今年6月起，在日本貸款買房的成本明顯上升了。日本住宅金融支援機(jī)構(gòu)1日公布，長(zhǎng)期固定利率住房貸款“フラット35”（Flat 35）6月的適用利率中，貸款期限為21年至35年的最低利率升至3.21%。這是自2017年10月現(xiàn)行制度實(shí)施以來，首次突破3%。

在貸款比例不超過房?jī)r(jià)9成的情況下，貸款期限為21年以上35年以下的利率為3.21%～5.48%，20年以下為2.89%～5.16%。有一個(gè)直觀對(duì)比：這次的利率，至少比5年前高出3倍。筆者身邊就有朋友在2018年購房，當(dāng)時(shí)甚至能拿到0.6%左右的固定利率。

Flat 35是由日本國土交通省下屬的住宅金融支援機(jī)構(gòu)（JHS）聯(lián)合全國約300家金融機(jī)構(gòu)提供的最長(zhǎng)35年固定利率房貸。它不設(shè)收入或年齡上限（但需通過還款能力審查），外國人只要符合條件也可以申請(qǐng)。近年來，因?yàn)椴挥脫?dān)心利率波動(dòng)，這類固定利率貸款需求不斷增加。數(shù)據(jù)顯示，2026年1月至3月申請(qǐng)件數(shù)同比增長(zhǎng)44.6%，達(dá)到1萬5205件。

為什么利率漲這么快？

一個(gè)關(guān)鍵原因是融資成本在上升。日媒指出，這次機(jī)構(gòu)債券的利率達(dá)到3.32%，這是住宅金融支援機(jī)構(gòu)從市場(chǎng)借錢的成本。Flat 35本質(zhì)上就是用這些資金來發(fā)放貸款的，因此融資利率上升，房貸利率理論上也會(huì)跟著漲。

不過這里有一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)——“倒掛利差”。簡(jiǎn)單說，就是機(jī)構(gòu)一直在“虧錢放貸”。比如3月，它以2.65%的利率借錢，卻以2.25%的利率貸款給購房者，相當(dāng)于自己承擔(dān)了0.4%的差額損失。這個(gè)虧損幅度之前在縮小，5月縮小到-0.26%，但6月又?jǐn)U大到-0.30%。據(jù)此推算，6月Flat 35實(shí)際利率大約在3.02%左右。

利率上漲，最直接的影響就是每個(gè)月要多還錢。

舉個(gè)例子：買一套5000萬日元的房子，貸款4500萬。如果利率是2.25%，每月還款約15.5萬日元；但如果升到3.02%，每月就要還約17.4萬日元。也就是說，每個(gè)月多出約1.9萬日元，全部還完下來，總共要多付約789萬日元，這個(gè)負(fù)擔(dān)不算小。

很多人會(huì)糾結(jié)：選浮動(dòng)利率還是固定利率？

在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)下（36歲貸款，65歲退休還清，貸款4500萬，35年等額本息，不用獎(jiǎng)金還款）：

第一種情況：浮動(dòng)利率（前2年1.2%，之后33年2.45%） vs Flat 35（前5年2.02%，之后30年3.02%）

結(jié)果是：浮動(dòng)利率每月平均少還約1.2萬日元，總還款額約6610萬日元，而Flat 35約7046萬日元，相差約436萬日元。但這個(gè)差額，其實(shí)可以理解為“買安心的錢”——也就是為避免未來利率繼續(xù)上漲而付出的保險(xiǎn)成本，值不值取決于個(gè)人情況。

第二種情況：如果把Flat 35的優(yōu)惠用到極致（比如“子育てプラス”、不加入團(tuán)信等），那么每月還款幾乎沒差，總還款額反而是Flat 35更低（約6486萬日元），比浮動(dòng)利率少約124萬日元。不過因?yàn)橐硗赓I保險(xiǎn)，整體算下來其實(shí)差不多。

整體來看，如果只看“花多少錢”，浮動(dòng)利率通常更便宜，但并不是所有人都適合。適合選浮動(dòng)利率的人，一般是未來收入有上漲空間；預(yù)算比較寬裕；手里有提前還款的余力；以及能接受利率波動(dòng)。而更適合固定利率的人則是：40歲以后收入增長(zhǎng)空間有限；利率一漲就會(huì)明顯影響生活；希望每月支出穩(wěn)定、降低不確定性。

買房不如租房過？

需要注意的是，現(xiàn)在的Flat 35也不是“死貴”的固定利率。通過“子育てプラス”等政策，前5年或10年最高可以降低1%利率；如果提高首付或不加入團(tuán)信，還能再降一點(diǎn)，在加息環(huán)境下依然有一定競(jìng)爭(zhēng)力。

不過，從整體趨勢(shì)來看，這次Flat 35最低利率突破3%，意味著一個(gè)重要變化——日本房貸已經(jīng)從“容易借錢的時(shí)代”，進(jìn)入“必須認(rèn)真考慮利率風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)代”。

在資源價(jià)格高企、日元貶值的背景下，房?jī)r(jià)很難明顯下降，而利率卻在上漲。這就導(dǎo)致同一套房子，每月還款越來越高，尤其是年輕人和有孩子的家庭，購房能力被明顯削弱。

甚至有房地產(chǎn)從業(yè)者私下表示：現(xiàn)在這種環(huán)境，不太建議硬著頭皮買房。與其背上沉重貸款，不如選擇便宜一點(diǎn)的租房，即使空間小一些也可以接受。畢竟，家庭生活的質(zhì)量，并不只取決于有沒有自己的房子。