近年來，“網(wǎng)約房”作為一種新業(yè)態(tài)越來越常見。在浙江寧波，一位房主將自己的閑置住宅放在互聯(lián)網(wǎng)平臺上短租，沒想到卻被鄰居起訴到了法院。房主很不解，我自己的房子，難道還不能自己做主？鄰居是不是有權說“不”？

房主將住宅變“網(wǎng)約房”被鄰居起訴

張先生在浙江省寧波市江北區(qū)購置了一套住房。房屋交付后，他就把房子作為“網(wǎng)約房”使用，通過多個網(wǎng)絡平臺發(fā)布房源信息，標明價格，接受不特定人員的預訂。然而，這一做法很快引發(fā)了同樓鄰居的不滿。

審理該案的法官劉曉麗受訪

寧波市江北區(qū)人民法院法官 劉曉麗：原告跟被告是樓上樓下的鄰居，原告認為被告這種行為導致小區(qū)外來人員增多，經(jīng)常會發(fā)生夜間擾民現(xiàn)象，對周圍鄰居的生活都造成了影響。而且因為入住人員的身份沒辦法核實，給小區(qū)的治安、消防都帶來了很大的風險。

鄰居認為，這套房屋的規(guī)劃用途是住宅，作為“網(wǎng)約房”出租牟利是改變房屋的性質(zhì)。根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主將住宅變?yōu)榻?jīng)營性用房的，必須取得利害關系業(yè)主的一致同意。而張先生在沒有獲得鄰居同意的情況下就擅自對外經(jīng)營，違反了法律，于是鄰居將張先生告上了法庭。

圖為庭審畫面

寧波市江北區(qū)人民法院法官 劉曉麗：爭議的主要焦點是被告的這種行為是不是屬于把住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房？要不要經(jīng)過其他鄰居的同意？原告認為被告這種行為肯定屬于把小區(qū)住宅改為經(jīng)營性用房。但是被告認為他這種方式實際上是對房子進行出租，只是出租的方式通過第三方平臺，通過日租、周租或者月租的方式進行。

“網(wǎng)約房”和“出租房”到底有何區(qū)別？

該案歷經(jīng)一審、二審，法院終審判決要求張先生恢復住宅用途。“網(wǎng)約房”和普通出租房到底有什么區(qū)別？同樣是出租，為什么長租就行，網(wǎng)約就不行？

寧波市江北區(qū)人民法院法官劉曉麗介紹：

• 一般來說，出租的對象相對來說是比較固定的，但是“網(wǎng)約房”的對象是不特定的主體，入住的主體具有流動性和隨意性。
• 出租的時間段比較長，但是“網(wǎng)約房”一般是按日或者按小時結算房費。
• “網(wǎng)約房”內(nèi)一般會配備一些有償使用的消耗品，另外房東還會提供結束之后打掃維護服務，所以相對于出租這種單純滿足居住需求的方式，“網(wǎng)約房”其實是提供了一種經(jīng)營性服務。

法院經(jīng)審理認為，被告實質(zhì)上已改變了房屋的住宅用途，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，應該經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。判決被告張某停止對房屋的經(jīng)營性使用，恢復其住宅用途。被告張某不服一審判決提起上訴，二審法院判決駁回，維持原判。

改變住宅性質(zhì)須經(jīng)利害關系業(yè)主一致同意

這起案件雖然塵埃落定，但很多人心里還有一個疑問，我把自己家的房子變成“網(wǎng)約房”，為什么還要鄰居同意？想要合法經(jīng)營“網(wǎng)約房”，又該辦理哪些手續(xù)呢？

《中華人民共和國民法典》第二百七十九條規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。那么，哪些人屬于“利害關系業(yè)主”呢？

寧波市江北區(qū)人民法院法官劉曉麗介紹，一般來說，本棟樓內(nèi)的其他業(yè)主直接推定為利害關系人。但是如果是本棟樓之外的其他業(yè)主，一般要提供相應的證據(jù)，證明房屋的價值，或者說生活的品質(zhì)受到了影響。

圖為涉事樓棟進出大門

專家提醒，即便沒有人投訴，房主也不能擅自將住宅改為“網(wǎng)約房”。如果想要合法經(jīng)營，除了取得本棟樓其他業(yè)主的一致書面同意，還必須向公安等部門申請?zhí)胤N經(jīng)營審批，配齊消防、身份識別等設備，滿足消防及治安要求。

鄭飛教授受訪

中國政法大學教授 鄭飛：首先，要確定這個房子的權屬到底是什么。性質(zhì)到底是什么？另外還要符合小區(qū)的管理規(guī)約。第二，要取得利害關系人的書面同意。第三，要符合相關部門的規(guī)定，取得相關的營業(yè)執(zhí)照和許可證。比如說像公安部門、衛(wèi)生部門要去登記等等。出于治安管理的規(guī)定，包括什么人、什么時候入住，都要有實時的登記。

違規(guī)經(jīng)營“網(wǎng)約房”可能面臨多重法律風險

有利害關系業(yè)主的一致同意，是住宅改經(jīng)營性用房的法定前提，“網(wǎng)約房”的發(fā)展不能突破法律底線和鄰里權益邊界。如果違規(guī)經(jīng)營“網(wǎng)約房”，還有可能帶來風險隱患。

記者跟隨民警走訪了寧波市“網(wǎng)約房”管理試點轄區(qū)發(fā)現(xiàn)，“網(wǎng)約房”管理面臨的一大問題是確認登記人員是否為實際入住人員。

寧波市公安局北侖區(qū)分局副局長 胡賢波：作為經(jīng)營者，他不能保證實際入住的人員跟訂單的人員是否一致，那就必然帶來一定的風險問題，比如說未成年人的入住問題。我們開發(fā)了“網(wǎng)約房”監(jiān)管平臺，入住客人通過手機移動端進行人證合一，憑認證后的藍牙手機進行入住，確保了登記人員和實際入住人員的一致，最大限度消除安全隱患。第二方面，因為頻繁入住不同人員，帶來的噪聲和其他問題很容易引起鄰里糾紛。

中國政法大學教授 鄭飛：如果“網(wǎng)約房”影響到了其他業(yè)主，其他業(yè)主就有可能起訴到法院要求消除影響，恢復到原來的自住房的狀態(tài)。如果你沒有遵循相關的治安管理的規(guī)定、衛(wèi)生管理的規(guī)定等等，那么有可能受到行政處罰。

專家提醒，在涉及火災事故、黃賭毒等違法犯罪，以及詐騙、非法拘禁等其他刑事案件時，若存在手續(xù)不全、消防不達標、信息登記缺失等情況，“網(wǎng)約房”經(jīng)營者可能面臨相應的侵權賠償責任，情節(jié)嚴重的還可能涉及“非法經(jīng)營”等相應的治安處罰或刑事責任。

來源：央視新聞客戶端