自1990年代開始，圍繞“舊區改造”“市政基礎建設”“浦東開發開放”，上海完成了“百萬居民大動遷”。如今，那些曾承載改善市民居住條件使命的“90后”安置房源，正集體步入“中年危機”：外立面起殼空鼓、管線老化、電梯停擺、公共空間破敗、適老化設施缺失等。

更深的困境在于，這些小區的居民，在搬離老宅的同時，就告別了弄堂或是村舍間雞犬相聞的鄰里關系，隨著新上海人的涌入，成為單元房里的一個個“孤島”。當“人”與“空間”同時“消沉”，更新便不只是物理空間的修繕，更是一場關于社區認同與治理活力的“中年突圍”。

位于上海浦東新區的三林苑，正是這場“中年突圍”中最具樣本意義的實驗場。1995年建成的三林苑曾是上海住宅建設的“天花板”，曾斬獲“白玉蘭獎”和“魯班獎”雙料榮譽。然而，也正是“架空層”等領先于當時生活水平的設計和設施，使這個明星小區因公共空間被侵占而陷入治理危機，并暴露出中國城鎮化上半場普遍存在的問題——物理空間的創新領先于制度設計創新。

更新后的小區中軸線，展示了三林苑曾獲得上海白玉蘭獎、全國魯班獎等榮譽。魯怡 攝

自2020年起，三林苑所在的東明街道與同濟大學合作孵化了上海第一個社區規劃師社會組織，以參與式社區規劃為切入點，昔日“投訴纏身”的小區入選首批全國完整社區建設試點，完成了從差生到優等生的蝶變。

相比喚醒物理空間，社區更新的關鍵，在于喚醒居民中的更新智慧與力量。研究員走訪發現，以架空層整治為支點，三林苑探索出了一條超大城市參與式社區規劃的可行路徑：用“看得見的利益”破解“看得見的困境”，構建利益共同體；通過社區口述史、生活博物館，構建情感共同體；挖掘每個人的特長，用內部力量服務社區的內生需求，構建生活共同體。

架空層治理：非典型小區的典型性問題

近年來，越來越多的房企開始重視架空層的設計與運營，并為其賦予多樣化的主題。尤其在高端住宅領域，這已成為體現產品力與溢價能力的關鍵一環。

根據國家標準《民用建筑設計統一標準》（GB 50352-2019），架空層是指“僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層”。那么，直到近年才被開發商廣泛關注、且主要應用于中高檔小區的空間，為何會出現在1990年代的安置房小區里？

東明路街道工作人員告訴研究員，三林苑是1994年由建設部批準的全國第三批城市住宅建設試點小區之一，也是上海市人民政府決定在全市進行四大片居住區建設的東片基地——三林城的首期工程、上海市第二個住宅建設試點小區。更關鍵的是，它是中國和新加坡政府聯合開發的全國樣板房項目，由同濟大學擔綱設計。

1990年代，新加坡的“組屋”制度已成為全球公共住房的典范，當時中國正處于住房制度改革的關鍵期。三林苑正是這一背景下的“試驗田”——引入新加坡組屋的底層架空設計理念，在潮濕的上海地區，從二樓開始作為居住空間，底層作為公共活動與停車空間。

然而，當時的基層治理水平與居民認知卻無法匹配這一設計，本應承載公共生活的空間變成了長達20多年的“私有化”進程。三林苑居民區黨總支書記王敏用三個詞精準概括了改造前的社區狀態：“老舊、混亂、冷漠”。

“老舊”體現在物理空間環境臟亂、公共設施設備老舊；“混亂”主要是車位不足及架空層被侵占成為一個個小房間，有住人的、堆物的、經營的，還有無證牙科診所。

種種“混亂”，也成為“冷漠”的導火索。小區居民構成原本就復雜，有成都路高架動遷來的“七十二家房客”、三林本地動遷村民，以及后來搬入的新上海人。堪稱“四違”重災區的架空層，成為橫亙在鄰里之間、居民與社區工作人員之間的一道高墻。

三林苑的困境，折射出中國城市更新中一個頗具典型性的問題：物理空間的設計領先與基層管理制度的滯后，形成了一個漫長的時間差。1994年的“架空層”是超前理念的產物——它預見了公共活動的需求，卻沒有預見到誰來管理、如何維護、邊界在哪。

破局的關鍵在于一組數字：2142戶居民中，直接侵占架空層的僅482戶，占比22.5%。剩余的1660戶，是未從中獲利的“觀望派”。最終，街道和居委會正是通過爭取這77.5%居民的支持，完成了架空層治理，推動了小區綜合整新。

“當制度真空持續二十年，原本的公共空間便自然被先占先得的叢林法則填滿。”同濟大學建筑與城市規劃學院副教授、社區花園與社區營造實驗中心主任劉悅來從2020年起參與東明路街道的社區規劃工作，他認為，打破叢林法則的關鍵在于理性的培育，三林苑的架空層整治，成為搭建理性平臺的契機，從理性的對話到理性的參與，最終形成理性的秩序，而非誰理性誰吃虧。

構建利益共同體：“被動式管理”轉變為“主動式參與”

改造的契機，源于一系列負面倒逼：消防隱患、居民投訴以及外地因架空層違規使用引發的火災事故等。2019年清退兩排架空層后，由于疫情等原因，整治工作未能持續推進。2021年，街道與居委會決定重新啟動時，面臨的最大難題是，居民普遍持事不關己的觀望態度。

“居民觀望，是因為他們不知道未來是什么樣子。”王敏回憶，街道和居委會決定用已清退的架空層，先做一個“活的樣板”。這便是“林苑小舍”的由來——一個集兒童課堂、閱覽室、社區美術館和社區規劃師工作室于一體的共享空間。

林苑小舍的社區規劃師工作室。魯怡 攝

如何將負面投訴轉化為正面支持、消極空間轉化為積極空間？街道與居委會通過共同利益的構建與重申，喚醒居民積極性，最終完成了從“被動式管理”到“主動式參與”的轉變：

第一步，用“看得見的利益”打消觀望。樣板間一亮相，居民立刻有了答案：整治不是“沒收”，而是“升級”。

第二步，用利益捆綁轉化支持。街道為三林苑爭取到“美麗家園”綜合整新項目，但明確表態——架空層不清退，整新工程不予落地。支持清退，就是支持自家房子翻新、車位增加、環境改善。在對物理空間改善需求的驅動下，居民的態度由“事不關己”變為“命運與共”。

東明街道工作人員表示，通過清退，將符合停車條件的架空層改造為停車位，目前已增設停車位200個、充電設施120處，解決了小區的停車難問題。根據居民需求，完成過街樓下公共空間改造24處，新增活動用房面積約432平方米，設置9類不同功能的應用場景。

啃下這個硬骨頭之后，小區也如約迎來“美麗家園”綜合整新、雨污水混接改造。其中綜合整新項目金額9123萬元，主要實施內容為對小區38幢房屋進行改造并提供綠化補種及附屬設施改善，改造總建筑面積達18.49萬平方米，全面改善小區物理環境和基礎設施。

綜合整新后的三林苑中軸線。圖片來源：同濟大學劉悅來團隊

構建生活共同體：把特長變服務

物理空間的喚醒只是第一步，社區真正的“中年突圍”，在于從“空間更新”走向“生活更新”。如果說利益共同體解決的是“為什么要參與”的動機問題，那么生活共同體的構建，則直指社區治理的終極命題：如何讓每一位居民成為彼此生活的建設者與受益者？

三林苑所在的東明路街道是20世紀末在上海大開發、浦東大動遷背景下新設的街道，擁有多個大型動遷安置基地，老齡化程度在浦東新區36個街鎮中排名第四，總體發展資源匱乏，映射出我國快速城化進程中的普遍困境。為解決社區問題，2020年起，東明路街道與同濟大學合作引入社會組織四葉草堂，以社區花園網絡為空間載體，通過建立社區規劃師制度，探索社區共同體的建立。

學美術出身的趙子淑正是從一座小花園出發，開啟了“社區藝術規劃師”之路。2019年，這個新上海人在三林苑置業，樓下的路是條泥濘不堪的洼地，作為一位兼職美術老師，她本能地想到——要是可以用畫筆美化一下就好了。

2021年，趙子淑偶然看到了“首屆全國社區花園設計營造競賽與社區參與行動”的招募信息。這項由同濟大學景觀學系協同全國風景園林院校發起的賽事，將“賽場”設在包括三林苑在內的東明路街道下轄的七個居民區——這正是“東明實驗”的社區花園網絡試圖觸達的最基層單元。趙子淑毫不猶豫地報了名，在那之前和她幾乎沒有任何交集的鄰居們，自發購買建材、協助鋪路、提供創意建議，在景觀專業大學生的協助下，原本的泥濘空地改造為含彩繪墻、秋千、植物插牌、地繪及休憩空間的花園，因靠近小區西門取名“西西花園”，最終榮獲該競賽一等獎及最佳營建獎。

“西西花園”獲得“首屆全國社區花園設計營造競賽”一等獎。圖片來源：同濟大學劉悅來團隊

小區居民一起動手繪制西長廊。圖片提供：三林苑社區規劃師趙子淑

建筑師李然與社區的鏈接，同樣始于花園。2021年，東明路街道響應上海市民政局號召，招募社區規劃師，開展社區工作坊培訓，李然成為第一批社區規劃師，用專業服務社區。

“以前做的項目都很大，但自己說了不算”，李然同樣參加了“首屆全國社區花園設計營造競賽”，他告訴研究員，這次微更新讓他感覺實實在在為社區做了一點小事，同時意識到，社區規劃師可以成為居委的“智庫”、街道與居民之間的橋梁。此后，他參與了小區綜合整新設計方案評估，從專業角度否決了存在消防隱患的廊架設計，保留了老人曬太陽的草坪。

“全國大學生社區花園營造大賽”、“花開東明 繽紛社區”花園節等活動，不僅是社區規劃師們的展示舞臺，更是挖掘居民特長與需求，從而構建“特長-需求”生活共同體的觸媒。劉悅來是四葉草堂的聯合創始人，他表示，社區花園成本低、易獲共識、有生命過程，能通過小練習解決大問題，“用社區花園作為最小行動單元，通過身體在場的共同勞動與對話，培育理性參與的公共精神，最終重建家園感和社區共同體。”

正如劉悅來所說，李然通過社區花園的營造、運維，發現了一位“寶藏”鄰居——上海建工退休的木工班組長，這位老師傅曾是8級工匠，年輕時參與過上海多項重大工程建設。在李然的提議下，居委會在黨群活動站儲物間辟出一個角落作為社區木工房，不僅為社區花園修補設施，還在暑期給孩子們開木工課，更成了居民修拐杖、修凳子、修雨傘的便民點。“從這些小事情里，你會感覺到更新的意義不是舍棄，而是舊和新的連接，讓它煥發新的生命。”

三林苑的黨群活動站設在小區中心廣場，就在一樓木工房旁邊，立著一塊“愛心理發點”的牌子——理發點的前身是開在架空層的一家理發店，整治后，居委會在辦公區域騰出一角，設立愛心理發點，水電全免，條件是為80歲以上老人免費理發。理發的需求還在，手藝人的生計也保住了，更添了鄰里溫情。

關于下一步的“規劃”，李然剛剛提交了《林鄰靈·三林苑共享空間微更新方案》，指出美麗家園建設后，黨群活動站人流量日益增多，然而原儲物間整體陰暗閉塞、無采光通風，長期閑置造成公共空間資源浪費。他建議將儲物間改造為“鄰里樞紐”，承載由社區居民提供的理發服務、日常縫紉服務，收取低償費用反哺空間維護。空間還考慮外賣小哥充電、飲水、歇腳的需求，設立紅色加油站，構建新就業群體友好型社區服務網絡。

劉悅來指出，“規劃”的內核在于對未來的描摹，引領居民不只把目光聚焦于當下，而是共創未來，是社區規劃師的重要價值之一。

構建情感共同體：生活博物館+大家一起寫家史

中國城鎮化率從改革開放之初的約17.9%提升至67%以上（2025年），高速城市化的進程中，許多人都和昔日的家園告別——“七十二家房客”告別了弄堂、三林村民告別了土地、新上海人告別了故鄉。而家園的重建，并不只是物理空間的再造，更在于情感共同體的重建。

2022年，在上海廣播電視臺、新華社上海分社、上海大學共同主辦的“美好社區 先鋒行動”賦能下，東明路街道聯合三林苑居民區、上海大學上海美術學院，發起了“生活博物館”創新實踐。它不是傳統意義上的館藏空間，而是一場以居民為主角的公共藝術行動：邀請居民從家中找出承載歷史溫度與人文印記的物件——一張舊照片、一本老賬本、一枚紀念章，再用口述歷史的方式，分享物件背后與社區變遷、上海城市發展相關的故事。

如今，漫步在小區，處處可見“館藏”物品——在屏風、在座椅旁、在活動室。讓李然印象深刻的，是一個祖傳的石磨。

1996年底，為建造南北高架，居民吳美芳家所在的原盧灣區淮海路街道南昌路動遷。搬家時扔掉了許多舊東西，卻舍不得扔掉這個笨重的大物件，“每到過年前，好多人家就已經預定好了要借我家的石磨來磨米、磨粉、磨芝麻，家家戶戶自己動手包湯團，好不熱鬧。”

巧妙融入公共空間的生活博物館。魯怡 攝

中軸線更新后植入了石庫門弄堂元素，重塑弄堂記憶，喚醒鄰里情。圖片來源：同濟大學劉悅來團隊

更新后的中軸線，入口處采取“石庫門”設計。魯怡 攝

冰冷的石磨，承載著昔日弄堂里互通有無的鄰里情。這種鄰里關系如何在單元房里延續，除了有形的博物館，李然還用無形的文字編織個體與集體的紐帶——2022年，他發起“大家一起寫家史”項目，不同背景的居民在書寫與分享中，看見了彼此的遷徙與奮斗之路，在共情中消弭隔膜甚至偏見。

以架空層整治、社區規劃師孵化、社區花園營造為起點，這個三十年前城市建設類的模范生，一躍成為社區治理的樣本：2022年?入選上海市“美好社區 先鋒行動”首批創建項目；2023年?，獲評“上海市第二屆社會建設與基層社會治理十佳創新展示項目”；其“參與式社區治理”模式獲第五屆中國（上海）社會治理創新實踐“十佳案例”；2024年，其“宜居東明 人民社區—三林苑蝶變”治理模型亮相第二十二屆中國國際城市建設博覽會……

結合采訪調研，在社區治理方面，屢獲殊榮的三林苑提供了以下啟示：

1、可持續模式：建立社區規劃師培養鏈條。

劉悅來團隊從2020年起在東明路街道啟動“種子計劃”——通過設計競賽、花園節等實戰項目培訓居民，讓種子長成大樹。關鍵一步是“在地轉化”：將原本自己的項目交給在地規劃師執行。劉悅來算過賬：像同濟這種外部團隊往返一次成本176元、耗時一個半小時，而在地規劃師住在小區，“每天能看現場，更懂訴求，后期變更也方便”。其他社區可借鑒：通過低門檻共創活動發現積極分子，提供實戰培訓，最后將小型項目委托給對方，讓種子在本地扎根。

2、重塑“生產力”：讓居民自己建造家園。

劉悅來指出，現代城市居民失去了空間的“生產力”——“都是購買，而且是被投喂”。重建歸屬感的關鍵，是讓居民親手創造空間。三林苑的西長廊、木工房、兒童游樂場，無一不是居民動手共創的產物。劉悅來強調：“原來的空間生產都是政府或開發商干掉的，居民都沒有參與。現在參與了，更新就跟每個人都有關了。”其他社區不必等待大筆資金，可以從一塊泥地、一面灰墻開始，鼓勵居民用雙手去改變身邊的公共空間——種花、鋪路、繪畫、修補。當社區有了自主創造的痕跡，歸屬感便自然生長，小區也便真的成為“家園”。

3、社區治理的關鍵在于共同體構建。

社區治理的深層困境在于居民“各掃門前雪”，共同體的價值正是將個體凝聚為有行動力的集體。華東理工大學社會與公共管理學院教授唐有財認為，社區共同體不會自然形成，需要國家助推和培育，通過治理的介入來形塑。社區通過解決公共事務由“生人社區”向“熟人社區”發展，進而居民有機會開展互助合作，產生認同歸屬。三林苑摸索出的路徑是：以利益共同體撬動參與，讓居民看見“參與的好處”；以生活共同體織密網絡——挖掘木工、理發、縫紉等居民特長，讓服務在鄰里間流動，形成互助生態；以情感共同體鑄就認同——通過生活博物館、寫家史等文化實踐，讓個體記憶匯入社區敘事，消弭隔閡、培育歸屬。

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