（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案例導(dǎo)讀

在二手房交易中，很多購房者看中回遷安置房價格更低，明知房屋暫時無房產(chǎn)證、辦理周期長，依然選擇簽約購買。

但不少人簽約付款后心生反悔，事后以“房屋是回遷房、辦不了房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)有爭議”為由，惡意拒絕支付購房款，甚至起訴要求解除合同、退還定金。

這種情況到底算不算賣家違約？買家可以單方面毀約退房嗎？

今天分享的這起北京真實(shí)回遷房買賣糾紛，法院給出明確答案：買家明知房屋性質(zhì)仍簽約，事后無故拒付房款構(gòu)成違約，合同必須繼續(xù)履行，還要支付逾期違約金！

案情回顧

賣方：溫先生（家庭成員：妻子周女士、兒子溫小先生）

買方：段先生

中介機(jī)構(gòu)：甲房產(chǎn)公司

案涉一號房屋為溫先生名下合法拆遷回遷安置房，屬于按經(jīng)濟(jì)適用房管理的回遷房，因政策原因，交易簽約時暫未辦理不動產(chǎn)權(quán)證。該房屋拆遷安置在冊人口為溫先生一家三口，全家均一致同意出售該房屋，無產(chǎn)權(quán)爭議。

2022年8月，段先生通過甲房產(chǎn)公司看中這套回遷安置房，明確知曉房屋暫無房產(chǎn)證、屬于回遷安置性質(zhì)。經(jīng)過中介帶看、詳細(xì)溝通后，雙方自愿簽訂《房屋買賣合同》。

合同核心約定：

1、房屋總價153萬元；

2、簽約當(dāng)日買方支付定金10萬元；

3、買方需在2022年9月20日前支付首期房款138萬元；

4、剩余5萬元尾款，待房產(chǎn)證下發(fā)、辦理過戶當(dāng)日結(jié)清；

5、房屋具備辦證條件時，賣方需及時配合辦證、過戶，不得拖延。

合同簽訂當(dāng)天，段先生按約定支付了10萬元定金，溫先生一家三口全部在合同上簽字確認(rèn)，交易真實(shí)有效。

買方反悔，惡意違約、起訴解約退定金

合同簽訂后，段先生遲遲不按約定支付138萬元首期購房款，單方面拖延交易。

為了逃避違約責(zé)任，段先生主動起訴，主張賣家和中介隱瞞房屋是回遷房、房屋無法辦證、產(chǎn)權(quán)存在爭議，要求撤銷合同、雙倍退還定金。該案經(jīng)一審、二審審理，法院最終駁回了段先生的全部訴求，認(rèn)定本次交易不存在隱瞞、欺詐行為。

敗訴后，段先生依舊拒不履行付款義務(wù)，并在本案中提起反訴，堅持要求解除購房合同、退還10萬元定金。

雙方核心爭議

買方段先生主張：

1、房屋是拆遷安置房，無法辦理房產(chǎn)證，合同目的無法實(shí)現(xiàn)；

2、房屋安置人口包含賣家妻兒，賣家無法單獨(dú)處置房屋，產(chǎn)權(quán)存疑；

3、即便自身逾期付款，賣家無實(shí)際損失，無需支付違約金，且違約金標(biāo)準(zhǔn)過高。

賣方溫先生主張：

1、買方明知房屋回遷房屬性、無房本現(xiàn)狀，自愿簽約，無權(quán)事后反悔；

2、全家均已簽字同意賣房，房屋無任何產(chǎn)權(quán)糾紛；

3、買方無故拒付房款，導(dǎo)致房屋長期空置、無法另行出售，造成巨大損失，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同并承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

法院審理核心觀點(diǎn)

1、買方事前完全知情，不存在欺詐、隱瞞情形

買賣合同中明確標(biāo)注回遷安置協(xié)議編號，合同條款多次注明房屋暫未辦證、需要周期辦理產(chǎn)權(quán)。同時中介工作人員出庭作證，簽約前已明確告知買方房屋為回遷安置房、暫無房產(chǎn)證的全部情況，買方自愿接受交易風(fēng)險。

2、回遷房≠無產(chǎn)權(quán)，合同目的可以實(shí)現(xiàn)

案涉房屋屬于合法回遷安置房，僅存在辦證時間延后的政策問題，并非永久無法辦證、無法過戶，不存在合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情形。

3、房屋產(chǎn)權(quán)清晰，無任何權(quán)屬爭議

房屋安置在冊家庭成員全部簽字同意出售，庭審中再次出具書面同意聲明，賣家具備完整的房屋處置權(quán)利，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛。

4、買方無故拒付房款，構(gòu)成根本違約，無權(quán)解除合同

買方在無任何合法理由的情況下，拒不履行付款義務(wù)、惡意訴訟拖延交易，屬于單方違約，無權(quán)要求解除合同、退還定金。

5、違約金酌情調(diào)整，合法合規(guī)

雙方原合同違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，且賣方未舉證具體損失，法院結(jié)合交易情況，依法調(diào)低違約金標(biāo)準(zhǔn)，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心一年期LPR的1.5倍計算逾期違約金。同時，剩余5萬元尾款付款條件未成就，不計入違約金計算基數(shù)。

最終判決結(jié)果

1、 雙方《房屋買賣合同》繼續(xù)有效、繼續(xù)履行；

2、 買方段先生需在判決生效七日內(nèi)，向賣方支付購房款138萬元；

3、 買方支付逾期付款違約金（以138萬元為基數(shù)，自2022年9月21日起至實(shí)際付清之日止，按一年期LPR的1.5倍計算）；

4、 駁回買方全部反訴請求。

普法干貨｜回遷房交易核心規(guī)則

? 1、明知回遷房無房本仍簽約，事后不能隨意反悔

只要簽約前賣方、中介如實(shí)告知房屋性質(zhì)、無房本現(xiàn)狀，買方自愿簽約，就視為認(rèn)可交易風(fēng)險，事后不得以“辦不了證”為由毀約。

?回遷房暫時無證≠合同無效

回遷安置房僅受政策限制暫緩辦證，不屬于禁止交易房屋，簽訂的買賣合同合法有效，雙方必須履約。

? 家庭成員全部簽字，徹底杜絕產(chǎn)權(quán)隱患

回遷房安置人口較多，交易時務(wù)必讓全部在冊安置人口簽字確認(rèn)，避免后續(xù)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)爭議。

? 買方無故拒付房款，需承擔(dān)違約責(zé)任

房屋交易一旦簽約即受法律保護(hù)，買方單純不想買、覺得不劃算而拒付房款，屬于惡意違約，不僅要繼續(xù)付款，還要承擔(dān)逾期違約金。

案例總結(jié)

回遷房交易風(fēng)險是雙向的，賣家如實(shí)告知、買家自愿接受，就必須遵守契約精神。購房者不能看到房價波動、心生后悔，就以房屋性質(zhì)、辦證周期為借口惡意毀約。合法簽訂的房屋買賣合同對雙方均有約束力，單方違約必將承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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