2026年4月，萬科一則“23萬科MTN001”20億元債券展期公告，再度將這家曾經(jīng)的房企龍頭推至輿論中心。這筆即將于4月23日到期的公開市場債務(wù)，連同萬科2025年財(cái)報(bào)中885.6億元的歸母凈虧損，成為中國房地產(chǎn)深度調(diào)整期的典型縮影。

一邊是創(chuàng)紀(jì)錄的巨額虧損，一邊是接連到期的債務(wù)壓力，萬科卻始終堅(jiān)持單筆債務(wù)展期的“添油戰(zhàn)術(shù)”，拒絕像融創(chuàng)、富力等房企一樣啟動全面?zhèn)鶆?wù)重組。大股東深圳市地鐵集團(tuán)持續(xù)輸血，累計(jì)提供超300億元資金支持，成為萬科維系信用的關(guān)鍵支撐。

在銷售滑坡、資產(chǎn)承壓、國資馳援與行業(yè)規(guī)則的多重約束下，萬科正展開一場艱難的信用保衛(wèi)戰(zhàn)。 萬科當(dāng)前的債務(wù)壓力已進(jìn)入集中爆發(fā)期。2026年4月至7月，公司將迎來112.7億元的償債高峰，此次20億元債券展期只是這場償債風(fēng)暴的預(yù)演。

事實(shí)上，萬科早已陷入單筆債務(wù)談判的循環(huán)之中：2026年1月，公司剛完成三筆總額68億元債務(wù)的展期談判，為獲取債權(quán)人同意，萬科在現(xiàn)金流緊張的情況下支付四成首付款，對10萬元以下散戶實(shí)行全額固定兌付，耗費(fèi)巨大的財(cái)務(wù)與溝通成本。如今面對20億元債務(wù)，萬科仍需逐一與金融機(jī)構(gòu)博弈、安撫散戶情緒，這種“一筆一筆談”的模式，看似低效且折磨，卻是萬科權(quán)衡所有約束后的無奈選擇。

萬科放棄全面重組、堅(jiān)守單筆展期的核心邏輯，源于房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行規(guī)則與企業(yè)生存的底線要求。首先，全面重組等同于公開宣告信用破產(chǎn)，而房企以預(yù)售制為核心，購房者的信任是銷售回款的基礎(chǔ)。一旦萬科宣布重組，市場會質(zhì)疑其交付能力，新房銷售將直接停滯，而銷售回款是房企唯一的自我造血渠道，失去這一現(xiàn)金流，企業(yè)將徹底陷入絕境。

供應(yīng)鏈?zhǔn)欠科蟮纳€，總包商、建材商長期墊資合作全憑企業(yè)信用支撐。若出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約，供應(yīng)商會要求現(xiàn)結(jié)貨款甚至停工逼債，全國項(xiàng)目將大面積停工，保交樓任務(wù)將無法完成。最后，國資馳援有嚴(yán)格的合規(guī)前提，深鐵集團(tuán)作為萬科第一大股東，可救助信用完好、短期周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)，但無法為實(shí)質(zhì)性違約企業(yè)大規(guī)模注資，保持公開債務(wù)不違約，才能獲得國資持續(xù)輸血的資格。

這三重約束，讓萬科只能死守公開市場信用，以單筆展期換取生存空間。 在這場信用保衛(wèi)戰(zhàn)中，深鐵集團(tuán)的持續(xù)輸血成為萬科最關(guān)鍵的支撐。據(jù)證券時(shí)報(bào)統(tǒng)計(jì)，2025年深鐵集團(tuán)累計(jì)向萬科提供借款超300億元，助力萬科完成全年332.1億元公開債務(wù)償付。

2026年，萬科的債務(wù)危機(jī)并未緩解，償債高峰迫在眉睫，深鐵集團(tuán)再度出手：5月宣布提供不超過25億元借款額度，實(shí)際到賬約23.59億元；同時(shí)對此前220億元股東借款協(xié)議進(jìn)行調(diào)整，大幅放寬抵質(zhì)押率，將擔(dān)保物范圍擴(kuò)大至合伙份額、票據(jù)、存單、應(yīng)收賬款等，為萬科提供更靈活的融資空間。這一調(diào)整也側(cè)面反映出萬科優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲備緊張，只能通過擴(kuò)大擔(dān)保范圍獲取資金。 深鐵集團(tuán)的持續(xù)馳援，并非單純的公益救助，而是雙方深度綁定后的必然選擇。

截至2025年末，深鐵持有萬科27.18%股份，為第一大股東，萬科的信用危機(jī)直接影響深鐵的資產(chǎn)價(jià)值與財(cái)務(wù)狀況。2025年深鐵集團(tuán)合并報(bào)表虧損371.97億元，主要原因便是對萬科的長期股權(quán)投資確認(rèn)虧損及計(jì)提減值，可謂被萬科“拖累”。但即便自身承壓，深鐵也不會輕易放棄萬科，救助萬科本質(zhì)上是守護(hù)自身投資安全。不過，深鐵的輸血并非無限，從信用借款到抵押融資的轉(zhuǎn)變，意味著國資支持已開始強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，萬科無法長期依賴外部輸血。 萬科如今的困境，源于行業(yè)調(diào)整下的戰(zhàn)略收縮與業(yè)務(wù)失衡。

作為曾經(jīng)的房企風(fēng)向標(biāo)，萬科在2020年創(chuàng)下7041.5億元的銷售峰值，2021年仍保持6278億元銷售額，市場曾預(yù)期其銷售規(guī)模將突破萬億。同時(shí)，萬科布局多元業(yè)務(wù)，萬物云、泊寓長租公寓、萬緯物流等板塊快速擴(kuò)張，泊寓運(yùn)營規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第一，萬物云營收連續(xù)五年增長。但2022年之后，行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，萬科開發(fā)主業(yè)失速，2023年銷售額降至3761億元，2024年進(jìn)一步收縮至2460.2億元，回到九年前水平。 更嚴(yán)峻的是，多元業(yè)務(wù)無法對沖主業(yè)下滑。2024年萬物云營收362.24億元，僅為萬科開發(fā)主業(yè)巔峰期一個(gè)季度的回款；2023年泊寓、萬緯物流營收分別為34.6億元、41.8億元，體量難以支撐集團(tuán)現(xiàn)金流。

曾經(jīng)的戰(zhàn)略縱深，如今成為需要質(zhì)押、出售的資產(chǎn)清單，萬科被迫開啟全線收縮，出售養(yǎng)豬公司、停車場、總部地塊等資產(chǎn)，從多元擴(kuò)張到全面收縮僅用了不到三年。 2025年萬科885.6億元的巨額虧損，主要來自高價(jià)拿地后的資產(chǎn)減值，這意味著公司資產(chǎn)縮水，賣房變現(xiàn)還債的效率持續(xù)下降，自我造血能力難以覆蓋債務(wù)缺口。

萬科“單筆展期”的戰(zhàn)術(shù)能維持多久，核心取決于兩大因素：一是全國樓市銷售能否實(shí)質(zhì)性回暖，為萬科帶來穩(wěn)定回款；二是旗下資產(chǎn)能否快速變現(xiàn)，填補(bǔ)資金缺口。若年中樓市與資產(chǎn)處置無明顯改善，面對百億償債高峰，單筆展期將觸及財(cái)務(wù)天花板，全面重組或成為無奈之選。

萬科的未來，終究要依靠自身銷售回暖與資產(chǎn)盤活，在保交樓、穩(wěn)信用、降負(fù)債的多重目標(biāo)中找到平衡。對于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，萬科的困境與掙扎，正是行業(yè)深度調(diào)整的縮影：曾經(jīng)的規(guī)模擴(kuò)張模式難以為繼，房企必須回歸信用與現(xiàn)金流本質(zhì)，在國資支持、市場復(fù)蘇與自我革新中，尋找活下去的出路。而萬科這場以單筆展期為核心的信用保衛(wèi)戰(zhàn)，最終走向如何，仍待時(shí)間給出答案。