來源：市場資訊

　　來源：中國房地產報

　　城市與區域治理研究院 蘇志勇/文

　　2026年5月22日，財政部網站發布《2026年度中央財政支持實施城市更新行動評選結果公示》，晉城、鞍山、長春、無錫、寧波、馬鞍山、泉州、煙臺、洛陽、荊州、深圳、桂林、貴陽、昆明、銀川等15個城市入圍擬支持名單。這也是財政部、住房城鄉建設部連續第三年以競爭性選拔方式，從全國范圍內遴選城市更新典型城市給予定額補助。根據通知要求，中央財政按區域給予定額補助，其中，東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區每個城市補助總額不超過12億元。資金根據工作推進情況分年撥付到位。

　　梳理今年入圍的15個城市可以看出，區域分布上，既有東部沿海城市、中部城市，也有西部城市和東北老工業基地，布局均衡。如果將這15城按城市基因分組，大致可以分為四種類型，一是面臨轉型的資源城市和老工業城，包括鞍山、晉城、長春、馬鞍山，這些城市普遍面臨地下管網老化、工業遺產活化的雙重命題。二是制造強市和濱海口岸城市，包括無錫、寧波、煙臺、深圳，這些城市均面臨高密度建成區存量盤活、濱水空間重構、城中村改造等需求。三是古城、歷史文化街區等生態約束型城市，例如洛陽、泉州、荊州、桂林，這些城市面臨歷史街區微更新、防洪排澇、保護與發展相協調等課題。四是西南山地、邊疆節點型城市，包括貴陽、昆明、銀川等，這些城市面臨山地管網改造難、“三改”體量大、生態紅線緊等難題。下面對15個城市的典型特點及近年來城市更新工作進行逐一拆解。

　　一、老工業城和資源轉型城市

　　1．鞍山。鞍山是老工業基地，也是資源型城市，擁有大量工礦時期建成的老舊住區、老舊廠區、老化管網，更新需求剛性且體量巨大。自2021年起，鞍山已連續5年開展城市體檢與更新，建立起“體檢—更新—評估—再體檢”的閉環，并成功入選國家“城市雙修”和老舊小區改造試點城市。近5年累計完成老舊管網更新改造近1500公里，排查整治隱患燃氣管網近70公里，全部更換老舊灰口鑄鐵管網536公里。2026年政府工作報告明確了今年更新工作硬指標：更新項目211個，改造老舊小區29個，更新老舊電梯320部，改造燃熱供水排水管網285.6公里。總體評價就是：有數據，有開工率，有連年滾動的機制。

　　2．晉城。晉城是典型的資源型城市，也是國家級歷史文化名城。這種“既要更新改造，又要文脈保護”的矛盾，恰恰是中央財政最想扶持，并且可以提煉可復制樣板的類型。“十四五”期間城建領域已累計投入超1400億元，并謀劃了2025~2027年177個重點項目，總投資約520億元的儲備池。2026年初已出臺《城市更新行動計劃》，將從老舊小區、功能完善、歷史文化保護等八個方向系統鋪開。總結起來就是：有工程實績，有項目庫，有時間表。

　　3．長春。長春的特殊性不止是工業老城，還擁有大量偽滿時期歷史建筑群，伊通河穿城而過。因此，長春的城市更新需要解決重工業遺產如何活化、歷史風貌街區如何宜居化、寒地城市基礎設施如何補短板，這三道難題的破解，對全國同類城市具有很強的參考價值。“十四五”期間，長春累計完成1340個老舊小區提質升級，惠及45萬余戶居民；新民大街歷史文化街區改造、伊通河全流域綜合治理等成效顯著。總結起來就是：有竣工數據，有居民反饋，有可展示的實景。未來中央定額補助資金將重點投向樣板片區建設、歷史風貌活化、地下管網、完整社區建設等。

　　4．馬鞍山。馬鞍山是安徽沿江“八百里皖江”的核心節點。長江保護、濱江岸線生態修復、沿江工業搬遷與棕地更新一直是中央財政的城市更新重點支持方向。對于馬鞍山來說，沿江化工/鋼鐵相關區域的搬遷退岸、生態修復，采石磯至薛家洼段濱江風光帶的系統打造，以及老舊礦住區的成片改造，都踩中了國家打造“長江沿線樣板”的思路。馬鞍山不僅是較早推動城市更新立法的城市，老舊小區改造、老舊工業區存量盤活等也在持續推進，特別是濱江EOD（生態環境導向開發）模式探索走在了安徽前列。本次中央定額補助資金將重點投向沿江樣板片區建設、工礦老舊住區連片改造、地下管網生命線工程等。

　　二、制造強市和濱海口岸城市

　　1．無錫。無錫作為發達工商業城市，有大量老舊廠區/工業遺產、老舊住區、城中村等復合型更新需求。236處歷史建筑已完成掛牌保護與數字化建檔。在城市更新制度體現上，無錫是全國地級市中最完整的城市之一，在規程層面有《無錫市城市更新辦法》，在藍圖層面有《城市更新三年行動計劃（2025-2027）》，在操作層面有《城市更新片區及項目庫管理辦法》。目前無錫正在探索片區統籌、區域整體平衡的模式，通過優質資產運營收益反哺公益性短板，減少對土地出讓的依賴。中央定額補助資金將重點投向樣板片區建設（老舊住區連片改造、工業遺產活化、完整社區、基礎設施）和機制建設（項目庫管理、投融資模式、存量用地審批改革）。

　　2．寧波。寧波是入圍15城中唯一的世界級港口工業城市，擁有一大批沿江沿河的老碼頭、老工廠、老倉儲區、海曙羅城的老住區，如何將它們變成活的消費空間、文化客廳和生活岸線，是城市更新需要解決的核心課題。在制度層面，寧波是全國副省級城市中最早完成城市更新立法的城市之一。《寧波市城市更新條例》《寧波市城市街區更新實施方案》《住建專項資金管理辦法》搭建起從條例到操作細則再到資金杠桿的三級架構。他們不僅有法可依，在引入社會資本方面探索出三種成熟模式（國企主導+新興業態引入模式、民營資本直接盤活低效用地模式、股份經營合作+市場化運營），成為“東部發達城市不依賴轉移支付、自己造血”的鮮活例證。

　　3．煙臺。煙臺在城市更新中有著非常獨特的類型標簽：百年開埠老城+萬億級港口工業城市+國家低碳轉型試點。一個百年開埠濱海老城，如何在保護近代遺產前提下，讓老住區宜居化、讓濱水岸線從工業功能轉向生活功能，這對全國沿海開埠城市都具有參考價值。作為首批國家碳達峰試點城市，如何以存量提質承載綠色低碳轉型也是城市更新的重要課題。近年來，煙臺在老城更新方面也在穩步推進，例如所城里歷史文化街區的修繕活化，芝罘灣片區系統謀劃“退港還城”，煙臺的老舊工業區改造等。中央定額補助資金將重點投向芝罘老城樣板盤區、濱海岸線生態修復、地下管網生命線工程，以及“更新+雙碳”融合的機制建設。

　　4．深圳。深圳是這15個城市中最“不差錢”的城市，也是全國唯一一個把城市更新做成“制度化產業”的超大城市。在立法層面，深圳早在2021年就頒布執行了《深圳經濟特區城市更新條例》，從確權、征拆、利益分配、公共利益保障到實施程序，實現全套法制化。深圳沒有大片的“攤大餅”空間，建成區密度極高，需要有“螺螄殼里做道場”的智慧。它要解決的不是“老城區衰敗”，而是城中村規模化品質化改造，是高密度老舊小區的垂直更新，是產業升級與空間再配置，這些題目，北京、上海也在做，但深圳已經列入法定化、常態化、規模化的軌道，這也是能夠入圍中央財政支持城市的關鍵。

　　三、古城、歷史文化街區等生態約束型城市

　　1．洛陽。作為十三朝古都，洛陽是全國最典型的“古都型有機更新”的考場，如何在洛邑古城周邊+隋唐洛陽城遺址+澗西蘇式工業街區三種完全不同的保護邏輯下做宜居化改造，既要保護歷史文脈，又要改善居住條件，是城市更新需要破解的核心課題。在行動上，洛陽在2025年9月就出臺了《城市更新行動計劃（2025-2030）》，系統謀劃了十大任務。2025年完成主城區全覆蓋城市體檢，覆蓋100個社區、4792棟居民建筑，形成了78項指標體系。未來中央財政補助資金將重點用于老城樣板片區、地下管網生命線、完整社區嵌入式設施等領域。

　　2．泉州。泉州擁有“世遺古城”“海絲起點”“僑鄉”等眾多標簽。其特殊性在于，它不是一座“遺產公園式古城”，而是鯉城老城區里還有幾十萬人居住的古城。泉州需要探索的是，在世遺緩沖區內如何改善居民居住條件，又不把古城變成仿古商業街，這對全國一大批同類城市和歷史文化名城有著重要考考價值。在城市更新方面，泉州前期功課做得很扎實：2024年底《泉州市城市更新專項規劃（2024-2030）》正式實施。規劃層面，完成了從體檢、片區劃定到項目庫、實施時序的全鏈條閉合；實施層面，完成了中山路歷史文化街區修繕整治、西街周邊微更新等工作。中央財政補助資金將重點用于鯉城古城樣板片區的基礎設施隱蔽工程、完整社區嵌入式服務設施、六大更新片區的系統推進等方面。

　　3．荊州。荊州城市更新不是普通的老城改造，而是高規格古城約束下的老城更新。它的老城是被全國重點文物保護單位——荊州古城墻圍起來的，意味著城墻保護范圍和建設控制地帶嚴格限高、限開發。老城區內大量低矮密集的老舊住區、窄街小巷、老化管網，更新必須在“活著的社區+文保紅線”之間走鋼絲。解決好這一命題，就能蹚出一條“古城內宜居化微更新”的新路。2026年荊州提出實施160個老舊小區改造，勝利街西段修繕整治，荊州古城的張居正街、荊北路、荊南路等片區環境整治等項目。中央財政補助資金將重點砸向古城內老舊小區連片改造、古城基礎設施隱蔽工程、歷史街巷活化利用等方面。

　　4．桂林。桂林在15城中有著獨特的標簽：世界級山水旅游城市+喀斯特生態紅線+國家級歷史文化名城，城市更新需要在這三重約束下實施。這樣一座靠“山水+文脈”活著的世界級旅游城市，如何在不破壞任何一條紅線的情況下，讓原住民受益，而不是被景區化驅逐，是城市更新需要破解的難題。2026年桂林計劃啟動城市危舊房改造3243套，完成棚戶區改造1620套，靖江王城周邊綜合整治持續推進。中央財政補助資金將重點砸向王城-榕杉湖樣板片區的基礎設施隱蔽工程、漓江沿岸公共空間貫通、老舊小區連片宜居化改造等方面。

　　四、西南山地、邊疆節點型城市

　　1．貴陽。與桂林、荊州的約束不同，貴陽老城的核心特征是“山城地形+喀斯特地質”，平地稀缺，老城沿河谷發育，云巖、南明兩區核心區建筑密度極高，街巷窄，落差大。如何在沒有多少平地、地質條件苛刻、文保點位密集的情況下，補齊基礎設施短板，讓老社區變宜居，對西南地區一大批山地城市都有示范意義。在更新實踐方面，貫城河揭蓋+太平湖煥新已被住建部列為全國城市更新典型案例。中央財政補助資金將重點用于云巖-南明老城核心區樣板片區的隱蔽工程、完整社區嵌入式設施建設、“一河一道一片”機制深化。

　　2．昆明。昆明的標簽是“生態敏感型湖濱城市+門戶樞紐+老城更新”，如何在“滇池生態保護絕對優先”的約束下，把老城的老舊住區、歷史街巷、環湖棕地同步更新好，是昆明城市更新的核心命題。中央財政選擇樣板遵循“區域均衡+類型覆蓋”，高原湖泊生態城市更新模式本身就是獨立的一類，昆明則是其中典型代表。此外，昆明作為中國-南亞東南亞的門戶樞紐，如何在生態紅線+邊疆條件下做存量提質，對西雙版納、大理，乃至整個大西南的州府城市都有參考價值。中央財政補助資金將重點砸向五華-盤龍老城核心區樣板片區、滇池北岸/環湖濱水帶的生態修復與公共空間貫通、門戶樞紐配套的完整社區嵌入式設施建設等方面。

　　3．銀川。興慶區是銀川的老城核心，城市更新痛點是典型的“老城區病”而非“資源枯竭型塌陷”，這里有大量上世紀七八十年代建成的老舊小區，管網老化、供熱效率低、無電梯、消防通道不足，街巷尺度小、密度高，部分區域排澇能力不足，基礎設施補短板的性價比高。另外，銀川也是國務院公布的第三批國家歷史文化名城，城市更新必須遵循“保護+微更新”原則，這種有文化約束條件下的更新模式能產出可復制經驗。近年來銀川城市更新工作也在積極推進，包括城鎮老舊小區改造滾動計劃（興慶、金鳳連片推進）、海綿城市建設、供熱管網更新和集中供熱能效提升等都取得了積極進展。中央財政補助資金將重點用于興慶區老城樣板片區改造，包括老舊住區連片改造、供熱/供排水管網生命線、排澇補短板， 沿黃/濕地海綿型公共空間貫通，適旱型更新的機制建設等方面。

　　總之，選擇這15城作為中央財政支持重點，其意義在于中央財政正在用競爭性選拔的方式，為全國不同基因的城市樹立一個可參照的坐標系，通過財政資金杠桿，形成三年可驗收的樣板片區和一套能自運行的機制。