遼寧
當北京一套40平米的老破小，從200萬跌到100萬出頭，月供甚至比房租還低的時候，一個關鍵問題來了：誰在接手？
答案是剛需。 不是炒房客，不是投資客，是一群被高房價壓抑了三年、手里只有幾十萬首付的普通人。
今年4月，北京二手房成交了1.8萬套，創下近五年同期新高。 而在這1.8萬套里，有一個數字讓人沉默——78%的房子，總價不到300萬。
換句話說，每10個在北京買房的人，差不多有8個，買的是300萬以下的房子。 而這其中，200萬以下的“老破小”，占比從2023年初的45%，一路飆到了60%。
這波行情，跟過去幾年任何一次都不一樣。
過去的“小陽春”，要么是政策刺激，要么是學區房爆發。 但這一次，驅動它的是另一個力量——價格跌到位了。
過去兩年，北京房價跌了25%到30%。 2021年標價500萬的房子，現在300萬就能談。 那些曾經讓年輕人絕望的“上車門檻”，硬生生被跌出了一個口子。
很多人開始算一筆賬：一套200萬的房子，首付60萬，貸款140萬，按現在的房貸利率，月供大概6000多。 而同樣的房子，租金也要5000到6000。 兩者的差距，小到可以忽略不計。
這就是中介嘴里常說的“租購平衡”。 當買房月供和租房租金差不多的時候，租還是買，就不再是一個經濟問題，而是一個心理選擇了。
另一個變化藏在供給端。
去年，北京的二手房掛牌量一度飆到14萬套，業主恐慌性拋售，價格一天一個樣。 但到了今年4月，掛牌量降了，較去年高點下降了14%。
原因很簡單：那些急用錢、愿意“割肉”的房東，已經賣掉了。 剩下的，要么不著急，要么不愿再降價。 掛牌量下去，價格預期就穩住了。
北京4月二手房價格環比上漲0.4%。 雖然不多，但這是信號。
一位中介告訴說，他手上有套南三環的老房子，去年掛了兩年沒人問，今年春節后連看三波客戶，最后被人全款拿下。
買家是一對剛結婚的小夫妻，男生在西二旗上班，女生在豐臺。 他們租了兩年房，眼看著租金從5000漲到6500，下定決心買。
“沒想太多，就覺得每個月還貸比交租劃算。 ”女生說得很干脆。
這波剛需，跟幾年前的剛需不一樣。
以前的剛需，帶著焦慮和恐懼，生怕再不上車就永遠上不去了。 現在的剛需，算盤打得比誰都精。 他們知道，“老破小”不是最好的選擇，但在預算范圍內，這是最具確定性的選擇。
有人把這種選擇叫做“躺平式買房”——不求漲，不求賺，只要穩住，別跌太狠就行。
但問題是，當所有人都在買“老破小”的時候，誰來接盤改善？
這才是這輪行情最大的隱憂。
北京樓市的鏈條原來是這樣：年輕人買郊區老破小，中年人賣老破小換城里的次新房，富人賣次新房買豪宅。 每一個環節，都有人在接盤。
但現在，鏈條斷了。
因為那些賣“老破小”的人，回籠的資金也就200萬左右。 想換到一個位置差不太多的改善房，動輒500萬起步。 多出來的300萬，不是賣掉一套老破小就能補齊的，有時候要賣兩套，甚至三套。
改善動力不足，導致中高價位房源成交占比下滑。 市場活躍度，完全靠底層的剛需在撐。
上海的情況也類似。 4月上海二手商品房成交2.9萬套，其中300萬以下房源占比70%。 70平方米以下的小戶型，賣得最火。
有人形容這是“超市大甩賣”——貴的沒人買，打折的、甩賣的、特價的，被搶購一空。
今年5月，北京和上海二手房成交同比還在增長，分別漲了15%和29%。 上海5月10號那天，網簽1664套，又刷了五年新高。
量在動，價在穩，說明市場在修復。 但這種修復，到底能持續多久，說不準。
最近，一些改善型房源開始出現成交微升的跡象。 4月以來，北京大戶型、中高總價房源的成交占比，比一季度高了一點。 住建部和上海政府也在推動“收購二手房”做保租房，試圖盤活老舊房屋的流動性。
但這些都是苗頭，不是趨勢。
真正的變化，可能要到下半年才能看出來。 如果改善型需求還是起不來，那這一波行情，撐死了也就是一波“以價換量”的延續。
反倒是那些“老破小”的買主，心態出奇得好。
他們不關心房價會不會漲，只關心月供能不能還得起。 他們不指望這套房能帶來財富，只是不想再給房東打工了。
在北京，很多人把這種選擇叫做“跟自己和解”。
當繁華散去，當暴利不再，當房子回歸居住本身，普通人能做的，也不過是在自己的能力范圍內，買一套住得起的房子，過一種不那么焦慮的生活。
這大概是這輪市場周期里，最樸素的真相。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
