歷史不會(huì)重演，但會(huì)驚人相似：中國(guó)房地產(chǎn)極可能重走2015年老路？

這句話最近被各類財(cái)經(jīng)評(píng)論反復(fù)提及。一邊是2026年4月28日中央政治局會(huì)議時(shí)隔一年再次定調(diào)樓市，要求“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”；另一邊是天津、蘇州、深圳、廣州、武漢接連出臺(tái)舉措，五一假期過后中介朋友圈集體熱鬧狂歡。

于是有人翻出了2015年的舊賬：那一年政策松綁，房?jī)r(jià)一口氣漲了三四年，當(dāng)年買房的人，沒有不賺錢的。現(xiàn)在的場(chǎng)面，和2015年那會(huì)兒，是不是一樣？

回答這個(gè)問題，得先搞清楚2015年那輪到底是怎么起來(lái)的。

2015年的樓市，當(dāng)時(shí)壓力其實(shí)挺大。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至當(dāng)年11月底，全國(guó)商品房待售面積將近7億平米，按那個(gè)銷售節(jié)奏，要4.5年才能消化完。庫(kù)存壓頂，房?jī)r(jià)下行，很多開發(fā)商日子難過。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議當(dāng)年把"去庫(kù)存"列為供給側(cè)改革五大任務(wù)之一，隨后出了一套力度空前的組合拳：

簡(jiǎn)單說(shuō)就是拆遷時(shí)不給房子，直接給錢，讓老百姓拿著錢去買商品房。

這一套下來(lái)效果極猛。棚改貨幣化安置比例從2014年的9%，直接躥到2016年的48.5%，到2017年已超過50%。

2016年至2019年，通過抵押補(bǔ)充貸款（PSL）支撐棚改，累計(jì)發(fā)放了6.26萬(wàn)億元。

錢大規(guī)模流進(jìn)市場(chǎng)，三四線城市的庫(kù)存被迅速吃掉，一線城市跟著漲，二線城市跟著漲，連很多縣城都沒跑掉，全國(guó)來(lái)了一次大普漲。

那輪漲價(jià)的根是什么？是真金白銀的貨幣放水，是全國(guó)幾千萬(wàn)套棚改房產(chǎn)生的實(shí)際購(gòu)房需求，是居民杠桿還在低位、加得起貸款，更是城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)帶來(lái)的真實(shí)人口流入。

這幾個(gè)條件，2026年一個(gè)都不具備。

現(xiàn)在的去庫(kù)存，走的是"收儲(chǔ)"路線。地方政府用專項(xiàng)資金把開發(fā)商手里賣不掉的存量房收過來(lái)，做保障性住房。

機(jī)構(gòu)測(cè)算，這套操作最多能去化約2億平米庫(kù)存，連2016至2019年棚改規(guī)模的零頭都算不上。錢的規(guī)模不是一個(gè)量級(jí)，傳導(dǎo)出去的市場(chǎng)熱度，自然也不在一個(gè)量級(jí)。

再看今年的整體數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)熱度有多"局部"。

2026年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元，同比下滑11.2%；商品房銷售額17262億元，同比下滑16.7%；房企到位資金同比減少17.3%。

上海、北京的中介忙得接不過來(lái)，但房企依然不敢大規(guī)模拿地，開工面積繼續(xù)收縮，行業(yè)整體還在筑底。

這叫什么？叫一線核心區(qū)的局部回暖，而不是全國(guó)樓市重新啟動(dòng)。

為什么會(huì)這樣？因?yàn)楝F(xiàn)在推動(dòng)買房的人，和2015年根本不是同一批人。

2015年那會(huì)兒，買房的主力是兩類人：一類是手里沒房、進(jìn)城落腳的年輕人；另一類是覺得房?jī)r(jià)會(huì)漲、趕快上車的投資客。

這兩類人的共同特點(diǎn)是：杠桿低，加得起。當(dāng)年中國(guó)居民部門杠桿率還在40%以下，按揭貸款空間很大，銀行也樂意放。

現(xiàn)在呢？居民部門杠桿率已經(jīng)超過63%，接近歷史高位。

很多家庭過去幾年買房、換房，貸款已經(jīng)壓得很重。眼下就業(yè)預(yù)期不穩(wěn)，收入增長(zhǎng)放緩，大多數(shù)人不是不想買，是真的再借不動(dòng)了。

而且經(jīng)歷了近幾年的房?jī)r(jià)回調(diào)，當(dāng)年高價(jià)買房的人，已經(jīng)見識(shí)過什么叫"房子也會(huì)跌"。投資客的熱情，已經(jīng)大不如前。

上海3月二手房成交3.12萬(wàn)套、創(chuàng)五年新高，但買的主要是什么人？

是長(zhǎng)期積壓的剛需，是之前一直觀望、被政策窗口期"逼出來(lái)"做決定的置換客。他們買的是居住，不是投資。

這類需求釋放完了，下一波就不一定有了。

還有一件事被很多人忽視——人口。

2015年那會(huì)兒，人口還在向全國(guó)各級(jí)城市流動(dòng)，三四線城市也能吃到增量。

但2022年，中國(guó)人口總量已經(jīng)開始負(fù)增長(zhǎng)，人口向少數(shù)大城市圈高度集中，大量三四線城市和縣城出現(xiàn)了持續(xù)的人口凈流出。

沒有人進(jìn)來(lái)，房子賣給誰(shuí)？這道題，2015年不需要回答，現(xiàn)在繞不過去。

懂了以上這些，再看現(xiàn)在的樓市，就清楚多了——漲的地方有道理，不會(huì)漲的地方，也有自己的道理。

上海、北京、深圳的核心區(qū)，人口流入、供地稀缺、政策加持，這里的房子會(huì)繼續(xù)穩(wěn)住甚至小漲。杭州、成都、南京等強(qiáng)二線主城，跟漲有可能，但幅度有限，政策一收就容易回頭。

至于多數(shù)三四線城市，庫(kù)存還在高位，人口還在流失，房?jī)r(jià)還有繼續(xù)探底的壓力，機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)還有5%至8%的下行空間。

這種分化，是整個(gè)樓市從"全面擴(kuò)張"轉(zhuǎn)向"結(jié)構(gòu)收縮"的自然結(jié)果，不是短暫現(xiàn)象，而是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

最后說(shuō)幾句給還在糾結(jié)要不要買房的人聽。

手里沒房、確實(shí)有自住需求的，在一線或強(qiáng)二線核心區(qū)，政策窗口期還開著，利率處于歷史低位，選好地段、選好樓盤，可以看機(jī)會(huì)。等到"最低點(diǎn)"再買，這個(gè)最低點(diǎn)，大概率等不來(lái)。

手里已經(jīng)有房想置換改善的，現(xiàn)在置換鏈條比前兩年順暢，趁著市場(chǎng)有點(diǎn)熱度，早做決定比拖著強(qiáng)。

但如果是想靠買房賺錢的，這個(gè)邏輯在當(dāng)下中國(guó)很多城市已經(jīng)跑不通了。全國(guó)商品住宅租金回報(bào)率當(dāng)前約1.8%，房貸利率哪怕降到3%多，買房出租依然是虧本買賣，數(shù)字上就算不過來(lái)。普漲的時(shí)代，真的翻篇了。

2015年那批人買房，趕上了城鎮(zhèn)化最猛的十年、貨幣最寬松的窗口、居民杠桿最低的起點(diǎn)。這三個(gè)條件同時(shí)出現(xiàn)，一輩子就那么一次。

以為還會(huì)再來(lái)一次，這才是最貴的誤判。