企業要堅守長期主義，理想看待跨界擴張，正視不同行業的壁壘和風險。

賴蘇婷 李葉丨文

近日，零售界的“頂流”胖東來再次成為輿論焦點。創始人于東來在直播間的一番表態，意外引發了市場對于這家區域性零售巨頭跨界地產的廣泛猜測與熱議。

5月24日晚，于東來在直播中透露，未來“夢之城”若還有空間，將規劃建設住宅小區，用于安置員工及面向社會銷售，并承諾將做到“成本透明、合理利潤”。

圖片來自于東來社交平臺

這一消息迅速發酵，外界紛紛猜測胖東來是否要進軍房地產市場。然而，僅僅一天后的5月25日，于東來便在社交媒體發文進一步澄清。他強調，住宅項目并非當下的開發重點，而是“夢之城”建成后的遠期附加規劃。其初衷并非通過房地產獲利，而是試圖為住宅開發領域打造一個行業樣板。

對此，業內人士在接受山海新財經采訪時表示，胖東來此舉既是其“員工福利”與“透明化”商業理念的延伸，也有望為房地產市場好產品。但同時也面臨重資產、長周期的行業壁壘，缺乏專業團隊是其跨界最大挑戰。

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65億元打造商業綜合體“夢之城”

圖片來自于東來社交平臺

于東來在社交平臺反復提及的“夢之城”，是胖東來品牌成立以來投資規模最大的單體項目，該項目位于許昌東城區核心地帶，緊鄰高鐵許昌東站，地理位置極其優越，預計2029年9月正式對外開放。

根據企業公示信息，“夢之城”總建筑面積近58萬平方米，總投資額高達約65億元（不含土地款）。其中，一期商業綜合體建筑面積約46.7萬平方米，建筑主體長299米，寬216米，高50米，共8層，規劃機動車停車位3327個。這一規模，已超過了于東來此前對外介紹的約42萬平方米的總建筑面積。

在業態布局上，“夢之城”完全打破了傳統商超的邊界，構建了一個全生活場景的消費閉環。它不僅涵蓋了百貨、超市、電器、珠寶等核心零售板塊，還引入了影院、餐飲、電玩、酒店以及文旅文創中心等多元體驗業態。為應對大型商業體常見的停車難題，項目前瞻性地設計了具備“可呼吸外立面”的停車樓，致力于提供充足的停車空間。一期之外，項目未來還將建設幸福講堂、文化中心等配套部分。

針對外界關注的資金來源問題，于胖東來表示，不依賴銀行貸款，完全依靠企業自有資金。

圖片來自于東來社交平臺

山海新財經注意到，于東來曾在回應“40億元資產分配”的問題時提到，為了全力推進“夢之城”的建設，胖東來決策層決定將原本計劃分配給股東的40億元資產直接轉化為公司股本。

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去年營收破235億元

胖東來是一家綜合型零售企業，創建于1995年3月，發展至今許昌、新鄉兩地共有14家門店，其中6家綜合型百貨商場、7家中型社區超市、1家服飾鞋業類專業門店，1家中央廚房，2家物流中心，并建立了自有品牌開發體系與線上銷售平臺。

根據胖東來公布的2025年度經營數據，胖東來全年合計銷售額235.31億元，較2024年的169.64億元同比增長38.71%，這一業績刷新歷史紀錄。

從業態分布來看，超市依然是核心支柱，貢獻了126.43億元的銷售額，占總營業收入的53.73%。緊隨其后的是珠寶（24.51億元）、百貨（23.80億元）、電器（21.55億元）和服飾（18.59億元）。

在門店表現上，所有門店銷售額均突破億元大關。其中，許昌時代廣場店以約60億元的年銷售額穩居榜首；天使城店（約32.98億元）和新鄉大胖店（約32.69億元）分列二三位。值得關注的是，2025年12月底試營業的新鄉“三胖”店，在短短9天內便創下9240萬元的銷售額，日均破千萬元。

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跨界地產需警惕行業壁壘

針對胖東來跨界建房的傳聞及其獨特的商業模式，國家高端智庫CDI資深研究員宋丁在接受山海新財經采訪時表示，胖東來的模式具有極強的特殊性，如果其能夠利用強大的品牌信譽介入住宅開發，特別是以“成本透明、合理利潤”為原則，有望打造出品質有保障且價格合理的房源。這在一定程度上能彌補當前房地產市場的一些短板，滿足部分社會對“好房子”的需求。

艾媒咨詢CEO張毅在接受山海新財經采訪時表示，胖東來的成功有其特殊性，盲目跨界存在一定風險。胖東來打造出獨樹一幟的人文零售模式，構筑了難以復制的品牌壁壘，收獲了極佳的用戶口碑。但這種模式運營成本高昂，人力成本高企，天然制約了其規模化擴張。

對于其涉足房地產，他認為，當前房地產行業仍處于調整期，缺乏行業經驗和專業團隊是最大的挑戰。“雖然胖東來的現金流和品牌信任度是其優勢，但房地產屬于重資產、長周期且復雜的行業，邏輯完全不同。企業還要堅守長期主義，理性看待跨界擴張，正視不同行業的壁壘和風險。”