21世紀經濟報道記者 吳抒穎

廣州土地供應繼續向低密度的趨勢演進。

5月29日，廣州市規劃和自然資源局正式掛牌出讓琶洲中二區地塊以及番禺洛浦兩宗地塊。其中，琶洲地塊總建面2.27萬平方米，起始價9.4億元，折合樓面價4.15萬元/平方米；洛浦地塊總建面5.47萬平方米，起始價6.64億元，樓面價約1.21萬元/平方米。

這兩宗地塊的容積率僅為2.5，其中琶洲中二區地塊還明確限高80米。需要指出的是，這宗地塊曾經進行控規調整，容積率由4.1大幅下修至2.5。這宗地塊的掛牌，意味著廣州核心區域的土地供應也開始向低密度過渡及轉變。

事實上，去年以來，廣州樓市已經出現了住宅用地低密化的趨勢，但主要供應仍然在外圍。

據廣州市房地產行業協會統計，廣州2025年的土地供應中，容積率處于2.0至3.0區間的地塊比例較去年顯著提升了15個百分點。

而琶洲、洛浦這兩宗地塊的上架，則說明房地產市場交易較為活躍的區域也開始試水低容積率地塊，廣州住宅建設或將開啟新的時代。

核心區推出低密地塊

此次掛牌的琶洲地塊，區位條件優越。

這宗地塊原規劃容積率為4.1，此次掛牌之時已經調整為2.5，總建筑面積也從約4萬平方米壓縮到2.2萬平方米，并強調限高80米。琶洲地塊毗鄰抖音華南總部、唯品會等企業總部，距離萬勝圍地鐵站不足300米，周邊配套包括六中珠江中學、保利廣場等。

這是一宗微型地塊，4.15萬元/平方米的起拍樓面價也為房企留足了利潤空間。以區域的標桿樓盤保利天悅為例，目前保利天悅的成交單價在7萬元-10萬元/平方米之間。

琶洲區域上一次土地出讓是在2024年10月底，其時保利發展以59億元的價格，拿下海珠區琶洲南三宗宅地。這三宗地塊總建面約13.8萬平方米，容積率均為2.5，成交樓面價在4.3萬元/平方米左右（未扣除配建），此次起始樓面價也略微調低。

除了琶洲地塊之外，番禺洛浦地塊（即東鄉A地塊一期）也是一宗備受關注的地塊。洛浦地塊位于南浦地鐵站旁，容積率2.5，需配建幼兒園、學校及道路綠地，并執行“交房即發證”政策。

在這宗地塊之前，南浦區域近10年來均無新增土地供應，這宗低密度地塊也將為區域內的置換需求提供合適的選擇。

今年廣州核心區域已有低密度住宅用地出讓。4月9日，金茂以14.88億元競得荔灣區中山八立交東北側地塊（老西關板塊），地塊總用地面積約2.6萬平方米，計容建面5.59萬平方米，容積率僅2.2。

廣州還有望迎來數宗低密度地塊。據天河土地推介會此前發布的消息，天河今年預計將推出的電視臺地塊以及小新塘地塊均為低密度地塊，容積率暫定為2.1。

持續探索“好房子”建設

容積率降低、限定高度，這是廣州在“好房子”建設上的先行探索。

今年4月，廣州市規劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《關于支持高品質住宅建設的若干意見》，其中明確指出，科學論證區域承載力，合理確定居住用地面積、容積率等規劃指標，充分考慮噪聲污染、地質災害防治等要求，優化用地規劃布局，保障區域整體空間品質。加強“小而美”住宅用地規劃，鼓勵高品質開發，打造多元化住宅類產品，促進住宅類產品“縮量提質”，精準匹配居民生活需求從“住有所居”向“住有優居”轉變。對已有詳細規劃地塊，可在出讓條件論證階段合理降低地塊開發強度。

事實上，從宏觀環境來看，住宅往“低密化”發展也是趨勢。

去年5月1日，住房和城鄉建設部發布《住宅項目規范》明確了住宅用地容積率、建筑密度、高度控制最大值等指標的限制。其中指出，依據建筑氣候區劃的不同，建筑物有不同的空間環境控制指標。不過，在這份文件中，無論建筑物處于何種氣候條件，高層住宅最高只列至18-26層，最大容積率僅為3.1，住宅建筑高度控制最大值為80米。

廣州作為一線城市，去年外圍區域土地供應已經開始明顯的低密化趨勢，今年核心區域住宅也降低了開發強度，順應了市場的變化。

一位廣州房企的客戶研究部人士告訴21世紀經濟報道記者，“廣州過去一直采取高強度、高容積率的土地開發方式，但近年來隨著房地產市場回歸理性，購房者對好產品的要求慢慢提高。廣州當前還有不少優質地塊，適當降低容積率和密度也更匹配當前購房者的需求，因為新房市場基本走的是獨立行情，這部分客群能夠接受更高的溢價，低密小區更符合需求。”

從全國范圍來看，降低容積率、建設“好房子”不僅符合需求端的要求，供給端也更傾向于這種確定性較強的供地模式，因為開發強度降低可以在一定程度上降低對規模的依賴程度，更比拼產品實力。

中指研究院在近期的研報中指出，在“控增量、去庫存、優供給”導向下，各地主動采取“縮量提質”策略，通過控制單宗地塊規模、降低容積率、優化配建要求，穩定市場預期。

中指研究院認為，當前，開發邏輯正從規模擴張轉向品質競爭，企業核心競爭力不再單純取決于土地儲備規模，而是投資研判精度、產品營造能力和運營效率的綜合體現。“大型房企可繼續發揮資金與品牌優勢，在核心區保持領先，同時推動產品力升級，將規模優勢轉化為品質優勢。”