北京
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【案情回顧】
林女士、徐先生原為情侶。2015 年，二人看中一套一號回遷房，由徐先生出面和房主魏女士簽訂《房屋購買協議》，房屋總價 30 萬元。
合同簽訂后，全部購房款項均由林女士支付，房屋交付后，兩人隨即裝修入住，多年來物業費、供暖費也一直由林女士承擔。后來二人分手，書面約定一號房屋所有權益歸林女士，后續相關事宜由她全權對接。
隨著房價上漲，房主魏女士心生反悔。2018 年林女士提出一次性結清剩余房款、辦理過戶，卻遭到對方百般推諉。魏女士還向法院起訴，要求解除購房協議、收回房屋并收取房屋占用費。
一審法院判決解除合同，要求林女士騰退房屋。林女士提起上訴，二審法院撤銷一審判決，認定林女士為真實購房人，購房合同應當繼續履行，駁回了魏女士的解約訴求。
本以為勝訴后可以順利過戶，不料魏女士明知房屋存在買賣糾紛，仍在訴訟期間多次將房屋抵押給不同機構與個人，最后一次抵押給第三方樂某，高額抵押直接導致房屋無法辦理過戶。林女士、徐女士再次起訴，請求確認合同有效、注銷房屋抵押，并要求對方配合完成過戶。
【法院最終判決】
1、雙方 2015 年簽訂的《房屋購買協議》合法有效；
2、待一號房屋現有抵押登記全部注銷后三十日內，魏女士需配合林女士辦理房屋過戶手續；
3、案件保全費由魏女士承擔，駁回其余訴訟請求。
【核心判決邏輯】
1、結合出資與居住事實，認定真實購房關系
雖然購房協議由徐先生簽署，但結合全部資金由林女士出資、長期實際居住、承擔房屋相關費用，以及二人分手后約定房屋權益歸屬的事實，法院認定林女士是真實購房人，買賣關系真實有效。
2、房主事后抵押房屋，主觀存在明顯惡意
法院明確，魏女士在知曉二審判決要求繼續履行合同的前提下，依舊多次設立抵押，刻意阻撓過戶，行為存在明顯惡意。
3、生效判決確認抵押權效力，無法直接撤銷
房屋最后一次抵押已由另案判決認定合法有效，第三方依法享有優先受償權。依據司法規則，本案無法直接注銷抵押，因此判定待抵押解除后再辦理過戶。
4、惡意違約需承擔相應后果
法院提示，若后續抵押始終無法解除，導致房屋最終不能完成過戶，林女士可另行起訴解除合同，向魏女士主張全部損失賠償。
【律師普法】
1、自愿簽訂的回遷房買賣協議，具備法律效力
回遷房、安置房可以正常交易，只要協議是雙方真實意愿，且完成出資、房屋交付使用，合同就受法律保護。
2、房價上漲后反悔、惡意抵押，屬于違約行為
部分房主因房屋升值毀約，通過抵押、轉移產權等方式阻礙交易，都會被認定為違約，相關不利后果由房主自行承擔。
3、合法設立的抵押權，購房者無權直接撤銷
一旦房屋抵押給第三方，且經法院確認抵押有效，購房者不能直接要求解押，只能等待抵押注銷，或是向違約房主追責索賠。
4、未過戶房屋，建議及時申請財產保全
房屋尚未完成過戶前，盡早辦理查封保全，能有效避免房主一房二賣、惡意抵押等問題，守住自身購房權益。
5、情侶共同購房，出資、居住記錄可作為確權依據
并非僅以合同簽字人判定房屋歸屬，實際出資、長期占有使用等證據，都可以佐證真實的購房權利人。
律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。
靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。
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