在進(jìn)入到2026年之后，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)還是延續(xù)之前下跌的走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示：2026年4月，百城二手住宅均價(jià)為12733元/平方米，環(huán)比下跌0.46%，同比下跌8.34%。與此同時(shí)，各種救市利好政策不斷，除了一線城市還在逐步松綁限購(gòu)之外，其他城市都已經(jīng)全面放開(kāi)了限購(gòu)。同時(shí)，銀行也把首付比例降至15%，房貸利率降至3.2%。對(duì)于剛需家庭來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在正處于歷史上政策鼓勵(lì)買房的最佳的周期之內(nèi)。

而面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)：2026年下半年，二手房市場(chǎng)或?qū)⒚鎸?duì)這3大變化。它們分別是：①各地房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯分化；②二手房成交周期會(huì)被拉長(zhǎng)；③房產(chǎn)中介的角色發(fā)生變化。讓我們一起來(lái)了解一下：

變化一，各地房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯分化

現(xiàn)在很多主流觀點(diǎn)認(rèn)為，2026年下半年，一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)止跌回穩(wěn)，甚至?xí)霈F(xiàn)反彈，而中小線城市的房?jī)r(jià)會(huì)處于漫長(zhǎng)的筑底階段。背后的邏輯是，隨著一線城市限購(gòu)政策的松綁，會(huì)有大量外來(lái)人員出手買房，房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈難以避免。而中小城市人口流出大于流入，購(gòu)房需求出現(xiàn)萎縮，房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)下行的空間。

但事實(shí)上，之前中小城市房?jī)r(jià)跌幅最大，平均跌幅在30%-40%，而一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)跌幅在15%-20%，之前一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)比較抗跌。而2026年下半年起，隨著各種救市利好的效應(yīng)逐漸散去，之前房?jī)r(jià)跌幅較慢的一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)大概率會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)跌行情，主要是一線城市房?jī)r(jià)泡沫仍然較大，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到40。而之前跌幅較快的二線城市的房?jī)r(jià)，由于泡沫擠去大半，未來(lái)房?jī)r(jià)跌幅會(huì)有所放緩。

變化二，二手房成交周期會(huì)被拉長(zhǎng)

過(guò)去二手房市場(chǎng)火爆的時(shí)候，只要買方看中了房子，就安排談價(jià)格，談妥了就簽約，整個(gè)流程可能一兩個(gè)月就走完了。而現(xiàn)在，買賣雙方都變得異常謹(jǐn)慎。對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在可選擇的二手房源多了，不著急了，會(huì)花大量時(shí)間反復(fù)比較。甚至為了下調(diào)幾萬(wàn)元的房?jī)r(jià)也可以磨上好幾個(gè)星期。

但對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)，受到救市利好政策，以及房?jī)r(jià)已經(jīng)連跌4年的影響，他們認(rèn)為國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)跌得差不多了。所以，不愿意把房子價(jià)格賣低了。在每次談價(jià)格時(shí)都像在“擠牙膏”，一點(diǎn)點(diǎn)的下調(diào)房?jī)r(jià)。這就導(dǎo)致了買賣雙方展開(kāi)了拉鋸戰(zhàn)。最終就是二手房市場(chǎng)的整體流動(dòng)性下降，雖然二手房市場(chǎng)還有一定的成交量，但是每單做得特別慢，買賣雙方都覺(jué)得特別的累。

變化三，房產(chǎn)中介的角色發(fā)生變化

過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候，房產(chǎn)中介就是替買家找房源，或者幫助賣家找到下家，然后促成買賣雙方快速成交，工作相對(duì)比較簡(jiǎn)單。而現(xiàn)在房產(chǎn)中介更像是充當(dāng)一個(gè)過(guò)濾器和協(xié)調(diào)員的角色。比如，房產(chǎn)中介會(huì)根據(jù)買房人的需求，找到性價(jià)比最高的房源。因?yàn)椋绻鷣y推薦房源，是很難獲得成交的。此外，還要根據(jù)房東所出售房源的情況，找到合適的買家。

此外，房產(chǎn)中介還要充當(dāng)“協(xié)調(diào)員”的角色，在賣買雙方對(duì)價(jià)格存在明顯分歧時(shí)，進(jìn)行協(xié)調(diào)。比如，房產(chǎn)中介對(duì)買房者講：“哥，這個(gè)戶型就這個(gè)價(jià)，在目前市場(chǎng)上算是性價(jià)比較高的了。”同時(shí)，中介還會(huì)對(duì)房東講：“姐這個(gè)房?jī)r(jià)真的是偏高了，咱得面對(duì)現(xiàn)實(shí)，降價(jià)出售才能成交”。而通過(guò)房產(chǎn)中介的疏導(dǎo)，才能彌合買賣雙方巨大的心理價(jià)格差。

從2026年下半年起，二手房市場(chǎng)或?qū)⒚鎸?duì)以上這3大變化。像一線城市核心區(qū)域的二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)補(bǔ)跌，中小城市房?jī)r(jià)跌幅將放緩，這主要是一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)存在泡沫，這個(gè)泡沫早晚要破裂。此外，像二手房成交周期會(huì)被拉長(zhǎng)，房產(chǎn)中介的角色發(fā)生變化，這也是在當(dāng)前的樓市大環(huán)境下，在買房者看來(lái)更注重性價(jià)比，而對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，也不愿意把房子過(guò)低低價(jià)格出售，雙方存在巨大的心理價(jià)格差。