編者按

物業(yè)費(fèi)雖小，卻牽動(dòng)著小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)的“大民生”。長(zhǎng)期以來(lái)，部分業(yè)主以“服務(wù)不達(dá)標(biāo)”“房屋空置”“財(cái)物受損”等為由拒交物業(yè)費(fèi)，能得到法律支持嗎？

今天公布的3起典型案例，透過(guò)一個(gè)個(gè)真實(shí)發(fā)生的民生故事，以清晰的裁判規(guī)則厘清權(quán)責(zé)邊界，為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人提供清晰的行為指引，以司法力量平衡各方權(quán)益、守護(hù)和諧家園。

案例一：長(zhǎng)期無(wú)故欠交物業(yè)費(fèi)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)全額支付及違約責(zé)任

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基本案情

某物業(yè)公司與某小區(qū)建設(shè)單位依法簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》后，開(kāi)始為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。劉某系案涉小區(qū)業(yè)主，自2021年6月連續(xù)4年欠交物業(yè)費(fèi)累計(jì)7561元，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付，某物業(yè)公司將其訴至法院。劉某均以“服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、小區(qū)未人車(chē)分流、安保缺位、應(yīng)急供電不合理”為由辯稱(chēng)不應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)，卻未提供有效證據(jù)證明物業(yè)存在重大違約。

02

裁判結(jié)果

法院審理認(rèn)為：前期物業(yè)服務(wù)合同合法有效，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，原告為該小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主負(fù)有物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納義務(wù)，劉某提供的照片不能證明原告所主張欠交物業(yè)費(fèi)時(shí)段內(nèi)的物業(yè)服務(wù)狀況，且該小區(qū)業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)比例不高，劉某長(zhǎng)達(dá)近四年時(shí)間未交納物業(yè)費(fèi)的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、支付違約金等民事責(zé)任。判決劉某全額支付欠交物業(yè)費(fèi)，并支付違約金600元，案件受理費(fèi)由劉某承擔(dān)。

03

典型意義

物業(yè)服務(wù)并非完美無(wú)瑕，服務(wù)過(guò)程中存在個(gè)別瑕疵或不盡人意之處，屬于正常經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)，實(shí)質(zhì)上是將輕微違約與根本違約混為一談。物業(yè)服務(wù)存在一般性瑕疵的，業(yè)主可以要求物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，也可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商整改，或向住建部門(mén)投訴舉報(bào)，但不得以輕微瑕疵為由完全拒交物業(yè)費(fèi)。長(zhǎng)期無(wú)故欠交的，不僅要全額補(bǔ)交所欠費(fèi)用，還需承擔(dān)違約金和訴訟費(fèi)，構(gòu)成“雙重代價(jià)”。本案判決有助于引導(dǎo)業(yè)主依法理性維權(quán)、維護(hù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)正常經(jīng)營(yíng)秩序。

案例二：空置房業(yè)主不得以未接受服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)

01

基本案情

某物業(yè)公司系某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主黃某收房后房屋長(zhǎng)期空置未裝修、未入住，以“未享受服務(wù)”為由，自收房起未交納任何物業(yè)費(fèi)用。物業(yè)公司催交無(wú)果后，將黃某訴至法院。黃某辯稱(chēng)：“本人未實(shí)際入住，未接受任何物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)所謂的‘空氣管理費(fèi)’。”

02

調(diào)解結(jié)果

法院審理認(rèn)為，某物業(yè)公司已按約定提供服務(wù)，黃某以房屋空置、未接受服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)，不符合《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》）第九百四十四條的規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約。同時(shí)，考慮到房屋空置期間業(yè)主對(duì)部分公共服務(wù)的實(shí)際使用強(qiáng)度低于常住戶(hù)，根據(jù)公平原則和權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，酌情認(rèn)定黃某在房屋空置期間可按核定標(biāo)準(zhǔn)的70%比例交納物業(yè)費(fèi)，恢復(fù)正常居住后應(yīng)全額交納。經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成協(xié)議：黃某2022年3月-2023年3月的物業(yè)費(fèi)按照70%的比例補(bǔ)交，此后的物業(yè)費(fèi)全額補(bǔ)交，物業(yè)公司承諾為其空置房提供定期門(mén)窗檢查、防汛巡查等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。

03

典型意義

物業(yè)服務(wù)對(duì)象是整個(gè)小區(qū)而非個(gè)別業(yè)主，無(wú)論房屋是否空置，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在持續(xù)提供小區(qū)公共區(qū)域的安保巡邏、衛(wèi)生保潔、公用設(shè)施維修等服務(wù)，全體業(yè)主均從中受益。業(yè)主對(duì)共有部分的義務(wù)具有不可分割性，根據(jù)《民法典》第二百七十三條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。空置房業(yè)主同樣享有小區(qū)公共設(shè)施和服務(wù)的保障，不能以“未實(shí)際使用”為由否認(rèn)其作為共有權(quán)人所負(fù)擔(dān)的費(fèi)用義務(wù)。本案通過(guò)調(diào)解方式明確了空置房業(yè)主的交費(fèi)義務(wù)，對(duì)于引導(dǎo)業(yè)主正確認(rèn)識(shí)空置房交費(fèi)義務(wù)、依法理性維權(quán)具有積極的示范意義。

案例三：物業(yè)服務(wù)合同與保管合同相互獨(dú)立，業(yè)主不得以私有財(cái)產(chǎn)受損為由拒交物業(yè)費(fèi)

01

基本案情

某物業(yè)公司系某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主王某將其車(chē)輛停放于小區(qū)地下車(chē)庫(kù)后，因疏忽未鎖緊車(chē)門(mén)，導(dǎo)致車(chē)內(nèi)部分財(cái)物被盜，王某以其車(chē)內(nèi)財(cái)物被盜系物業(yè)公司未盡到安保義務(wù)為由，拒絕交納入住以來(lái)的物業(yè)費(fèi)。經(jīng)多次催交無(wú)果，物業(yè)公司遂將黃某訴至法院。

02

裁判結(jié)果

法院審理認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同核心為公共區(qū)域管理維護(hù)，小區(qū)物業(yè)公司的安全防范義務(wù)在于應(yīng)采取保安定時(shí)巡檢、在公共區(qū)域安裝監(jiān)控等，以及在盜竊事件發(fā)生后協(xié)助有關(guān)部門(mén)調(diào)查處理。本案中，某物業(yè)公司已履行了以上基本安保義務(wù)，其提供的巡檢記錄、監(jiān)控運(yùn)行狀況等證據(jù)表明其已盡到合理注意義務(wù)。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同并非保管合同，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間不具有保管和寄存的法律關(guān)系，物業(yè)不承擔(dān)業(yè)主私人財(cái)產(chǎn)的保管責(zé)任。業(yè)主是財(cái)產(chǎn)安全的第一責(zé)任人，應(yīng)自行妥善保管。業(yè)主自身忘記鎖緊車(chē)門(mén)導(dǎo)致被盜不能歸責(zé)于物業(yè)，亦不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。法院最終判決王某全額支付欠交的物業(yè)費(fèi)。

03

典型意義

本案厘清了物業(yè)服務(wù)合同與保管合同的根本區(qū)別。保管合同以保管物的實(shí)際交付為前提，保管人對(duì)其控制的特定區(qū)域內(nèi)寄存的物品負(fù)有妥善保管義務(wù)；而物業(yè)服務(wù)合同的核心義務(wù)在于公共區(qū)域的管理、維護(hù)和安全秩序保障，業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)始終處于自身的控制和支配之下，并未交付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際占有和管理。根據(jù)《民法典》第九百四十二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。該項(xiàng)義務(wù)并非要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)確保不發(fā)生任何安全事故，而是要求其盡到與管理水平、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及風(fēng)險(xiǎn)程度相適應(yīng)的審慎管理和積極作為義務(wù)。本案裁判結(jié)果對(duì)于引導(dǎo)業(yè)主正確區(qū)分物業(yè)服務(wù)合同與保管合同的法律關(guān)系、依法理性主張權(quán)利，具有重要的指引價(jià)值。

法律責(zé)任明確

一、業(yè)主需承擔(dān)的法律責(zé)任（必看）

1.《民法典》第二百七十三條：業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

2.《民法典》第九百四十四條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

4.失信懲戒風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)法院判決仍拒不履行交費(fèi)義務(wù)的，將被納入失信被執(zhí)行人名單，面臨限制高消費(fèi)、影響個(gè)人征信、無(wú)法辦理貸款、信用卡等后果。

二、物業(yè)公司需承擔(dān)的法律責(zé)任（雙向監(jiān)督）

1.《民法典》第九百四十二條：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理。

2.《民法典》第九百四十四條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

4.信息公開(kāi)義務(wù)：物業(yè)公司需定期公開(kāi)服務(wù)事項(xiàng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、維修資金使用、共有部分收益等情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

小區(qū)治理沒(méi)有旁觀者，業(yè)主與物業(yè)需要共同發(fā)力。業(yè)主應(yīng)自覺(jué)恪守契約精神、按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，主動(dòng)參與小區(qū)共建共治；物業(yè)公司要堅(jiān)守服務(wù)初心、依規(guī)履職盡責(zé)，規(guī)范服務(wù)、透明運(yùn)營(yíng)、用心保障業(yè)主權(quán)益。唯有業(yè)主與物業(yè)雙向理解、有效溝通、共同作為，才能共建宜居有序、文明美好的幸福家園。

來(lái)源丨審管辦

美編丨喻靖堯

初審丨張 森

復(fù)審丨黃新華