【導讀】專訪高和資本執行合伙人周以升

中國基金報記者 莫琳

近日，全市場首單以倉儲物流為底層資產的混合業態權益型現代化基礎設施機構間REITs——“京東高和現代化基礎設施持有型不動產資產支持專項計劃”于上海證券交易所成功設立，總投資規模約42億元。

該項目由京東產發發起，高和資本擔任總協調人及專業資產服務機構，憑借“倉儲物流+數據中心”的雙核心底層資產與同股同權的純權益架構，獲得了瑞眾保險、青島國信等多家頭部機構投資人的超額認購。

這不僅是一次單純的金融產品發行，更是不動產權益型資管在存量時代的一次破局。

在當前房地產行業筑底反彈的背景下，這單42億元標桿項目背后隱藏著怎樣的行業模式演進與生態構建邏輯？高和資本執行合伙人周以升接受了深度采訪，揭開了機構間REITs在不動產金融大循環中的核心定位與高和資本的“服務式大資管”藍圖。

機構間REITs：不動產金融大循環的“承上啟下”者

隨著國內多層次REITs市場發展進入深水區，京東產發借此項目構建起“公募REITs+機構間REITs+Pre-REITs”協同發展的多層次資本體系。在這個體系中，機構間REITs究竟扮演著怎樣的角色？

周以升給出了明確的定義：“機構間REITs在整個不動產金融大循環中承擔著承上啟下的關鍵角色。”他解釋道，機構間REITs一方面具備公募REITs平臺化、權益化的功能，另一方面又擁有不動產私募基金（Pre-REIT或核心型基金）的定制化和靈活性。

與公募REITs相比，機構間REITs的優勢在于定價與效率。從定價來看，機構間REITs可以與公募REITs對標，但能讓投資人避免公募REITs股價波動的困擾。周以升指出，這正是機構間REITs在國際上高速發展的原因，“在美國，私募REITs的增長速度遠遠超過公募REITs”。此外，發行效率也是其核心競爭力之一。

然而，靈活性也意味著更高的管理要求。周以升特別強調，由于資產來源和質量更加多元包容，機構間REITs對主動管理的要求遠超公募REITs，其運作邏輯更加接近于不動產私募股權基金。

從“一體化”到“服務式大資管”：成就他人的生態法則

“開發—運營—證券化—再開發”的資本閉環，是否將成為高和未來服務產業資本的標準范式？面對這一模式對于其他存量資產持有企業的可復制性問題，周以升展現了高和資本獨特的組織哲學。

“每個企業有自身的個性。高和的文化特點是專業、創新、合作和包容，文雅一點叫‘高屋建瓴，和而不同’。我們認為，合作不僅是一種態度和性格，更是一種組織能力。”周以升表示。在過去17年中，高和與十幾家產業企業合作，吸引了19家險資作為LP。在傳統的不動產投資中，高和大量采用類似美國鐵獅門的一體化資產管理模式，從基金管理、資產改造、運營到退出完全自主操盤，主要聚焦辦公樓和社區商業領域，依靠十幾個項目的閉環穿越了周期。

但在面對倉儲、數據中心等新興和復雜業態時，高和選擇了另一條路徑——做頭部產業方的服務者。

“我們特別愿意服務于他們的資管轉型，并為我們長期合作的投資人尋找和創設最佳的投資產品，通過成就他人來成就自己。”周以升將這一模式命名為“服務式大資管”。在這種生態構建中，京東產發深植于自身生態的稟賦塑造了強大的“資產管理信用”，而高和資本則作為第三方合格的專業機構，代表投資人進行細節管控和投后管理，彌補利益沖突和業務復雜性帶來的縫隙，二者深度協同，形成閉環。

周期底部的破局：微觀交易重塑宏觀信心

在行業筑底反彈的當下，通過權益型創新盤活存量資產，對于重建行業信心和周期有著不可估量的意義。

周以升對此有著深刻的體悟：“正如高層反復強調的，金融行業不僅僅是追逐利益的，而應該是有道德要求的。在商業活動中，這兩者不一定總是一致的。然而，在行業周期的底部，金融從業者可能會有一個難得的心理慰藉：追逐利益和更宏大的利他之間終于可以和解了。”

他直言，在周期接近底部時果斷出手，通過募集權益資金接盤資產，一方面比高峰期下手勝率更高，另一方面就是在幫助行業走出困境，為宏觀調控做貢獻。“周期不是宏大敘事，是通過一個又一個微觀的交易積累和確立起來的。”這單42億元機構間REITs的成功落地，正是重建行業信心、塑造新周期的一塊重要基石。

正如清華大學五道口金融學院全球不動產金融論壇秘書長魏晨陽所評價，以京東高和機構間REITs為代表的金融創新，有助于構建中國不動產金融大循環，對當下中國不動產的周期重建意義重大。

談及未來，周以升態度堅定：高和資本將繼續堅持權益性不動產投資的投入。“專業的研判和專業的資產管理能力對權益性產品的設立起到核心作用，這是市場化機構該做的事。這是難而正確的方向。”在業態選擇上，左側的傳統不動產與右側的新經濟業態，都將是高和持續關注與深耕的領域。

以權益創新為刃，破存量盤活之局。高和資本與京東產發的這次攜手，不僅打造了一個42億元的機構間REITs標桿，更為行業提供了一條可復制的、通過“服務式大資管”構建資本循環生態的破局之道。

編輯：趙新亮

校對：紀元

制作：小茉

審核：木魚

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