（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

【案例導讀】

夫妻離婚協(xié)議明確約定回遷房歸女方所有，女方居住十多年，想辦證時男方卻拒不配合！女方起訴直接要求確認房屋歸自己，結(jié)果被法院全部駁回。法院給出關(guān)鍵理由：拆遷安置房屬于全家 13 名安置人口共有，沒先分家析產(chǎn)，離婚協(xié)議不能直接確權(quán)！

【案情回顧】

李女士與蔡先生于 2006 年登記結(jié)婚，婚后二人共同翻建家中宅基地宅院，李女士戶口也遷入涉案宅院。

2009 年，案涉宅院整體拆遷，屬于家庭拆遷安置，全家共計 13 名安置人口，享有大額優(yōu)惠購房面積，拆遷后全家一共分得 7 套回遷安置房。

2013 年 4 月，以蔡先生為家庭代表，正式認購兩套房產(chǎn)：一號房屋（57.9㎡一居室）、二號房屋（125㎡三居室）。

同年，因夫妻感情破裂，李女士與蔡先生在民政局協(xié)議離婚。

離婚協(xié)議白紙黑字約定：一號房屋完全歸李女士個人所有。

離婚之后，李女士一直獨自居住在一號房屋內(nèi)，占有使用至今。男方及其他家人從未提出異議。

2023 年，當?shù)卮逦y(tǒng)一通知可以辦理回遷房不動產(chǎn)權(quán)證。

因一號房屋拆遷認購手續(xù)、購房手續(xù)均登記在蔡先生名下，辦證需要男方本人到場配合簽字。

李女士多次聯(lián)系蔡先生協(xié)助過戶辦證，男方無故拖延、拒不配合。

無奈之下，長期獨居、身體多病的李女士起訴至法院，請求：直接確認一號房屋歸自己單獨所有。

【被告辯解理由】

蔡先生經(jīng)法院合法傳喚，未到庭應(yīng)訴，也未提交任何答辯意見。

【法院查明關(guān)鍵事實】

1、涉案房屋來源是整戶家庭拆遷安置

本次拆遷安置人口多達 13 人，拆遷優(yōu)惠面積、回遷房源均是按照全家人口總數(shù)核算，并非僅屬于夫妻二人的婚內(nèi)財產(chǎn)。

2、全部 7 套回遷房，全體安置人未做最終分家分割

目前所有回遷房屋的家庭成員內(nèi)部，沒有達成統(tǒng)一、有效的分家析產(chǎn)協(xié)議，每個人對應(yīng)的安置面積、房屋份額均未明確劃分。

3、離婚協(xié)議約定房產(chǎn)歸屬，不能對抗家庭共有權(quán)

雖然夫妻離婚時約定一號房屋歸李女士，但該房屋本質(zhì)是全家共有回遷財產(chǎn)，并非單純夫妻共同財產(chǎn)。

4、涉案房屋至今無合法不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證

房屋尚未完成首次確權(quán)登記，物權(quán)歸屬尚未固定，法院無法直接判決確認歸個人所有。

【最終法院判決】

駁回李女士全部訴訟請求

【核心判決邏輯】

1、拆遷回遷房≠夫妻共同財產(chǎn)

宅基地拆遷安置，是以家庭戶、全體安置人口為單位補償分房。即便夫妻出資、婚內(nèi)拆遷，只要存在其他安置人口，房屋屬于家庭共同共有，不是夫妻兩個人的財產(chǎn)。

2、離婚協(xié)議只能分割夫妻份額，不能處分全家房產(chǎn)

離婚協(xié)議僅能約束夫妻二人，無權(quán)直接分割、處分包含其他家庭成員權(quán)益的回遷房。在沒有先分家析產(chǎn)前，約定無效。

3、未辦理整體確權(quán)的回遷房，法院不能直接判歸個人

回遷安置房需要先經(jīng)過開發(fā)商、村委完成首次產(chǎn)權(quán)登記，再進行家庭成員分家析產(chǎn)，最后才能夫妻分割過戶，順序不能顛倒。

4、只居住、未析產(chǎn)、未確權(quán)，不擁有完整房屋物權(quán)

哪怕實際居住十幾年、離婚協(xié)議約定歸你，只要全家沒析產(chǎn)、房子沒辦證，依舊無法通過訴訟直接確權(quán)到個人名下。

【律師普法干貨】

? 1、拆遷回遷房，大概率是家庭共有財產(chǎn)

只要拆遷協(xié)議、安置名單有其他家庭成員名字，回遷房就是全家共有，不是夫妻婚內(nèi)個人財產(chǎn)。

? 2、離婚想分回遷房，必須先走「分家析產(chǎn)」

先起訴確認整套回遷房中，屬于夫妻二人的份額，再憑離婚協(xié)議分割，跳過析產(chǎn)直接確權(quán)，100% 敗訴。

? 3、沒辦證的回遷房，不能直接判歸個人

未完成首次登記的安置房，產(chǎn)權(quán)處于待定狀態(tài)，法院不受理直接確權(quán)訴求。

? 4、離婚協(xié)議對內(nèi)有效，不能對抗家庭第三人

夫妻之間的房產(chǎn)約定，只約束彼此，不能侵害其他安置人口的合法權(quán)益，也不能跳過法定流程辦證確權(quán)。

? 5、遇對方拒不配合辦證，不要直接起訴確權(quán)

正確維權(quán)路徑：先分家析產(chǎn) → 確認夫妻份額 → 再起訴對方配合過戶，維權(quán)路徑走對，才能勝訴。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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