來源：大偉看樓市

5 月下旬國務院正式印發(fā)《城市更新 “十五五” 規(guī)劃》，從頂層敲定 2026 至 2030 年全國城市建設核心路線，標志國內樓市徹底告別粗放外延造城，全面邁入存量提質的全新周期。

未來五年，樓市漲跌邏輯徹底改寫，普漲行情不復存在，房產價值分化進一步拉大，買房不用盲目賭新區(qū)、遠郊，政策資源集中傾斜下，主城連片更新老城區(qū)、樞紐 + 產業(yè)復合型新區(qū)兩大片區(qū)成為樓市確定性風口，也是普通家庭保值置業(yè)的核心落腳點。依托十五五城更 14 項重大工程配套落地、專項融資資金持續(xù)投放，兩類片區(qū)配套、土地價值、居住流通性將迎來持續(xù)兌現，手握對應房源的業(yè)主資產穩(wěn)步重估，剛需改善置業(yè)優(yōu)先鎖定兩大板塊，避開配套薄弱、無更新規(guī)劃的遠郊洼地。

從頂層政策內核來看，本次十五五城市更新規(guī)劃摒棄過去大拆大建式棚改老路，堅持留改拆并舉、存量盤活優(yōu)先，劃定老舊小區(qū)綜合改造、連片城中村升級、老舊廠區(qū)街區(qū)煥新、完整社區(qū)落地四大核心任務，配套保障性住房再貸款、國企存量房收儲、土地存量盤活三大金融政策托底，中央統籌資金疊加各地財政配套，未來五年萬億級資金分批下沉落地各大城更片區(qū)。住建部配套明確，十五五階段重點打造好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū) “四好工程”，優(yōu)先在人口凈流入的一二線、強三線城市落地成片更新項目，資源不再均勻分配，樓市資源向規(guī)劃落地片區(qū)集中已成定局。過去靠土地遠郊拓荒拉動房價的模式全面終結，房產增值錨點從土地增量變成配套提質、人口集聚，兩大風口片區(qū)恰好踩中政策全部紅利。

第一大類風口：主城連片老舊更新片區(qū)，核心主城存量洼地迎來價值填平行情。

十五五規(guī)劃明確，優(yōu)先對建成 20 年以上老舊小區(qū)、中心城區(qū)連片城中村、老牌商圈周邊老舊樓棟分批實施綜合更新，改造內容囊括老舊管線翻新、樓棟加裝電梯、停車位擴容、一刻鐘便民生活圈落地，同步補齊社區(qū)托育、養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療等民生配套，具備條件的城中村采取拆整結合、局部新建模式，少量地塊釋放住宅用地，由地方平臺國企主導開發(fā)建設

。不同于零星零散小區(qū)改造，連片更新片區(qū)是整街區(qū)統一規(guī)劃，市政路網、商業(yè)布局、綠化景觀同步升級，原本被 “老破小” 標簽拖累的核心地段房源，依托配套補齊完成價值修復。

市場數據已經提前驗證紅利邏輯，2025-2026 年全國完成連片更新的主城小區(qū)，二手房均價普遍上漲 8%-12%，一線主城核心片區(qū)漲幅可達 15%-25%，北京、廣州、上海多片老城改造落地后，房源掛牌周期縮短近 4 成，以往議價空間大幅收縮，剛需看房量持續(xù)走高。以廣州荔灣、海珠老城片區(qū)為例，伴隨當地安居集團二手房收儲 + 片區(qū)老舊小區(qū)連片改造雙重政策落地，片區(qū)內步梯老房擺脫難出手困境，既能選擇國企收購穩(wěn)妥變現，也能坐等片區(qū)環(huán)境升級后二手房溢價出售。對于購房者而言，主城更新片區(qū)坐擁現成優(yōu)質學區(qū)、地鐵、醫(yī)療資源，疊加改造后居住品質提升，自住保值雙向穩(wěn)妥，是改善家庭穩(wěn)妥上車首選。需要注意，這類片區(qū)只限定城市建成區(qū)以內連片規(guī)劃地塊，零散獨棟老樓、城郊孤立老舊小區(qū)不在重點更新清單，難以享受片區(qū)紅利。

第二大類風口：軌道交通樞紐 + 高新產業(yè)聯動的復合型新區(qū)，承接人口外溢實現長期價值穩(wěn)步攀升。

十五五規(guī)劃重點提出推進樞紐周邊一體化更新、老舊廠區(qū)騰籠換鳥、科創(chuàng)園區(qū)配套完善，各大城市集中資源在地鐵樞紐、高新產業(yè)園周邊打造產住融合新區(qū)，一邊落地產業(yè)項目吸納就業(yè)人口，一邊配套住宅、商業(yè)、教育用地，形成產業(yè)留人、人口支撐樓市的良性閉環(huán)

。對比早年盲目規(guī)劃的遠郊新區(qū)，十五五階段落地的復合型新區(qū)全部遵循 “產業(yè)先行、配套跟進” 原則，沒有落地實體產業(yè)、僅靠賣房造勢的遠郊板塊不再納入城建資金扶持范圍。以上海浦東張江、杭州未來科技城、廣州黃埔科學城為例，片區(qū)依托高新產業(yè)落地持續(xù)導入年輕剛需人口，配套學校、商場、軌道交通逐年補齊，近三年新房、二手房成交活躍度穩(wěn)居城市前列，房價走出獨立穩(wěn)健行情。

政策層面，各地將老舊低效廠區(qū)、閑置工業(yè)園通過城市更新轉為科創(chuàng)產業(yè)園，周邊同步規(guī)劃保障性租賃住房、商品住宅，大量新市民、產業(yè)從業(yè)者就近安家，源源不斷的剛需托底片區(qū)樓市供需。這類新區(qū)的置業(yè)紅利是長線兌現，隨著產業(yè)逐步落地、配套逐年落地，房產保值屬性持續(xù)強化，適合剛需自住與中長期資產配置。反之，缺少產業(yè)落地、無軌道交通規(guī)劃、不在城更清單的遠郊新區(qū)，缺乏人口導入支撐，后續(xù)二手房流通難度加大，極易陷入貶值困境。

看清兩大風口，也要避開十五五時代樓市三大置業(yè)誤區(qū)。其一，不要再盲目重倉無更新規(guī)劃的遠郊大盤，過去依靠土地炒作升值的遠郊房產，在存量更新大環(huán)境下失去政策紅利，庫存高企、接盤稀缺；其二，非連片零散老小區(qū)慎入手，單點改造很難改變片區(qū)整體配套短板，增值空間有限；其三，盲目賭拆遷的老舊房源風險攀升，本輪城更以整治提升為主，大規(guī)模整體拆遷大幅縮減，指望拆遷暴富的置業(yè)邏輯徹底失效。

從全國落地節(jié)奏來看，2026 作為十五五開局年，各地正密集出臺本地城市更新實施細則，一二線城市年內率先落地成片更新項目，2027 至 2030 年政策紅利由高能級城市向強三線逐步擴散。手握主城老舊房源的業(yè)主，可對照當地城更公示清單，若房屋劃入連片更新片區(qū)，不必低價甩賣，靜待配套落地價值兌現；剛需購房者優(yōu)先順著兩大風口片區(qū)選盤，自住兼顧保值。

十五五城市更新定調之下，樓市分化是長期大勢，房產告別普漲時代，但政策托底的兩大風口片區(qū)，依托萬億城建資金、人口集聚、配套升級三重利好，成為未來五年樓市為數不多的確定性價值高地。順勢跟著城市更新方向置業(yè)，既能避開貶值大坑，又能穩(wěn)穩(wěn)吃下政策落地帶來的資產增值紅利。