北京
文/北京進深 林振興
5月29日，拿到一個月后，中建智地火速公示了懷柔項目總平圖。
項目總建面約6.94萬㎡，其中地上建面約4.47萬㎡，容積率1.40，綠地率30%。
規劃10棟6-11F住宅樓，約366戶，層高3米 。
樓棟均為正南正北朝向，面寬資源較好，能有不錯的采光和通透性。
正門在小區東南側，做了飛檐翹角的中式大門，向內連接一棟配套樓。
因為社區體量有限，并沒有設置下沉庭院。
只有2#住宅樓做了首層架空層，估計是做鄰里共享空間。
國賢府的園林一貫是純中式風格，多水系和山石，所以5#南北兩側有大面積的集中綠地。
中建智地跑到懷柔賣房子，不是心血來潮，實則是一次精準的戰略卡位。
過去幾年，頭部房企往往為了維持市場份額和行業排名，擠在核心區，搶破頭也要拿“地王”，導致樓面價甚至逼近或超過周邊售價，埋下巨大隱患。
而現在，當多數房企仍在熱門區域為微利而貼身肉搏時，中建智地選擇避開高溢價、高成本的“雙高”紅海，轉向懷柔這樣的遠郊價值洼地。
這一策略的核心在于規避無效內卷。以較低的拿地成本和可控的溢價，鎖定了項目的安全邊際，為后續的利潤空間和產品打磨留足了余地。
尤其在當下，房企普遍審慎、拿地拿地門檻值下降的窗口期，這種“農村包圍城市”的打法，反而更容易守住現金流的安全墊。
說到底，這是一次對“風險收益比”的極致算計，不再為單純的“地王”光環買單，而是務實地尋求確定性收益。
01
總圖上只能看到屋頂輪廓線，沒有標出陽臺等贈送空間。
是設計公司偷懶了？還是這個項目沒有贈送？
恰恰相反，按照“核心區位審批趨嚴”的潛規則，懷柔新盤的贈送率不可能低。
而且，出讓文件也提到，鼓勵在建筑設計階段精細化戶型設計，結合“好房子”政策提升得房率，打造高品質住宅。
地塊往北500米左右，就是去年北京樓市的遠郊黑馬爆款——建工嘉棠澐璽。
作為懷柔首個“好房子”項目，嘉棠澐璽層高3米 ，建面使用率突破100%。
戶型設計上最大的亮點是南向雙陽臺體系：
通面寬內嵌陽臺 幾乎與同等面寬的景觀花池。
北京通面寬陽臺的新盤不少，陽臺外邊還能接出個通面寬的花池，全北京也是獨一份兒了。
而且，北向設備平臺，端戶還有側邊飄窗，270度超大采光面。
此次，中建智地懷柔新盤，南向通面寬陽臺 北向設備平臺，也肯定不會少。
地下車庫入口在西側中央，出口則位于西南側。
值得注意的是，總平圖并沒有標注機動車停車位的數量。
02
早在2月27日，地塊規劃實施方案公示的當天，中建智地就針對這塊地發出了招標計劃。
4月28日，中建智地如愿以償，以7.56億元競得懷柔新城6001地塊，樓面價約1.69萬元/㎡，溢價率2.44%。
新地塊位于懷柔區龍山街道，距離懷柔區政府約1公里。
西側臨近懷柔水庫，東側臨近懷柔城市森林公園，主打低密生態。周邊教育、醫療、商業等生活配套在懷柔都屬于頂配。
根據實施方案規劃，6001地塊周邊還配建有公園和廣場用地，合計0.8公頃；另有公共服務配套0.38公頃，待深入研究后再批復具體規劃指標。
今年2月13日，6001地塊拆除工作已經正式啟動。
地塊往北500米左右，就是建工嘉棠澐璽。
嘉棠澐璽所在地塊，由北京建工地產于去年5月，以3.59億元底價摘得，折合樓面價1.65萬元/㎡，簡直是白菜價。
全盤7棟6F-10F洋房，共224戶，主力建面80-140㎡，產權得房率76%-84%區間。
它的地價縫差很誘人。目前，嘉棠澐璽網簽213套，成交均價39415.42元/㎡，頂著4.05萬元/㎡的預售均價成交；
住宅成交額超8.3億元，地價覆蓋率超231%。這是什么概念？開發商已經把地價翻倍揣進兜里了。
相比之下，中建智地新項目大概是它的2倍。
除此之外，兩塊地的素質非常接近，容積率和建筑高度相當，就連地塊形狀都很像。
相信中建智地的產品研發能力 品牌號召力，懷柔新項目將成為下一個遠郊爆款盤。
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