在重慶九龍坡，有一個建成已超20年的老小區——珠江華軒。它曾是片區里有名的“老大難”：環境臟亂、設施癱瘓、投訴不斷、物業費收繳率長期在低位徘徊。

“說實話，我們真的不愿意交物業費，你看看小區的環境，垃圾遍地，設施殘破不堪，看著就糟心。”業主夏女士翻出以前手機里拍攝的小區照片，細數物業的“幾宗罪”。

業主吳先生也一臉怒氣，他說，殘敗的花花草草都不足以提了，主要是平常一會兒小區化糞池爆了，一會兒電梯壞了，這些很影響正常居住的問題都不能及時處理。

長期以來，珠江華軒各種大小問題頻發，業主認為物業不作為，苦不堪言，物業認為業主不繳費，互相指責。

“換物業，必須要換物業。”

小區業主開始各處考察奔走，挑選新物業。2024年11月，終于迎來新大正物業入駐。夏女士說：“原本也是抱著審視的心態，沒想到短短一段時間，小區就徹底變了樣。”

真的會發生如此大的變化嗎？帶著這個疑問，筆者近日深入該小區實地探訪，看看新物業究竟做對了什么，讓這個“老大難”小區徹底迎來新生。

珠江華軒小區整改后實景。

從前：

被遺忘的老小區，住著一群“將就過”的人

珠江華軒在2005年交房，是典型的老舊小區，共2106戶、15棟樓，住了不少老年人，生活便利、地段成熟，但卻長期被物業服務拖了后腿。

環境上，綠化長期無人管，樹木瘋長、密不透風，小區內部道路常年陰暗潮濕，下雨后兩三天地面都干不了；草坪裸露、雜草叢生，整個小區幾乎只有小葉榕，看不到幾朵花。

“最氣人的是，重慶夏天高溫，小區綠植缺水要干死了，物業都不管，還是我們業主看不下去了找到物業，結果得到的答復是‘找不到人澆水’。”夏女士說道。

部分區域樹木修剪前后對比實景。

人員上，物業團隊也壓縮到極致，20多人要管2000多戶，1名保潔員負責兩棟樓，又是高層，只能保證最基礎的清掃，公共區域、樓道細節幾乎無人顧及。

設施上，更是觸目驚心。車庫破舊、墻面斑駁、公共座椅損壞，監控系統幾乎全面癱瘓，門禁形同虛設；電梯、發電機、配電房、化糞池等“隱蔽工程”長期失修，價值數百萬元的發電機壞了，業主不知情，直到停電才發現應急設備完全不能用。

車庫整改前后對比實景。

消防通道鐵門更換前后對比實景。

彼時的珠江華軒，是九龍坡區排得上號的投訴小區，街道、社區經常接到業主反映問題。人心散了，物業費自然也收不上來，收繳率一度不到20%，形成“服務差—不繳費—服務更差”的惡性循環。

很多業主萌生去意，有人在別處買了房，干脆空置；有人想賣房，卻因小區環境太差，遲遲無人接手。

而住在這的人，不是沒有期待，只是期待一次次落空，最后只能安慰自己：“老小區，換物業就好了。”

改變：

單價1.2元的物業費，做出了超預期的服務

轉機出現在2024年11月，新大正物業正式進駐珠江華軒，至今剛好一年半。

業主們最直觀的感受是：同樣是1.2元/㎡的價格，服務居然可以完全不一樣。

夏女士說，進場之初，新大正物業就拿出了清晰的整改清單，一共19項，大到設施修復，小到垃圾桶更換，件件落地。很多業主原本沒抱太大希望，畢竟費用不高，又是問題纏身的老小區，能“補一補、修一修”就不錯了。結果卻是，新大正物業不僅兌現了承諾，還超出了業主的預期。

最先改變的是環境。

新大正物業為小區增設了30余個垃圾分類箱，增派了多名清潔人員，同時下決心對綠化動“大手術”：將小區的景觀湖清理干凈后撒上了荷花種子，綠化帶引進了十五六種花卉，修剪過度茂密的樹木，打通采光、疏通通風，讓陽光重新照進小區……

新大正物業為小區增設的垃圾分類箱。

新大正物業為小區補栽的部分花卉。

對于修剪樹木，一開始不少業主不理解，“好好的樹為什么要剪掉樹枝”，甚至發生爭執。物業一邊耐心解釋，一邊穩步推進，等到樹木修剪完畢、草坪補植、花卉落地，大家才發現——原來老小區也可以這么敞亮。

更重要的是看不見的地方。例如新大正物業系統性檢修了電梯、發電機、配電房、化糞池等，把小區的“內臟”調理順暢；新增230余個安防攝像頭+高空攝像頭，實現了全域覆蓋，并且監控室有專人值守；翻新籃球場、公共座椅、玻璃欄桿、風雨連廊，車庫重新刷白，入戶大廳修補更新。

小區籃球場整改前后對比實景。

小區公共座椅整改前后對比實景。

最讓業主覺得暖心的還有超出合同的善意。

除了約定的綠植補栽外，新大正物業還特地打造了“薔薇花墻”，讓小區不再是單調的綠色，而多了有設計、有美感的生活場景；看到老人經常露天聚集休息，新大正物業也主動搭建涼亭，配好桌椅，遮風避雨；節假日煮湯圓、夏天放露天電影、送清涼飲品；物業倪經理和管理人員下沉到樓棟群，消息秒回、問題快處，地面有雜物、樓道有異味，群里說一聲，很快就有人處理。

新大正物業主動為小區搭建的涼亭。

責任到人、服務到點。業主吳先生感嘆：“現在不是‘有人管’，是‘管得好’，不是‘將就過’，是‘真幸福’。”

人心：

從“想逃離”到“搬回來”，小區最珍貴的變化是信任

一年半時間，珠江華軒變的不只是環境，更是人的心態。

以前，業主見面聊的是“物業又不作為”“什么時候能換掉”，怨氣重、心氣低。而現在，大家聊的是“花又開了”“燈光更亮了”“涼亭坐著很舒服”，臉上有笑意，出門有心情。

有業主在兩江新區有別墅，以前不愿回來，現在主動說：“老了還是要回這兒住，方便、舒服、有人情味。”

有業主原本打算賣房，看到小區徹底變樣，果斷放棄出售，反而花重金重新裝修，準備長期住下去。

還有曾經搬出去的業主，眼見小區一天天變好，又收拾東西搬了回來。

整改后干凈整潔的小區實景。

短短一年半時間，珠江華軒從“問題典型”變成“宜居樣本”，物業費收繳率也大幅提升，從不到20%躍升至90%，業主滿意度從剛及格飆升至95%，業主從“被動繳費”變成“主動認可”。

“現在再不交物業費就沒有道理了，新大正物業確實很專業很用心，大家一致認為是一次很成功的物業選擇。”業主夏女士發自內心地說道。

手記：

小區好不好，住的人最有發言權。

珠江華軒業主是幸運的。這份幸運，在于他們歷經波折后，最終換來了一家“肯下功夫”的物業，能把樹修得讓陽光照進來，能把癱瘓的攝像頭一個個裝回去，能把合同里沒寫的涼亭搭起來，能把業主群里每一聲抱怨當回事……這些事看起來都不大，但恰恰是過去多年曾經的物業沒做到的事。

同時，對一座城市而言，城市發展既要有高樓林立的面子，更要有民生宜居的里子。作為重慶城市基層治理的重要場景，中心城區大批建成十余年、二十余年的老舊小區，承載著大量市民的安居生活，它們地段成熟、配套完善、鄰里熟悉，卻面臨設施老化、服務不足、運維困難等問題，是城市基層治理的重點也是難點。

而新大正物業在珠江華軒小區的治理實踐，為全市老舊小區提質增效提供了可借鑒的樸素經驗：堅守以人為本的服務初心，聚焦居民日常需求，做實做細物業服務，從而凝聚民心、化解矛盾、理順民心。

目前正值初夏，珠江華軒小區里已是一派生機盎然。新大正物業用專業的服務打造了一個鮮活的民生樣本，值得在更多社區落地、生根、發芽。

上游新聞 張雪梅