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案例導(dǎo)讀

現(xiàn)實(shí)商事合作中，很多企業(yè)為配合項(xiàng)目開發(fā)，會(huì)和開發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議：企業(yè)配合項(xiàng)目規(guī)劃、指界、蓋章，開發(fā)商贈(zèng)送商品房作為補(bǔ)償。

但項(xiàng)目開發(fā)過程中，一旦遇到政府政策調(diào)整、規(guī)劃變更、項(xiàng)目性質(zhì)改動(dòng)，開發(fā)商常會(huì)以 “情勢(shì)變更、履行不能” 為由，拒絕交付房屋、解除合同。

很多企業(yè)疑惑：政府規(guī)劃變動(dòng)導(dǎo)致合同無法履行，算誰的責(zé)任？合同直接解除就不用賠錢了嗎？前期配合付出就白忙活了嗎？

今天給大家分享這起北京真實(shí)商事房產(chǎn)糾紛判例，完美解答這類問題：政策重大變更構(gòu)成情勢(shì)變更，合同可以依法解除，但開發(fā)商仍需向配合方支付高額補(bǔ)償！

案情回顧

2012 年，甲開發(fā)公司推進(jìn)城區(qū)危改回遷項(xiàng)目，因項(xiàng)目樓棟調(diào)高規(guī)劃高度，需要相鄰單位乙高校配合指界、蓋章同意、容忍建筑遮擋等相關(guān)工作。

為換取乙高校的配合，雙方在 2012 年 3 月正式簽訂《補(bǔ)償協(xié)議書》，白紙黑字約定：

乙高校全程配合項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)、指界、公示蓋章，容忍項(xiàng)目建成后的遮擋、環(huán)境、視野等不利影響；

甲開發(fā)公司項(xiàng)目竣工后，無償向乙高校交付3 套 65㎡左右商品房一居室，全部過戶至乙高校名下，所有過戶費(fèi)用由甲公司承擔(dān)。

協(xié)議簽訂后，乙高校嚴(yán)格履約，配合甲公司完成項(xiàng)目圖紙蓋章、規(guī)劃申報(bào)、邊界確認(rèn)等全部協(xié)作工作，履行了合同全部義務(wù)。

但項(xiàng)目開發(fā)途中，政府突發(fā)政策調(diào)整：因機(jī)場(chǎng)限高管控，項(xiàng)目原本規(guī)劃的 100 米建筑高度，被強(qiáng)制調(diào)回原始 80 米；同時(shí)項(xiàng)目性質(zhì)從商業(yè)危改項(xiàng)目變更為政府棚改項(xiàng)目，甲公司從開發(fā)主體變?yōu)榇▎挝弧?/strong>

最終項(xiàng)目房源全部由政府統(tǒng)一統(tǒng)籌安置，甲公司徹底無房源可交付。

事后，甲公司拒絕交房、拒絕賠償，同時(shí)反訴要求解除雙方簽訂的補(bǔ)償協(xié)議，理由是：規(guī)劃、政策重大變動(dòng)屬于情勢(shì)變更，合同基礎(chǔ)已經(jīng)消失，高校并未實(shí)際產(chǎn)生遮擋損失，無需補(bǔ)償。

乙高校無奈起訴，訴求：要么交付 3 套商品房、賠付逾期損失；要么按照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)全額賠償三套房屋總價(jià)款。

雙方核心爭議

乙高校主張：

協(xié)議合法有效，我方已全部履行配合義務(wù)，規(guī)劃變更屬于開發(fā)商可控商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不能以此毀約，開發(fā)商必須交房或按市場(chǎng)價(jià)全額賠償。

甲開發(fā)公司主張：

項(xiàng)目高度、項(xiàng)目性質(zhì)、房源管理權(quán)全部因政府政策巨變，屬于情勢(shì)變更、不可抗力，合同目的徹底落空，我方無過錯(cuò)，有權(quán)解除合同，無需任何賠償。

法院審理核心觀點(diǎn)

1、政策重大調(diào)整，構(gòu)成法定「情勢(shì)變更」，合同可解除

案涉項(xiàng)目建筑高度、項(xiàng)目開發(fā)主體、房源管控權(quán)限，均因政府政策、規(guī)劃審批發(fā)生訂立合同時(shí)無法預(yù)見、非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、不可歸責(zé)雙方的重大變化。

原合同基于 “樓棟加高、產(chǎn)生遮擋、需要高校配合” 的合作基礎(chǔ)完全消失，繼續(xù)履行對(duì)開發(fā)商極度不公，因此甲公司有權(quán)依法解除合同。

法院認(rèn)定：雙方 2012 年簽訂的《協(xié)議書》于 2021 年 5 月 6 日正式解除。

2、合同解除≠無需賠償，守約方實(shí)際付出必須補(bǔ)償

雖然合同因情勢(shì)變更解除，但乙高校早已完整履行全部合同義務(wù)，為項(xiàng)目順利推進(jìn)提供了關(guān)鍵配合、長期容忍相鄰權(quán)益受損。

同時(shí)，甲公司在規(guī)劃變更后，未按約定及時(shí)告知高校、未及時(shí)溝通終止合同，長期放任合同存續(xù)，存在過錯(cuò)。

法院明確：不能簡單解除合同就一筆勾銷，開發(fā)商必須對(duì)高校的履約付出進(jìn)行補(bǔ)償。

3、法院酌情認(rèn)定補(bǔ)償比例，公平裁判

結(jié)合案件實(shí)際、雙方過錯(cuò)程度、合同履行情況，法院綜合裁量：

參照三套房屋完整市場(chǎng)總價(jià)，酌情判定甲公司按照總價(jià)值 20% 向乙高校支付補(bǔ)償。

涉案三套房屋評(píng)估總價(jià)值2392.8 萬余元，最終法院判決甲公司需支付補(bǔ)償款478.5 萬余元。

最終判決結(jié)果

1、雙方 2012 年簽訂的補(bǔ)償《協(xié)議書》依法解除；

2、甲開發(fā)公司十日內(nèi)向乙高校支付房屋補(bǔ)償款4785690 元。

專業(yè)普法干貨（企業(yè)合作、房產(chǎn)補(bǔ)償必看）

? 1、政策規(guī)劃變更屬于情勢(shì)變更，可解除合同，但不代表免責(zé)

很多開發(fā)商誤以為政策變了、合同解除就不用賠錢，大錯(cuò)特錯(cuò)！只要守約方已經(jīng)履行義務(wù)、產(chǎn)生付出和權(quán)益犧牲，違約方必須支付補(bǔ)償。

? 2、商事合作中，守約方的配合、容忍義務(wù)，具備合法對(duì)價(jià)價(jià)值

蓋章、指界、相鄰容忍、配合審批，看似是 “舉手之勞”，在法律上屬于有效合同對(duì)價(jià)，可以對(duì)應(yīng)房屋、現(xiàn)金補(bǔ)償，受法律保護(hù)。

? 3、開發(fā)商負(fù)有及時(shí)告知義務(wù)，怠于通知需承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任

項(xiàng)目規(guī)劃、政策發(fā)生重大變動(dòng)，開發(fā)商必須第一時(shí)間告知合作方、終止合同，長期隱瞞拖延，最終引發(fā)糾紛，需要承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

? 4、情勢(shì)變更案件，法院以 “公平原則” 裁量

不會(huì)完全支持全額賠償，也不會(huì)完全駁回訴求，會(huì)根據(jù)雙方履約情況、過錯(cuò)大小、損失程度，酌情比例判決補(bǔ)償。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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