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前幾天，又到了國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城商品住宅數(shù)據(jù)的日子。

剛剛過去的“金三銀四”，不管怎么說，很多城市的成交量，總算起來了一點(diǎn)。哪怕是以價(jià)換量，至少市場預(yù)期開始發(fā)生變化了。這是過去兩年里，很少見的東西。

核心城市已經(jīng)開始止血了，準(zhǔn)確說，是上海先止血。

更重要的是，市場結(jié)構(gòu)已經(jīng)徹底變了。

過去是新房主導(dǎo)市場，二手房只是補(bǔ)充，現(xiàn)在卻變成了二手房扛起成交大旗，新房越來越難賣。

前幾天我在“16號內(nèi)參”里寫過一篇《成都樓市的調(diào)整，遠(yuǎn)沒有結(jié)束》，里面有組數(shù)據(jù)特別典型：2019年，成都二手住宅成交占比只有31.33%；到了2026年一季度，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)飆升到73.31%。其他城市，其實(shí)也差不多。

房地產(chǎn)的底層邏輯，已經(jīng)被改寫了。

所以問題來了，這一輪市場里，到底是誰，在偷偷買房？

01

第一個(gè)案例，特別有意思，原本以為撿了個(gè)大漏，結(jié)果千算萬算沒有算到政策有變。

這年頭，對于市場的底，即便是專業(yè)人士，也會(huì)看走眼，哪怕預(yù)留了20%的安全墊。

房主，其實(shí)就是房蟲，通過法拍，在三月份拿下了一套鼓樓的學(xué)區(qū)房，100平，法拍270萬到手，花了幾萬塊加急搞了個(gè)裝修，當(dāng)時(shí)的市場行情能賣到310萬左右。

誰會(huì)想到南京學(xué)區(qū)房新政，不存在學(xué)籍占用一說之后，對于這種面積大，居住屬性又不好的房子，簡直就是滅頂之災(zāi)。

這套房子估計(jì)半年內(nèi)想要出手難度極大。后面真要成交，可能價(jià)格會(huì)在240萬左右，甚至更低。

之前我就反復(fù)強(qiáng)調(diào)，學(xué)區(qū)房不存在投資價(jià)值，因?yàn)檎唢L(fēng)險(xiǎn)過大，且無法預(yù)測。對于持有者來說，用完立刻賣，才是最正確做法。

現(xiàn)階段，法拍房還能不能撿到漏？

撿不到大漏了，只有中介和輔拍在力推，所有費(fèi)用扣掉，相當(dāng)于正常買二手房的9折。

02

當(dāng)下買房有個(gè)群體是背后有四個(gè)錢包支持，要結(jié)婚的剛需。

這原本是一個(gè)賣房的故事，我是通過房主認(rèn)識的買家，下半年要結(jié)婚，兩人都是外地人。

出資方是雙方父母，準(zhǔn)備全款，怕年輕人壓力大。

原本準(zhǔn)備去年下半年動(dòng)手，看房價(jià)不穩(wěn)，才拖到現(xiàn)在。最近看新聞，都說房價(jià)要漲了，所以家里人才催著下手。

輿論對市場情緒的影響，其實(shí)非常明顯。

但有意思的是這一代剛需，已經(jīng)和前幾年完全不一樣了。

他們不再執(zhí)著于新房，開始接受二手房，開始認(rèn)真計(jì)算通勤、學(xué)區(qū)、配套和生活成本，甚至默認(rèn)，房子未來可能賣不出去。

三房是主流，有些家庭甚至一步到位直接買四房，因?yàn)槔先藭?huì)要求：“以后得留個(gè)房間，我們老了還能過去幫忙帶孩子。”

很現(xiàn)實(shí)，也很中國。

還有一個(gè)有意思的現(xiàn)象，工作穩(wěn)定的小夫妻，比如教師、體制內(nèi)這些群體，普遍已經(jīng)做好了短期生育準(zhǔn)備。

03

那到底是誰，在買兩房？

答案可能很多人想不到，之前長期租房的外來人口，他們才是這一輪二手房市場真正的主力軍。

我之前寫過一篇文章《200萬能買到什么樣的房子》，用數(shù)據(jù)說明了問題。其實(shí)這條線畫在150萬更精確。一季度，廣州總價(jià)150萬以內(nèi)成交房源占比51%，天津是76%，蘇州是63%，西安是83%，武漢是86%，南京是65%，合肥是80%，而且這些數(shù)據(jù)還在向上。

去年“老破小”房源超跌出的極致性價(jià)比，在持續(xù)消納市場中的“極致剛需”入市。

這些房子，其實(shí)也跌不下了，看成交量和租售比就能看出來，之前我在文章里教過大家。

我接觸到的一個(gè)客戶就說，湊了60萬，剩下的分期每個(gè)月就算交房租，就能在這個(gè)城市有一個(gè)屬于自己的家，還是劃算的。

以前，他根本不敢想在這個(gè)城市買房，現(xiàn)在甚至開始考慮主城區(qū)，最好還能拎包入住。

很多人沒有意識到，真正撐起這一輪成交量的，不是什么投資客，而是曾經(jīng)被市場遺忘的普通人。

04

還有一類是改善群體，但占比很小。

我上周接觸的客戶，50歲左右，收入算穩(wěn)定，孩子上大學(xué)之后就有了改善需求。前后看了一年多房子，不下七八十套，各種小區(qū)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)門清，就是遲遲下不到手。

我和他們聊了一下，現(xiàn)在問題在于，看上的房子買不起，買得起的又怕這怕那，遲遲下不了決心，有幾套甚至在簽約前，放棄了。

他們的風(fēng)險(xiǎn)意識，已經(jīng)強(qiáng)到極致，甚至貸款都不愿多貸，只想象征性用一點(diǎn)公積金。

這類人真正缺的，不是錢，而是信心。

我估摸著，他們會(huì)一直等，等到市場哪怕出現(xiàn)一點(diǎn)點(diǎn)確定性反轉(zhuǎn)的信號，才會(huì)真正入場。

至于現(xiàn)在住的房子，他們反而不想賣了，因?yàn)榭硟r(jià)實(shí)在太狠。

“位置不差，小區(qū)也不差，憑什么被砍成這樣？”這是很多老業(yè)主，現(xiàn)在共同的情緒。

當(dāng)滿世界都在宣傳豪宅、改善和高端新房的時(shí)候，真正的市場，其實(shí)完全不是大家想象的樣子。

該買的人還是會(huì)買，需求從來沒有消失。真正消失的，是大家過去那種“閉眼加杠桿”的膨脹信心，不想貸款了，害怕負(fù)債。

這一輪樓市最真實(shí)的地方是很多普通人，終于發(fā)現(xiàn)房子跌到自己買得起了。

應(yīng)粉絲要求，近期我會(huì)寫一篇文章，教大家如何給代售的二手房合理定價(jià)，敬請關(guān)注。