過(guò)3億！

要知道，現(xiàn)在才5月中旬，這意味著今年上半年業(yè)績(jī)有望創(chuàng)下新高。

實(shí)際上，在越秀萬(wàn)博和臻崛起之前，板塊的霸主一直是長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府。

這個(gè)盤(pán)入市更早，2023年9月底開(kāi)盤(pán)，前3個(gè)月網(wǎng)簽就達(dá)到34億，2024年成交金額達(dá)到頂峰，接近80億。但到了2025年網(wǎng)簽開(kāi)始回落，全年成交金額為66億。

｜廣州樓市發(fā)布制

到了今年上半年，項(xiàng)目網(wǎng)簽量同比下降2.5%，網(wǎng)簽均價(jià)下調(diào)約2.7%，成交金額約為去年下半年的六成（來(lái)源：克而瑞，統(tǒng)計(jì)日期：2026.5.19）。 尤其是4月僅網(wǎng)簽54套，為今年以來(lái)單月最低。

這也意味著，即便在同一標(biāo)桿板塊，樓盤(pán)之間的“溫差”也在悄然拉大。

貳

為什么兩個(gè)盤(pán)會(huì)走出不一樣的路線和趨勢(shì)？樓市君認(rèn)為，有兩個(gè)主要原因：

一來(lái)，價(jià)格策略、總價(jià)段與外部競(jìng)爭(zhēng)，放大了走勢(shì)差異。

仔細(xì)看這兩個(gè)盤(pán)，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象：一個(gè)兌現(xiàn)是“高開(kāi)低走”，一個(gè)是“低開(kāi)高走”。

長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府屬于典型的“高開(kāi)低走”。2023年開(kāi)盤(pán)時(shí)勢(shì)頭很猛，一口氣拉出了東風(fēng)東+番雅的教育配套、萬(wàn)象商業(yè)等重磅規(guī)劃。

前期兌現(xiàn)集中爆發(fā)，加上當(dāng)時(shí)兌現(xiàn)預(yù)期拉得高，價(jià)格自然也定得比較高。所以前兩年成交一路沖高到近80億。

｜長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府周邊項(xiàng)目圖

但近一年來(lái)，鮮有新的兌現(xiàn)亮點(diǎn)延續(xù)。

買(mǎi)家最期待的萬(wàn)象商業(yè)，去年4月底才剛舉行奠基儀式，目前尚未有顯著開(kāi)工進(jìn)展。

｜萬(wàn)象商業(yè)地塊現(xiàn)狀

| 廣州樓市發(fā)布攝

即便按正常建設(shè)節(jié)奏，最快也要到2029年才能投入運(yùn)營(yíng)。兌現(xiàn)節(jié)奏的緩慢，加上市場(chǎng)整體下行，前期的高定價(jià)缺乏新的支撐點(diǎn)，成交自然開(kāi)始回落。

而萬(wàn)博和臻則走出了“低開(kāi)高走”的曲線。

項(xiàng)目從2024年入市開(kāi)始，起勢(shì)不算猛，一開(kāi)始價(jià)格定得也比較低，降低了買(mǎi)家的入場(chǎng)門(mén)檻。但一直在持續(xù)推進(jìn)實(shí)景呈現(xiàn)，一步步把“所見(jiàn)即所得”落到實(shí)處。

｜項(xiàng)目示范區(qū)實(shí)景圖

比如配建的番廣附萬(wàn)博學(xué)校，已于2025年9月正式開(kāi)學(xué)；項(xiàng)目自帶的約116萬(wàn)㎡商業(yè)配套，部分街區(qū)商業(yè)已實(shí)景呈現(xiàn)；

比如與廣東醫(yī)科大學(xué)合作配建的約10萬(wàn)㎡公立三甲級(jí)綜合醫(yī)院——番禺何賢紀(jì)念醫(yī)院，已正式簽約。

目前，項(xiàng)目一期項(xiàng)目?jī)?nèi)部已實(shí)景交付，園林、入戶(hù)大堂、公區(qū)等配套悉數(shù)落地。

｜項(xiàng)目示范區(qū)實(shí)景圖

社區(qū)實(shí)景全面呈現(xiàn)，加上項(xiàng)目取得較高的業(yè)主滿(mǎn)意度，有效緩解了當(dāng)下購(gòu)房者對(duì)交付的顧慮，也打破了買(mǎi)家的觀望情緒。

越往后，兌現(xiàn)的東西越多，價(jià)格越有支撐。而且因?yàn)槭侵鸩脚郎I(mǎi)家反而覺(jué)得“物有所值”，信心一點(diǎn)點(diǎn)積累起來(lái)。

二來(lái)，產(chǎn)品新規(guī)收緊后，好產(chǎn)品更稀缺。

自從去年6月9日廣州出臺(tái)新房報(bào)建負(fù)面清單以來(lái)，新規(guī)戶(hù)型的報(bào)建一直在收緊。高使用率產(chǎn)品變得越來(lái)越稀缺，項(xiàng)目之間的產(chǎn)品力差距也被進(jìn)一步放大。

不過(guò)，仔細(xì)對(duì)比長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府和萬(wàn)博和臻，會(huì)發(fā)現(xiàn)它們?cè)诋a(chǎn)品上打出了“錯(cuò)位牌”

先看長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府。項(xiàng)目分兩期推售，一期屬于新規(guī)前產(chǎn)品，涵蓋約98-300㎡等面積段，實(shí)用率約90%左右，兼顧從剛改到改善的需求。

二期則明確按新規(guī)設(shè)計(jì)，主打108-215㎡，全部為四房及以上戶(hù)型，使用率提升至100%左右，更聚焦剛改客群。

整體來(lái)看，悅府覆蓋了從剛改到高端改善的客群，但一期產(chǎn)品在新規(guī)面前，確實(shí)略顯吃虧。

｜樣板間次臥實(shí)拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

更關(guān)鍵的是，悅府目前主推大戶(hù)型，總價(jià)普遍在1000萬(wàn)級(jí)別，這個(gè)總價(jià)段的產(chǎn)品直接面臨海珠、天河、荔灣等區(qū)域的新樓盤(pán)的分流，買(mǎi)家選擇面廣，悅府的不可替代性有所削弱。

再看萬(wàn)博和臻。作為里仁洞舊改項(xiàng)目，入市時(shí)間更晚，具備一定的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

項(xiàng)目CBD組團(tuán)目前推出了三期，一期以較大面積為主，包括建面約122-186㎡等四房戶(hù)型；二期主打105㎡、128㎡四房，使用率接近120%。

三期則推出97㎡、106㎡四房等戶(hù)型，更適合剛需及剛改家庭。不過(guò)，隨著新規(guī)收緊，三期使用率也回落至100%左右。

可以看到，和臻三期新推主力戶(hù)型，不僅總價(jià)可控，還與悅府形成了明顯的錯(cuò)位——和臻更側(cè)重剛改和首次改善客群，而悅府則向上覆蓋到140-300㎡的大戶(hù)型及高端改善需求。

換句話(huà)說(shuō)，兩個(gè)盤(pán)在不同時(shí)期瞄準(zhǔn)的是不同的買(mǎi)家群體，產(chǎn)品本身并不完全“硬碰硬”。

但即便如此，在各自對(duì)應(yīng)的賽道里，兌現(xiàn)節(jié)奏的快慢和新規(guī)適應(yīng)程度的高低，依然在實(shí)實(shí)在在地影響著買(mǎi)家的最終選擇。

｜萬(wàn)博CBD城市景觀

| 廣州樓市發(fā)布 攝

三來(lái)，在藍(lán)圖兌現(xiàn)過(guò)程中，走出不同的路徑。

這兩年來(lái)，萬(wàn)博和臻的“大城故事”，可以說(shuō)是越講越好。不論是學(xué)校開(kāi)學(xué)、商業(yè)呈現(xiàn)、醫(yī)院簽約、一期交付…每一步都在扎實(shí)兌現(xiàn)，讓買(mǎi)家看得見(jiàn)摸得著。

而長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府的最大賣(mài)點(diǎn)，是萬(wàn)象系的品牌號(hào)召力，華潤(rùn)在廣州逆勢(shì)上揚(yáng)也正靠于此。但如今萬(wàn)象商業(yè)進(jìn)展緩慢，項(xiàng)目的精力更多放在渠道驅(qū)動(dòng)上，早期描繪的大城藍(lán)圖反而慢慢被市場(chǎng)淡忘。

當(dāng)品牌故事的聲音弱下來(lái)，買(mǎi)家只剩下對(duì)價(jià)格和折扣的敏感，走勢(shì)自然承壓。

可見(jiàn)，即便是同一個(gè)熱門(mén)板塊，樓盤(pán)之間的兌現(xiàn)差、產(chǎn)品差和營(yíng)銷(xiāo)策略，都正成為決定買(mǎi)家出手的關(guān)鍵變量。

但不管怎么說(shuō)，現(xiàn)在長(zhǎng)隆萬(wàn)博不僅價(jià)格企穩(wěn)、選擇多樣，更加凸顯了對(duì)剛改、改善買(mǎi)家自住的友好度。

那么問(wèn)題來(lái)了：按照這個(gè)勢(shì)頭，今年萬(wàn)博和臻會(huì)不會(huì)一舉奪魁，反超長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府，成為番禺的銷(xiāo)量黑馬？

我們不妨大膽猜測(cè)一下——你看好嗎？歡迎評(píng)論區(qū)聊聊。