全國(guó)豪宅看杭州，而當(dāng)今杭州豪宅江湖，正在上演一場(chǎng)“王座保衛(wèi)戰(zhàn)”。

半個(gè)月內(nèi)，兩大本土霸主——濱江與綠城兩度聯(lián)手，在土地拍賣場(chǎng)上砸下近65億，接連奪下蕭山、未科兩大地王。

明面上，這是濱綠“雙子星”強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的宣言。

但在聚光燈之外，建發(fā)、中海、保利等外來(lái)“諸侯”早已兵臨城下，用建發(fā)棲湖云莊、中海萬(wàn)潮玖序、保利天珺等一個(gè)個(gè)破紀(jì)錄的頂豪項(xiàng)目，悄然改變著杭州豪宅的審美與價(jià)格體系。

前兩天業(yè)內(nèi)一同去踩盤的濱江·望天際，更是讓人嘆為觀止。

這標(biāo)志著，杭州頂豪的競(jìng)爭(zhēng)邏輯已徹底改變：

拼文化、卷審美的產(chǎn)品“在地化”成為刺破價(jià)格上限的新抓手。

而且隨著進(jìn)入門檻和競(jìng)爭(zhēng)難度指數(shù)級(jí)上升，杭州樓市正在進(jìn)入“巨頭博弈時(shí)代”：

核心資產(chǎn)只有極少數(shù)幾家房企吃得下，中小房企不聯(lián)手，就意味著出局。

所以，濱江與綠城的這次聯(lián)手也并非偶然。

這既是巨頭間為了分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)、鎖定核心資產(chǎn)的最優(yōu)解，更是兩大本土王者面對(duì)“外來(lái)挑戰(zhàn)”，聯(lián)手捍衛(wèi)定價(jià)權(quán)的一場(chǎng)戰(zhàn)略性反擊。

問(wèn)題是，這一次，濱綠這塊“金字招牌”，還能奏效嗎？

01

從“無(wú)人機(jī)互窺”到“聯(lián)手拿地”

最了解的對(duì)手，亦是最可靠的隊(duì)友

4月30日，蕭山市北。

濱綠聯(lián)合體以26.09億元拿下市北單 元 地塊，樓面價(jià)36170元/㎡，溢價(jià)率57.3%，刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄。

5月15日，未來(lái)科技城。

面對(duì)杭州首宗“組合打包”出讓的純宅地 ，濱綠聯(lián)合體經(jīng)過(guò)86輪鏖戰(zhàn)，以38.86億元一舉拿下。

其中，低密地塊樓面價(jià)飆升至42387元/㎡，不僅捅破未科地價(jià)天花板，更將是未科塔尖購(gòu)買力的極限壓力測(cè)試。

曾經(jīng) 輪 流坐莊的“絕代雙驕”，為何突然從對(duì)手變成盟友？

總結(jié)起來(lái)就一個(gè)詞：巨頭聯(lián)盟。

這既是高地價(jià)下的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，也是產(chǎn)品力與效率的能力互補(bǔ)。

當(dāng)前的杭州市場(chǎng)，供給側(cè)優(yōu)質(zhì)地塊收縮，拿地門檻節(jié)節(jié)攀升，從未來(lái)科技城地塊的“組合 出讓”就 能看出：

這已不是中小玩家的牌局。既要考驗(yàn)大體量資金池，又要求具備”高容”和“低密”的雙重產(chǎn)品系打造能力。

而這只是開(kāi)始， 一旦“ 組合出讓出地王 ” 的模式跑通，未來(lái)地市的廝殺必然更加血腥。

在這種變局之下， 牽手老對(duì)家 就是低風(fēng)險(xiǎn)高收益的最優(yōu)組合。

對(duì)打這么年，對(duì)方 實(shí) 力有多 強(qiáng) 勁沒(méi)人會(huì)比正面交鋒的彼此更清楚。此前甚至聽(tīng)說(shuō)濱綠雙方會(huì) 用無(wú)人機(jī)來(lái)窺探對(duì)方工地施工進(jìn)度情況

更何況，綠城濱江技能互補(bǔ)，這些年來(lái)也沒(méi)少握手言和“一致對(duì)外 ”。

2006年，杭汽發(fā)地塊，雙方首次聯(lián)手。以36.3億元拿下地塊，共同打造杭州豪宅史上的標(biāo)桿——武林壹號(hào)。

武林壹號(hào)實(shí)景圖

宋衛(wèi)平要賣 1 萬(wàn)美元/平的浪漫暢想和對(duì)產(chǎn)品的偏執(zhí)，遇上了 戚金興務(wù)實(shí)可靠能抗事，從毛地出、讓工廠搬遷，到7.6萬(wàn)/平?jīng)_破當(dāng)年杭州天花板。

這既是兩家產(chǎn)品力的巔峰碰撞， 更定義了杭州頂豪的價(jià)格體系。至 今武林壹號(hào)二手 房 成交價(jià)都穩(wěn)居10萬(wàn)+，是公認(rèn)的穿越周期硬通貨。

登上神壇，也埋下了濱綠此后“競(jìng)合”關(guān)系的伏筆：在頂級(jí)資源的爭(zhēng)奪上，合作比對(duì)抗更有利可圖。

2020年代，合作走向常態(tài)，濱綠聯(lián)手滲透進(jìn)從頂豪到改善的各個(gè)賽道。

在江河匯流區(qū)，江河鳴翠驗(yàn)證了雙品牌在限價(jià)時(shí)代的溢價(jià)能力；在奧體，奧映鳴翠府更是將均價(jià)推至8.7萬(wàn)/㎡，較此前限價(jià)上漲約89%，首開(kāi)即罄。

這些項(xiàng)目證明了——濱綠聯(lián)手，具備重新定義板塊價(jià)格的能力。

而且艷姐發(fā)現(xiàn)，在這些項(xiàng)目中，雙方摸索出一套成熟的“分工模式”：

綠城主導(dǎo)設(shè)計(jì)語(yǔ)言與產(chǎn)品調(diào)性，濱江發(fā)揮高周轉(zhuǎn)與強(qiáng)工程管控的優(yōu)勢(shì)。

“綠城出品+濱江營(yíng)造”，成了杭州高端市場(chǎng)的“金字招牌”。

這一次，一口氣連拿兩幅區(qū)域地王，濱綠的意圖不言而喻。

一邊是蕭山市北的“地價(jià)天花板”，另一邊是未來(lái)科技城的“6萬(wàn)+價(jià)格大關(guān)”，他們要守住的，不僅是兩座地王，更是杭州樓市的濱綠時(shí)代。

02

濱綠頭部地位猶穩(wěn)

但群狼環(huán)伺

濱綠聯(lián)手，看似主動(dòng)出擊，其實(shí)更是嗅到危機(jī)后的“以攻為守”。

2025年的杭州樓市成績(jī)單，看總量，濱綠依然是王者。

2025年杭州十區(qū)商品房住宅賣了1937.75億，綠城賣了501億，濱江賣了499億，兩家加起來(lái)剛好踩過(guò)千億門檻；近一半的市場(chǎng)被他倆吃下。

榜一榜二大哥聯(lián)手——規(guī)模就是最大的護(hù)城河。

表面看依然是“雙寡頭”格局，但細(xì)看數(shù)據(jù)，暗流早已涌動(dòng)。

建發(fā)這個(gè)曾經(jīng)在杭州不算頭部的“外來(lái)戶”，去年一口氣沖到了前四，銷售額接近200億。

更關(guān)鍵的是，建發(fā)不是靠郊區(qū)剛需盤堆出來(lái)的數(shù)字，它的主戰(zhàn)場(chǎng)是錢江新城二期、蔣村這樣的核心區(qū)，賣的都是單價(jià)5萬(wàn)+、8萬(wàn)+的高端項(xiàng)目。

不走農(nóng)村包圍城市路線，直接高端+頂豪賽道硬碰硬，這已成為“外來(lái)王者”布局杭州的新共識(shí)。

建發(fā)不是孤例。

中海萬(wàn)潮玖序和海潮玖序“雙玖序”、保利天珺和天奕“天系雙子”，戰(zhàn)略和建發(fā)如出一轍：

自上而下的完成品牌滲透，用高端項(xiàng)目這把尖刀，直接捅向?yàn)I綠最賺錢的腹地。

雖然目標(biāo)一致，但這三家破局的“殺手锏”卻各具特色，正好代表了當(dāng)下三種不同側(cè)重的頂豪玩法：

建發(fā)：卷“文化敘事”的新中式刺客

建發(fā)靠“云啟系”和“棲湖系”打天下，布局的直接是瞄準(zhǔn)杭州核心區(qū)。

錢二上城區(qū)的新中式大宅建發(fā)華發(fā)·江華璽云，還有近期入市的蔣村地王棲湖云莊，中式美學(xué)的低調(diào)內(nèi)斂和極致儀式感，精準(zhǔn)狙擊老錢階層的世宅大院收藏心智。

建發(fā)棲湖云莊

棲湖云莊開(kāi)盤不過(guò)半月，網(wǎng)簽已達(dá)40+套，去化已超整盤一半以上的房源；起步都得6000萬(wàn)+，單套最高達(dá)約1.9億。

中海：卷“國(guó)際視野”的價(jià)格破局者

先是重磅拿出頂級(jí)產(chǎn)品線中海玖序，更是一口氣落下雙子。一開(kāi)始就瞄準(zhǔn)了杭州價(jià)格天花板，要重塑杭州頂豪定價(jià)權(quán)。

不僅請(qǐng)來(lái)扎哈事務(wù)所操刀，用流線型立面、全景艙戶型，打造出極具未來(lái)感的江岸地標(biāo)；還有17.5米高差的峽谷綠洲，七星排布引江入戶...

中海萬(wàn)潮玖序

于是萬(wàn)潮玖序一上場(chǎng)，就把高層均價(jià)拉到了10.5萬(wàn)/㎡，成為杭州首個(gè)破10萬(wàn)的高層頂豪。更炸裂的是，艷姐聽(tīng)說(shuō)已經(jīng)火到 “有錢也沒(méi)有票” ！

保利：卷“情緒價(jià)值”的文化在地派

杭州保利是這兩年玩“情緒共鳴”的一把好手。

在卷中卷的快節(jié)奏未來(lái)科技城，就利用5.4米的整體抬升設(shè)計(jì)，創(chuàng)造懸浮的松弛島——保利天奕。

那在“杭州曼哈頓”的奧體，龍井春芽、宋瓷冰裂紋的國(guó)家建筑美學(xué)專利，就是其在地文化最透徹的轉(zhuǎn)譯。

保利天珺

2026年1-4月，保利·天珺累計(jì)網(wǎng)簽金額達(dá)24.8億元，位列杭州十區(qū)新建商品住宅成交金額TOP1。

建發(fā)用中式意境搶老錢，中海用國(guó)際設(shè)計(jì)定高價(jià)，保利用在地文化抓共鳴。看似打法各異，但都在動(dòng)搖濱綠在杭州豪宅市場(chǎng)長(zhǎng)期把持的“產(chǎn)品定義權(quán)”和“審美話語(yǔ)權(quán)”。

外來(lái)王者奇招頻出，濱綠江山仍在但驚喜不足。

面對(duì)此番強(qiáng)敵環(huán)伺的塔尖客群心智爭(zhēng)奪戰(zhàn)，將后背交給老對(duì)手兼老朋友，攜手打一場(chǎng)硬仗，成了最優(yōu)解。

布局全國(guó)化+代建，規(guī)模和安全邊際兩手抓的綠城；深耕浙江，用物業(yè)服務(wù)夯實(shí)高市占率絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)的濱江；勢(shì)必要在這場(chǎng)硬仗中再造一個(gè)“武林壹號(hào)”式的產(chǎn)品豐碑，才可能在諸神之戰(zhàn)中，贏回定價(jià)的權(quán)杖。

03

六大地王項(xiàng)目入市

綠城和濱江的王座還穩(wěn)嗎？

如果要理解2026年濱綠聯(lián)手防守的緊迫，或許要回到2025年——這場(chǎng)改變格局的土地盛宴。

這一年，杭州土拍市場(chǎng)幾乎每月都在刷新認(rèn)知：

一開(kāi)年，濱江率先出手，以樓面價(jià)64834元/㎡拿下湖墅單元地塊，這幅溢價(jià)71.25%的單價(jià)地王，正是濱杭傳麒府。

真正的瘋狂，在3月最后一周集中爆發(fā)。

濱江在奧體經(jīng)過(guò)72輪鏖戰(zhàn)，以77409元/㎡將杭州單價(jià)地王紀(jì)錄抬升到一個(gè)新高度——濱江·望天際誕生。

僅72小時(shí)后，建發(fā)在蔣村殺出，以88029元/㎡的價(jià)格，將這把“地王權(quán)杖”再次奪走——建發(fā)·棲湖云莊就此定鼎。

同日，中海在望江砸下80.78億元，一舉鎖定年度總價(jià)地王——海潮玖序亮相。和2024濱江地王萬(wàn)潮玖序遙相呼應(yīng)，中海杭州雙玖序格局正式確立。

短短四天，三塊地王，兩大紀(jì)錄被破，近160億資金砸下。杭州樓市的情緒與預(yù)期，在這一周被徹底點(diǎn)燃。

此后市場(chǎng)進(jìn)入板塊地王階段，杭州的土地?zé)岫葟娜衅諠q轉(zhuǎn)向了核心板塊內(nèi)部的價(jià)值重估。

6月27日，錢江世紀(jì)城核心地塊由金帝以總價(jià)55.78億元、樓板價(jià)54473元/㎡競(jìng)得，拿下蕭山總 價(jià)單 價(jià)雙料地王；這正是由濱江操盤的奧映世紀(jì)。

至此，被業(yè)內(nèi)戲稱為圍獵杭州塔尖市場(chǎng)的“六小龍”正式集結(jié)。

而這熱鬧的背后，是杭州七年限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的松綁。

隨著這群天量資金投喂出的“猛獸來(lái)襲”，2026年的杭州樓市迎來(lái)了新時(shí)代。

建發(fā)·棲湖云莊均價(jià)站上15.4萬(wàn)元/㎡，部分排屋超16萬(wàn)+；濱江·望天際吹風(fēng)價(jià)突破16萬(wàn)元/㎡，直接將杭州房?jī)r(jià)拉入了“15萬(wàn)+”時(shí)代。

傳麒府大戶型需驗(yàn)資3800萬(wàn)元，創(chuàng)下杭州最高驗(yàn)資看房紀(jì)錄。

奧映世紀(jì)、棲湖云莊等項(xiàng)目的客戶中，出現(xiàn)了大量“在上海的老浙江人”和一線城市高凈值人群。

復(fù)盤這場(chǎng)地王盛宴，艷姐看到了一個(gè)鮮明的分野：

這場(chǎng)頂豪爭(zhēng)奪戰(zhàn)濱江還沖在第一線，手握望天際、傳麒府、奧映世紀(jì)三小龍；而綠城缺席地王之爭(zhēng)，拿地重心更聚焦于錢二、奧體南等主流改善板塊。

從拿地總額也能看出，杭州依舊是綠城的重倉(cāng)之地，208.5億元的拿地金額占其全國(guó)總投入511億的四成；只是和梭哈杭州的濱江相比，顯得克制。

今年兩位大佬聯(lián)手拿下兩塊區(qū)域地王，說(shuō)明板塊定價(jià)權(quán)的王者之爭(zhēng)才剛拉開(kāi)序幕。

說(shuō)到底，這場(chǎng)“王座保衛(wèi)戰(zhàn)”爭(zhēng)奪的從來(lái)不只是銷售排名，而是定義“好房子”的話語(yǔ)權(quán)。

濱綠用武林壹號(hào)定義了上一個(gè)時(shí)代，如今，六小龍正試圖開(kāi)啟下一個(gè)時(shí)代。濱綠半個(gè)月砸下的這65億也預(yù)示著“定價(jià)權(quán)保衛(wèi)戰(zhàn)”的號(hào)角又吹響了。

當(dāng)房企為王座廝殺時(shí)，也逼出了杭州最強(qiáng)產(chǎn)品力。最大的贏家，或許是迎來(lái)好房子時(shí)代的我們。

主編：張艷

責(zé)編：閃閃

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